會計從業(yè)資格會計實務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)的十個步驟

　　(一)開發(fā)商提出開發(fā)設(shè)想是整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的起點

　　在市場經(jīng)濟體制條件下，開發(fā)設(shè)想是房地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān)鍵的一項工作，從這項工作起，整個房地產(chǎn)項目開發(fā)就進入了狀態(tài)。開發(fā)設(shè)想是否準確地反映了市場的需要，將決定未來整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的成敗。這需要房地產(chǎn)開發(fā)商認真研究房地產(chǎn)市場的變化趨勢，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項目的市場需求狀況。

　　(二)可行性研究是房地產(chǎn)項目開發(fā)的第二步，也是非常關(guān)鍵的一步

　　開發(fā)商提出了設(shè)想，但這種設(shè)想究竟有沒有真正的市場前景，需要進行可行性研究�？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)項目開發(fā)不可缺少的一個階段。政府是否批準此項目立項，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結(jié)果。進行可行性研究，就可能有兩種結(jié)果：一是可行性研究表明這個設(shè)想不可行，那么即使開發(fā)商不同意，這個項目開發(fā)的全過程實際上就結(jié)束了;二是可行性研究表明這個設(shè)想可行，則不出意外，這個項目就可以一直進行到最后的階段。目前，在我國忽視可行性研究，或者將可行性研究當成一種形式的風氣，在房地產(chǎn)項目開發(fā)領(lǐng)域還相當濃厚，這造成了空置率居高不下等一系列惡果，需要政府認真對待。

　　(三)申請項目用地是房地產(chǎn)開發(fā)的第三步，也是正式啟動項目開發(fā)的第一步

　　土地是所有建筑的基礎(chǔ)，申請土地是房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動的第一步。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對許多開發(fā)商來說，拿到土地才是最關(guān)鍵的一步，有了土地就有了開發(fā)的全部條件，有土地就不愁項目賺不到錢。因此，在土地市場上各種腐敗事件層出不窮。我國原來規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場的運行，目前只有少數(shù)幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數(shù)土地都是通過出讓獲得。但在實際上，從原土地使用者(即原來占有國有土地的國有企事業(yè)單位)獲得土地卻是主要方式。開發(fā)商在獲得了土地使用權(quán)的規(guī)定使用年限之后，要到建設(shè)行政主管部門備案，領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》。

　　(四)項目設(shè)計是房地產(chǎn)開發(fā)的第四步，也是關(guān)系到項目是否符合市場需要的重要一步

　　根據(jù)項目的規(guī)模，設(shè)計的具體工作流程也有所不同。對于規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，一般要分成方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計3個具體步驟。方案設(shè)計反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境關(guān)系等方面的設(shè)計要求。初步設(shè)計在方案設(shè)計的基礎(chǔ)上，應(yīng)提出設(shè)計標準、基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)方案及各專業(yè)的設(shè)計方案。初步設(shè)計文件應(yīng)該包括設(shè)計總說明書、設(shè)計圖紙、主要設(shè)備與材料表、工程概算書4個部分。施工圖設(shè)計是初步設(shè)計基礎(chǔ)上的更詳細的設(shè)計，具有工程設(shè)備各構(gòu)成部分的尺寸、布置和主要施工方法;并要繪制完整詳細的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。開發(fā)商在進行規(guī)劃及建筑設(shè)計前，需要向城市規(guī)劃行政管理部門申報規(guī)劃設(shè)計條件，以獲得規(guī)劃設(shè)計條件通知書(主要規(guī)定規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個數(shù)等)。房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設(shè)計通知書，委托有規(guī)劃設(shè)計資格的單位完成方案設(shè)計，然后持方案設(shè)計報審表、方案設(shè)計及其說明書等有關(guān)資料，報經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查，確認符合規(guī)劃要求后，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。方案設(shè)計得到批準后，即可以進行初步設(shè)計。城市規(guī)劃行政管理部門對建設(shè)工程的初步設(shè)計方案進行審查，確認其符合規(guī)劃設(shè)計要點后，建設(shè)單位就可以進行施工圖設(shè)計。城市規(guī)劃行政管理部門在對工程施工圖及有關(guān)材料進行審查合格后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

