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　　知識點：土地所有權(quán)、建設用地使用權(quán)和地役權(quán)

　　【考頻指數(shù)】★★★★

　　【考點精講】

　　一、土地所有權(quán)

　　土地所有權(quán)是國家或農(nóng)民集體依法對歸其所有的土地所享有的具有支配性和絕對性的權(quán)利。我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

　　二、建設用地使用權(quán)

　　建設用地使用權(quán)是因建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設施而使用國家所有的土地的權(quán)利。建設用地使用權(quán)只能存在于國家所有的土地上，不包括集體所有的農(nóng)村土地。

　　取得建設用地使用權(quán)后，建設用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設施。

　　設立建設用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式，取得后應當向登記機構(gòu)申請建設用地使用權(quán)登記。建設用地使用權(quán)自登記時設立。建設用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈予或者抵押。土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

　　三、地役權(quán)

　　地役權(quán)是指為使用自己不動產(chǎn)的便利或提高其效益而按照合同約定利用他人不動產(chǎn)的權(quán)利。他人的不動產(chǎn)為供役地，自己的不動產(chǎn)為需役地。

　　【速記點評】

　　本知識點中，地役權(quán)的定義在歷年真題中多次被考到，應給予足夠重視。

　　【經(jīng)典例題】

　　1.關(guān)于建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、續(xù)期和消滅的說法，正確的是()。(2015年真題)

　　A.建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)時附著于該土地上的建筑物，構(gòu)筑物及附屬設施應一并處分

　　B.建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)時使用期限的約定不得超過50年

　　C.建設用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期

　　D.建設用地使用權(quán)消滅的，建設用地使用權(quán)人應當及時辦理注銷登記

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是土地所有權(quán)、建設用地使用權(quán)和地役權(quán)。建設用地使用權(quán)人將建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈予或者抵押，應當符合以下規(guī)定：(1)當事人應當采取書面形式訂立相應的合同。使用期限由當事人約定，但不得超過建設用地使用權(quán)的剩余期限。(2)應當向登記機構(gòu)申請變更登記。(3)附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設施一并處分。住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。建設用地使用權(quán)消滅的，出讓人應當及時辦理注銷登記。登記機構(gòu)應當收回建設用地使用權(quán)證書。

　　2.甲乙兩個小區(qū)相鄰。由于甲小區(qū)車流量較大，有增加出入口數(shù)量的需求，但需要使用乙小區(qū)修筑的道路。因此甲乙小區(qū)合同約定，甲支付乙一定的費用，利用乙小區(qū)的道路，以緩解車流量壓力。該權(quán)利屬于()。

　　A.土地承包經(jīng)營權(quán)

　　B.建設用地使用權(quán)

　　C.宅基地使用權(quán)

　　D.地役權(quán)

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是土地所有權(quán)、建設用地使用權(quán)和地役權(quán)。地役權(quán)，是指為使用自己不動產(chǎn)的便利或提高其效益而按照合同約定利用他人不動產(chǎn)的權(quán)利。其一，地役權(quán)是按照當事人的約定設立的用益物權(quán)。其二，地役權(quán)是存在于他人不動產(chǎn)上的用益物權(quán)。其三，地役權(quán)是為了給人自己的不動產(chǎn)提供便利而設立的。

　　3.甲房地產(chǎn)開發(fā)公司將其取得的某住宅用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司，乙公司決定將該土地用于修建高爾夫球場，以下說法錯誤的是()。

　　A.改變土地用途必須依法經(jīng)有關(guān)部門批準

　　B.建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須依法辦理變更登記

　　C.必須相應調(diào)整土地使用權(quán)出讓金

　　D.該土地的建設用地使用權(quán)到期后可以自動續(xù)期

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是土地所有權(quán)、建設用地使用權(quán)和地役權(quán)。建設用地使用權(quán)自登記時設立。登記機構(gòu)應當向建設用地使用權(quán)人發(fā)放建設用地使用權(quán)證書。建設用地使用權(quán)人應當合理利用土地，不得改變土地用途;需要改變土地用途的，應當依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準�！段餀�(quán)法》規(guī)定，住宅建設用地使用權(quán)期滿，自動續(xù)期，該土地已經(jīng)變更了用途，不可自動續(xù)期。

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