考試吧整理：造價(jià)工程師案例分析解題思路

一、綜述： 
  
1、問答：考估價(jià)的基本事項(xiàng)，估價(jià)目的、對(duì)象、時(shí)點(diǎn)（市場(chǎng)變化對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響），價(jià)值內(nèi)涵，技術(shù)路線，方法運(yùn)用過程中應(yīng)注意的問題（如參數(shù)應(yīng)選取客觀值，計(jì)算折舊時(shí)應(yīng)用有效經(jīng)過年數(shù)和經(jīng)濟(jì)壽命）等。 
2、單選：考適用法律、適用方法、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵。 
3、挑錯(cuò)：考對(duì)估價(jià)的一般要求，對(duì)報(bào)告的熟悉程度，基本原理的一般應(yīng)用，估價(jià)方法掌握。 
4、改錯(cuò)：考估價(jià)方法在應(yīng)用中的難點(diǎn)。    
 
第一節(jié)：?jiǎn)柎鸺皢芜x題:   
   
問答題答題技巧： 
  
1、解決的辦法是：仔細(xì)研究正確答案是分哪幾點(diǎn)分別回答的，他的思路是怎樣的。順著它的思路走，才能解決問題。 
2、另外，問答題一般每題都有3~5個(gè)小點(diǎn)，在數(shù)量上也要有個(gè)底。
3、條理清楚，論點(diǎn)突出，明顯
4、結(jié)構(gòu)清晰：
 
一、    房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線： 
 
確定房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過程。  
 
1、什么是技術(shù)路線？路線的三個(gè)方面   

①   價(jià)格內(nèi)涵，由目的確定    
②   估價(jià)思路，由原則原理確定 
③   估價(jià)方法，由估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的類型、估價(jià)方法的適用條件及所搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量決定。 
  
2、技術(shù)路線與估價(jià)要求事項(xiàng)的關(guān)系？
    �、倥c估價(jià)方法：每種方法都體現(xiàn)了一種技術(shù)路線（p6）
   　 ②與估價(jià)對(duì)象：估價(jià)技術(shù)路線反映了估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格形成過程。
   　 ③與估價(jià)目的：目的決定內(nèi)涵，從而決定路線。對(duì)估價(jià)依據(jù)、估價(jià)所考慮的因素、采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)及估價(jià)方法均有影響。   

    ※ a、估價(jià)對(duì)象實(shí)體、權(quán)利狀況、區(qū)位與價(jià)值內(nèi)涵有密切關(guān)系。
        b、不同類型房地產(chǎn)適用不同的估價(jià)方法，有不同技術(shù)路線。 
        c、估價(jià)對(duì)象狀況（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、舊建〉④房地、未來(lái)狀況的房地產(chǎn)要在未來(lái)狀況規(guī)劃狀況或是最佳利用下評(píng)估⑤含有其它資產(chǎn)的房地產(chǎn)）
④與估價(jià)時(shí)點(diǎn)：估價(jià)結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性和時(shí)效性。估價(jià)對(duì)象在不同的時(shí)點(diǎn)狀態(tài)是不同的。
⑤與估價(jià)原則：技術(shù)路線反映價(jià)格形成過程，估價(jià)原則體現(xiàn)了價(jià)格形成原理，因而制定路線要遵守估價(jià)原則。
⑥以上各項(xiàng)在確定技術(shù)路線時(shí)要全面考慮相關(guān)事項(xiàng)。   

3、估價(jià)路線的確定過程：   

①   確定估價(jià)的基本事項(xiàng)（對(duì)象、目的、時(shí)點(diǎn)）；
②   確定價(jià)格內(nèi)涵（一定要先說(shuō)清楚）；
③   選擇適宜方法、途徑
④   方法應(yīng)用要點(diǎn)或者需要特殊處理的地方
 
二、價(jià)格解釋對(duì)價(jià)格有爭(zhēng)議、疑惑   

[（對(duì)兩種正確結(jié)果分別解釋）哪些是影響價(jià)格的因素？
從因素入手]
①   目的不同，價(jià)格類型不同；
②   時(shí)點(diǎn)不同，價(jià)格不同。（動(dòng)態(tài)價(jià)格）<市場(chǎng)環(huán)境、供求狀況均要變；估價(jià)對(duì)象也會(huì)變化><期限、成新、房地產(chǎn)狀況>；
③   交易狀況是否變化<權(quán)力束在限制約束下，交易狀況不同>；
④   估價(jià)原則<是否改變用途，最高最佳使用、違章建筑、臨時(shí)建筑〉；
⑤   估價(jià)方法<兩個(gè)機(jī)構(gòu)評(píng)估，不同方法產(chǎn)生價(jià)格差異〉