2020中級會計真題答案 ※ 真題下載

　　真題考點：租賃合同

　　(一)租賃合同概述

　　概念：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

　　形式：租賃合同中租賃期限為6個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

　　期限：租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。

　　(二)當事人的權利義務

　　承租人：

　　1、在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當事人另有約定承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

　　2、承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

　　3、承租人應當按照約定的方法或按照租賃物的性質(zhì)使用租賃物，并應當妥善保管租賃物，如因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。

　　4、承租人經(jīng)出租人同意，還可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，在這種情況下，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。

　　5、承租人應當按照約定的期限支付租金。租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。

　　注意：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

　　出租人：

　　1、出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。

　　2、出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。

　　(三)房屋租賃合同：房屋租賃合同是指以房屋為租賃標的物的租賃合同。

　　1、房屋租賃合同的效力。

　　(1)出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。

　　(2)出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。

　　(3)租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。

　　(4)當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。

　　(5)當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。

　　出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：(1)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;(2)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;(3)合同成立在先的。

　　房屋租賃合同無效的法律后果：房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。

　　2、房屋租賃合同的解除

　　發(fā)生下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：

　　(1)租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的;

　　(2)租賃房屋權屬有爭議的;

　　(3)租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的。

　　3、承租人的優(yōu)先權

　　(1)出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權的情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。

　　(2)租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現(xiàn)抵押權發(fā)生所有權變動的;房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

　　(3)具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：房屋共有人行使優(yōu)先購買權的;出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;出租人履行通知義務后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買的;第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

　　試題回顧

　　1、甲把房屋出租給乙，約定租期5年。半年后，甲未通知乙，將該房屋以150萬元的價格出賣知情的養(yǎng)子丙，并辦理過戶登記。乙得知后提出異議。對此,下列表述正確的是()。

　　A、乙有權主張甲、丙的買賣合同無效

　　B、乙有權自知道之日起15天內(nèi)主張優(yōu)先購買權

　　C、乙有權主張甲、乙間租賃合同對丙繼續(xù)有效

　　D、丙有權請求乙搬離該房屋

　　參考答案：C

　　參考解析：租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應予支持。

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