21、 關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是( )。

　　A. 目標(biāo)市場(chǎng)是市場(chǎng)規(guī)模最大的細(xì)分市場(chǎng)

　　B.目標(biāo)市場(chǎng)是企業(yè)決定進(jìn)入的細(xì)分市場(chǎng)

　　C.目標(biāo)市場(chǎng)的選擇依賴于細(xì)分市場(chǎng)的評(píng)估結(jié)果

　　D. 目標(biāo)市場(chǎng)選擇的原則是讓目標(biāo)市場(chǎng)與項(xiàng)目自身最佳結(jié)合

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： A

　　解析：考察房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的作用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位是在房地產(chǎn)調(diào)研的基礎(chǔ)上，對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，通過(guò)對(duì)細(xì)分市場(chǎng)各消費(fèi)群體的階層、環(huán)境、文化背景、喜好偏向和生活方式等的對(duì)比分析，研究其消費(fèi)行為、消費(fèi)動(dòng)機(jī)及消費(fèi)方式，最終確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體。由此可見(jiàn)，BC正確。市場(chǎng)目標(biāo)定位的市場(chǎng)化原則，強(qiáng)調(diào)根據(jù)消費(fèi)者的需求，去研發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品，即實(shí)現(xiàn)目標(biāo)市場(chǎng)與項(xiàng)目自身的最佳組合。D說(shuō)法正確。A說(shuō)法太絕對(duì)。

　　22、 開(kāi)發(fā)目前市場(chǎng)上沒(méi)有但具有潛在需求且具備某種特色的房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位策略，屬于( )策略。

　　A. 避強(qiáng)定位

　　B. 迎頭定位

　　C.創(chuàng)新定位

　　D. 跟隨定位

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： C

　　解析：考察房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的策略。創(chuàng)新定位是指尋找新的尚未被占領(lǐng)但有潛在市場(chǎng)需求的位置，填補(bǔ)市場(chǎng)上的空缺，聲場(chǎng)市場(chǎng)上沒(méi)有、具備某種特色的產(chǎn)品。

　　23、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的內(nèi)容不包括( )。

　　A. 目標(biāo)對(duì)象概念細(xì)分

　　B.項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)分

　　C.產(chǎn)品概念鎖定

　　D. 項(xiàng)目SWOT分析

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： D

　　解析：考察房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位內(nèi)容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目SWOT分析屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目的項(xiàng)目定位，不屬于市場(chǎng)定位的內(nèi)容。

　　24、 張某買下一商鋪用于出租，張某的這種投資形式是( )。

　　A. 出售型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資

　　B.經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資

　　C.購(gòu)買型房地產(chǎn)置業(yè)投資

　　D. 租賃型房地產(chǎn)置業(yè)投資

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： D

　　解析：考察房地產(chǎn)投資的形式。租賃型房地產(chǎn)置業(yè)投資是投資者獲取房地產(chǎn)使用權(quán)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)或轉(zhuǎn)租獲取預(yù)期收益。張某買下商鋪并用于出租，屬于租賃型房地產(chǎn)置業(yè)投資。

　　25、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的稅后利潤(rùn)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納( )之后的利潤(rùn)。

　　A. 營(yíng)業(yè)稅

　　B.房產(chǎn)稅

　　C.土地增值稅

　　D. 企業(yè)所得稅

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： D

　　解析：考察房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目稅后利潤(rùn)的含義。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納所得稅之后的利潤(rùn)為稅后利潤(rùn)。

　　26、 下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)報(bào)表中，用于考查房地產(chǎn)項(xiàng)目全部投資盈利能力的是( )。

　　A.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表

　　B.項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表

　　C.項(xiàng)目投資各方現(xiàn)金流量表

　　D. 項(xiàng)目財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： A

　　解析：考察項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表的編制目的。項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表的編制目的是考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力。

　　27、 經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的計(jì)算期是( )。

　　A. 自項(xiàng)目開(kāi)始建設(shè)之日起至房地產(chǎn)產(chǎn)品全部售完之日止

　　B.自項(xiàng)目開(kāi)始建設(shè)之日起至房地產(chǎn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)售或經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束之日止

　　C.自項(xiàng)目竣工之日起至房地產(chǎn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)售或經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束之日止

　　D. 自房地產(chǎn)產(chǎn)品出租經(jīng)營(yíng)之日起至租賃期結(jié)束之日止

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： B

　　解析：考察經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的計(jì)算期。經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目，其計(jì)算期是從項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)始到項(xiàng)目轉(zhuǎn)售或經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束所經(jīng)歷的時(shí)間。

　　28、 某投資者用300萬(wàn)元購(gòu)買了一商鋪20年的經(jīng)營(yíng)權(quán)，當(dāng)年出租，每年年末凈租金收入為40萬(wàn)元，投資者的目標(biāo)收益率為10%，銀行貸款年利率為7%，該項(xiàng)投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是( )萬(wàn)元。

　　A.40.54

　　B.123.76

　　C.268.50

　　D.500.00

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： A

　　解析：考察財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的計(jì)算。本題中，期初投資P0=300萬(wàn)元，n=20年，i=10%，每年收益A=40，先將每年的收益折算成現(xiàn)值P1，即P1=A(P/A,I,n)=40*[(1+i)n-1]/[i*(1+i)n]=340.54萬(wàn)元，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV=P1-P0=340.54-300=40.54萬(wàn)元。

　　29、 在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈虧平衡分析中，用( )表示的盈虧平衡點(diǎn)越高，說(shuō)明風(fēng)險(xiǎn)越小。

　　A. 銷售量

　　B.銷售單價(jià)

　　C.銷售額

　　D. 單位產(chǎn)品變動(dòng)成本

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： D

　　解析：考察盈虧平衡的評(píng)價(jià)原則。盈虧平衡點(diǎn)的值不論用產(chǎn)量表示，還是用生產(chǎn)能力利用率表示;不論是用產(chǎn)品單價(jià)表示，還是用銷售額表示，都是越低越好[BEP(V)除外]。即BEP(V)越高越好。

　　30、 下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是( )。

　　A. 收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)

　　B.機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)

　　C.持有期風(fēng)險(xiǎn)

　　D. 政策風(fēng)險(xiǎn)

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： D

　　解析：考察系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的組成。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)包括通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)和或然損失風(fēng)險(xiǎn)。

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