2010會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)：出售二手房三種情況可不繳個(gè)稅

　　根據(jù)目前的稅法規(guī)定，個(gè)人售房時(shí)至少有三種情形不用繳納個(gè)人所得稅。

　　第一種情況：房屋售價(jià)小于等于原值與有關(guān)稅金及合理費(fèi)用之和的，免繳個(gè)人所得稅。

　　【例1】張某于2009年3月出售普通住房一套，該房已滿兩年，售價(jià)60萬(wàn)元。張某購(gòu)買(mǎi)該房時(shí)支付的房?jī)r(jià)款為50萬(wàn)元，契稅1萬(wàn)元，相關(guān)交易費(fèi)用800元，購(gòu)房后進(jìn)行裝修，支付裝修費(fèi)用10萬(wàn)元，各項(xiàng)稅費(fèi)均能提供有效憑證。根據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定，張某在售房時(shí)免繳營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、印花稅等稅金。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]108號(hào))規(guī)定，對(duì)轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用，而不是簡(jiǎn)單地以售價(jià)是否大于購(gòu)價(jià)來(lái)確定是否應(yīng)該納稅。本例中，雖然售價(jià)大于購(gòu)房?jī)r(jià)款，但卻小于購(gòu)房?jī)r(jià)款與相關(guān)稅金及合理費(fèi)用之和，所以不用繳納個(gè)人所得稅。

　　第二種情況：個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。

　　【例2】李某于2009年5月轉(zhuǎn)讓其1998年購(gòu)買(mǎi)的唯一的生活用房，售價(jià)80萬(wàn)元。李某購(gòu)買(mǎi)該房時(shí)共支付房?jī)r(jià)款及交易稅費(fèi)合計(jì)28萬(wàn)元，后發(fā)生裝修費(fèi)用、住房貸款利息等合理費(fèi)用共計(jì)7萬(wàn)元。李某出售該房所得為80-28-7=45(萬(wàn)元)。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、建設(shè)部《關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅字[1999]278號(hào))規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免繳個(gè)人所得稅。

　　第三種情況：出售自有住房后1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)房的納稅人，其銷售額小于等于購(gòu)房金額的。

　　【例3】王某(產(chǎn)權(quán)人)于2009年6月將其南京的自有住房一套出售，銷售額為100萬(wàn)元，王某按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”向南京地稅機(jī)關(guān)繳納個(gè)人所得稅納稅保證金10萬(wàn)元，后于2009年7月到北京按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)買(mǎi)住房一套，購(gòu)房金額為120萬(wàn)元。按照財(cái)稅字[1999]278號(hào)文件的規(guī)定，對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，視其重新購(gòu)房的價(jià)值可全部或部分予以免稅。其中，購(gòu)房金額大于或等于原住房銷售額(原住房為已購(gòu)公有住房的，原住房銷售額應(yīng)扣除已按規(guī)定向財(cái)政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益)的，全部退還納稅保證金。因此，王某可依法申請(qǐng)全額退還所繳納的納稅保證金。此外，按照財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于非產(chǎn)權(quán)人重新購(gòu)房征免個(gè)人所得稅問(wèn)題的批復(fù)》(財(cái)稅[2003]123號(hào))規(guī)定，如果王某是以夫妻雙方名義重新購(gòu)房的，或以王某妻子的名義購(gòu)房的，也可以申請(qǐng)全額退還納稅保證金。需要注意的是，如果王某重新購(gòu)房金額為80萬(wàn)元，小于售房金額，按照財(cái)稅字[1999]278號(hào)文件規(guī)定，則僅可退還納稅保證金(80萬(wàn)元÷100萬(wàn)元)×100%×10萬(wàn)元=8(萬(wàn)元)，余額2萬(wàn)元應(yīng)作為個(gè)人所得稅繳入國(guó)庫(kù)。