第五節(jié)　房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價指標(biāo)和方法

　　1. 房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價指標(biāo)體系

　　■財務(wù)評價目標(biāo)

　　☆項目的盈利能力

　　☆項目的清償能力

　　▼財務(wù)清償能力-項目收回全部投資的能力

　　▼債務(wù)清償能力-項目清償債務(wù)的能力

　　■指標(biāo)體系

　　2. 動態(tài)盈利指標(biāo)及其計算

　　2.1 財務(wù)凈現(xiàn)值

　　■概念

　　☆指項目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率，將項目計算期內(nèi)各計算時點的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到投資活動的起始點的現(xiàn)值之和

　　■實質(zhì)

　　☆都是把資金換算到起始點時進(jìn)行計算，即F～P或A~P

　　■基準(zhǔn)收益率(基準(zhǔn)折現(xiàn)率)

　　☆是企業(yè)或投資者以動態(tài)的觀點所確定的，可接受的投資項目方案最低標(biāo)準(zhǔn)的收益水平(最低盈利水平)

　　☆以行業(yè)的平均收益率為基礎(chǔ)，綜合考慮資金成本、投資風(fēng)險、通脹及資金限制等影響因素

　　■計算公式

　　☆F～P或A~P后，再計算所有現(xiàn)金流的代數(shù)和

　　■評價準(zhǔn)則

　　☆PNPV≥0，說明方案正好達(dá)到預(yù)定的投資收益水平，或者尚有盈余，項目可以接受

　　☆PNPV<0，說明方案達(dá)不到預(yù)定的收益水平，方案不可接受

　　■優(yōu)點

　　☆考慮了資金的時間價值

　　☆經(jīng)濟意義明確直觀

　　☆判斷準(zhǔn)則直觀明了

　　■缺點

　　☆計算時必須事先給出基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的收益率來折現(xiàn)，而該折現(xiàn)率的確定比較難

　　☆是絕對指標(biāo)而不是相對指標(biāo)，不能反映投資的使用效率(即沒有考慮初始投資的大小)

　　2.2 財務(wù)內(nèi)部收益率

　　■概念

　　☆使投資方案各年現(xiàn)金流入量的總現(xiàn)值與各年現(xiàn)金流出量的總現(xiàn)值相等的折現(xiàn)率(NPV=0時的折現(xiàn)率)

　　■實質(zhì)

　　☆反應(yīng)項目的盈利能力

　　☆還表明項目投資所能支付的最高貸款利率

　　■內(nèi)部收益率函數(shù)的性質(zhì)-減函數(shù)

　　☆i1時，凈現(xiàn)值為FNPV1>0，則r一定比i1大

　　☆i2時，凈現(xiàn)值為FNPV2<0，則r一定比i2小

　　■計算方法-插值法

　　☆i1時，凈現(xiàn)值為FNPV1>0

　　☆i2時，凈現(xiàn)值為FNPV2<0

　　☆i1、 i2之差一般不宜超過2%，最大不超過5%

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