　　(五)征地及拆遷安置是房地產(chǎn)開發(fā)的第五步，也是取得土地使用權(quán)后的第一步

　　在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之后，就需要進行征地及拆遷安置的工作。開發(fā)商還需要到土地管理部門辦理相關(guān)手續(xù)。土地管理部門根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的土地使用權(quán)證書及建設(shè)用地規(guī)劃許可證，進行場地范圍的實地劃定。開發(fā)商只能在劃定的范圍內(nèi)，進行征地及拆遷方案的實施工作。

　　(六)籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金是房地產(chǎn)開發(fā)的第六步，也是征地及拆遷安置后最重要的工作

　　取得土地使用權(quán)后，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商自己投入的資金就基本上花費殆盡，如何取得進一步開發(fā)所需的房地產(chǎn)開發(fā)資金，就成了房地產(chǎn)開發(fā)商最重要的工作。開發(fā)商需要制定資金使用計劃，然后以此為基礎(chǔ)確定所需要籌措的資金數(shù)量。再通過各種融資方案的選擇，確定合理的融資方案。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道偏少，基本上是通過商業(yè)銀行貸款，而房地產(chǎn)開發(fā)是風險極大的商業(yè)活動，一旦投資失敗，將牽連銀行體系。最近人民銀行大幅度提高了對房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的門檻，對我國有些過熱的房地產(chǎn)投資將起到抑制作用。

　　(七)建設(shè)工程招標是房地產(chǎn)開發(fā)的第七步，是選擇合適的承包商和監(jiān)理單位的有效方法

　　工程項目招標投標制，是我國工程建設(shè)市場的重大改革舉措之一。通過招標，房地產(chǎn)開發(fā)商首先可以選擇合適的項目承包商，以確保工程投資不超過預(yù)算、質(zhì)量符合設(shè)計要求、工期達到預(yù)期目標。在確定了工程承包商后，房地產(chǎn)開發(fā)商還需要通過招標選擇合適的監(jiān)理單位，以便對工程進行建設(shè)工程監(jiān)理。

　　(八)施工是房地產(chǎn)開發(fā)的第八步，也是項目能否及時優(yōu)質(zhì)完成的關(guān)鍵一步

　　為了確保按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行組織施工，國家規(guī)定必須由城市規(guī)劃行政管理部門在施工現(xiàn)場進行放線、驗線，并到建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取建設(shè)工程開發(fā)證后，才可以破土動工。在招聘監(jiān)理單位之后，主要的項目工作就交由監(jiān)理單位進行，開發(fā)商只控制最后的管理權(quán)，即保持對監(jiān)理單位的有效監(jiān)督，必要時解聘監(jiān)理單位。項目施工完成后，還需要通過由城市建設(shè)行政主管部門主持的綜合竣工驗收。通不過驗收，就不能投放到房地產(chǎn)市場。

　　(九)市場營銷與策劃是房地產(chǎn)開發(fā)的第九步，是實現(xiàn)經(jīng)濟效益的關(guān)鍵一步

　　房地產(chǎn)項目的開發(fā)商，在開發(fā)項目即將完工之際，就可以考慮進行所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的市場營銷工作。如果開發(fā)商符合政府主管部門的預(yù)售條件，開發(fā)商就可以在進行施工的同時，進行所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的預(yù)售工作。房地產(chǎn)市場營銷包括房地產(chǎn)市場調(diào)查研究、確定營銷目標與手段、確定銷售方式、制定銷售合同、準備銷售宣傳資料、培訓(xùn)銷售人員、參加必要的房展會、選擇廣告的方式等。甚至給項目起好聽的名字，在商品房項目的銷售中，都可以起到極為重要的作用。當然，房地產(chǎn)開發(fā)項目的租售，必須經(jīng)過房地產(chǎn)行政主管部門的批準，取得銷售許可證。

　　(十)物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的最后一步，是房地產(chǎn)開發(fā)的售后服務(wù)。