三、不動產(chǎn)所有權(quán)的取得與喪失

　　在物權(quán)理論中，不動產(chǎn)是指形體上不可移動的財產(chǎn)，特別是土地和附著于土地的財產(chǎn)，如建筑物。動產(chǎn)與不動產(chǎn)是所有權(quán)中最重要的物的劃分，而不動產(chǎn)所有權(quán)是最重要的物權(quán)之一。

　　(一)不動產(chǎn)所有權(quán)的取得

　　對于不動產(chǎn)，我國目前允許取得所有權(quán)的，只有房屋以及其他土地附著物。作為不動產(chǎn)取得原因的法律行為主要有兩種：一是合同，如買賣合同、贈與合同以及互易合同;二是單方法律行為，如受遺贈。作為不動產(chǎn)取得原因的法律行為以外的事實(shí)主要有如下幾種：一是繼承;二是建造或種植，如房屋的建造、樹木的栽種等;三是法院判決或強(qiáng)制執(zhí)行以及沒收等行政行為。

　　不動產(chǎn)所有權(quán)的取得必須采用特定方式。我國將登記作為不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的特別生效要件。登記的作用主要在于：一是由有關(guān)機(jī)關(guān)對該項(xiàng)權(quán)利轉(zhuǎn)移事宜進(jìn)行審查，以確保交易的合法性。二是將此項(xiàng)權(quán)利變動公之于眾，以保護(hù)第三人的利益。

　　(二)不動產(chǎn)所有權(quán)的喪失

　　不動產(chǎn)所有權(quán)的喪失是指不動產(chǎn)所有人因某種法律事實(shí)而喪失其所有權(quán)。引起不動產(chǎn)所有權(quán)喪失的原因主要有：

　　1.所有人拋棄不動產(chǎn)的所有權(quán)，即不動產(chǎn)所有權(quán)人主動放棄其對不動產(chǎn)的所有權(quán)。 2.出讓人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)，如出賣。

　　3.不動產(chǎn)滅失。

　　4.所有權(quán)被強(qiáng)制消滅。即國定司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)為了公共利益或者因?yàn)樗�有�?quán)人的違法或違約，而對某項(xiàng)財產(chǎn)征用、征購、拍賣、沒收等。

　　5.所有權(quán)主體消滅。比如法人被撤銷等。

　　四、動產(chǎn)所有權(quán)的取得與喪失

　　(一)動產(chǎn)所有權(quán)的取得

　　與不動產(chǎn)所有權(quán)一樣，動產(chǎn)所有權(quán)也可因法律行為和法律行為以外的事實(shí)取得。其中，因法律行為取得所有權(quán)的情形與不動產(chǎn)不同。因法律行為以外的事實(shí)取得所有權(quán)時，除不動產(chǎn)所有權(quán)取得中所列舉的情形外，還包括動產(chǎn)所有權(quán)取得的特有原因。

　　1.先占

　　先占是指以自己所有的意思，先于他人而占有無主的財產(chǎn)。其要件為，占有的客體是無主的動產(chǎn)，占有者以自己所有的意思而不是作為他物權(quán)或債權(quán)來占有，先于他人占有。一般西方民法規(guī)定，獲得遺失物、漂流物、埋藏物在一定期問內(nèi)無人認(rèn)領(lǐng)的，即成為無主財產(chǎn)，歸拾得人、發(fā)現(xiàn)人所有0在我國所有權(quán)歸屬不明的物屬于國家所有,一般不發(fā)生先占問題。

　　2.拾得遺失物

　　依我國《民法通則》第79條第2款之規(guī)定，拾得遺失物、漂流物或失散的飼養(yǎng)動物，應(yīng)當(dāng)歸還失主，因此支出的費(fèi)用由失主償還。可見，我國法律明確規(guī)定遺失物、漂流物及失散的飼養(yǎng)動物的所有權(quán)歸于失主(即原所有人或占有人)，拾得人有義務(wù)將拾得物返還失主，否則，視為對他人所有權(quán)的侵犯。也就是說，返還拾得物并不僅僅是道德上的或任意性的義務(wù)，而是法律規(guī)定的必須履行的強(qiáng)制性義務(wù)。

　　3.發(fā)現(xiàn)埋藏物

　　依我國《民法通則》第79條第1款之規(guī)定，所有人不明的埋藏物、隱藏物，歸國家所有。接收單位應(yīng)當(dāng)對上繳的單位或個人給予表揚(yáng)或物質(zhì)獎勵。此外，我國最高人民法院《民通意見》第93條還規(guī)定，公民、法人對于挖掘、發(fā)現(xiàn)的埋藏物、隱藏物，如果能夠證明屬其所有，而且根據(jù)現(xiàn)行的法律、政策又可歸其所有的，應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。因此，在實(shí)踐中，應(yīng)把握以下三個原則：

　　(1)如果當(dāng)事人不能證明某埋藏物或隱藏物歸其所有，則就應(yīng)確定該埋藏物或隱藏物歸國家所有。

　　(2)對于法律規(guī)定歸國家所有的埋藏物或隱藏物，一律屬于國家所有。比如，依照《中華人民共和國文物保護(hù)法》第4條的規(guī)定，我國境內(nèi)地下、內(nèi)水和領(lǐng)海中遺存的一切具有歷史、科學(xué)和藝術(shù)價值的文物以及古文化遺址、古墓葬等，均屬于國家所有。

　　(3)對于埋藏物、隱藏物在發(fā)現(xiàn)時所有人不明，而以后所有人又明確的情況下，所有人應(yīng)當(dāng)可以依法請求國家返還。

　　4.善意取得

　　原物由占有人轉(zhuǎn)讓給善意第三人時，善意第三人一般可取得原物的所有權(quán)，所有權(quán)人不得清求善意第三人返還原物。這里的原物只限于動產(chǎn)，不動產(chǎn)不能善意取得。

　　在我國司法實(shí)踐中，根據(jù)不同情況，本著既要保護(hù)所有人的合法權(quán)益，又要維護(hù)第三人的合法權(quán)益，來決定是否返還原物。

　　在我國目前司法實(shí)踐中，適用善意取得制度應(yīng)具備以下條件：

　　(1)善意取得的標(biāo)的必須是法律允許自由流通的動產(chǎn)。因?yàn)椴粍赢a(chǎn)所有權(quán)的取得、變更、喪失均以登記為生效要件，交易中不易使人誤信占有人為所有人，所以一般不適用善意取得制度。

　　(2)善意第三人必須是有償取得動產(chǎn)的占有。一般認(rèn)為，無償取得動產(chǎn)者的利益較之物的真正所有人的利益，后者更值得保護(hù)。

　　(3)善意第三人須自無處分權(quán)人處取得占有。即該無權(quán)處分人可能有占有權(quán)，并且事實(shí)上占有原物，但無處分權(quán)，其轉(zhuǎn)讓系非法轉(zhuǎn)讓。

　　(4)第三人必須是公然和善意取得占有。所謂公然，即非隱秘;所謂善意，是指第三人不知且不可能知道占有人系非法轉(zhuǎn)讓，包括兩層意思：一是第三人誤信轉(zhuǎn)讓人為所有人或其他有處分權(quán)的人。二是依轉(zhuǎn)讓物時的環(huán)境，他可不可能知道占有系非法轉(zhuǎn)讓人。

　　(5)非法轉(zhuǎn)讓人的占有須是基于所有人的意思而取得。

　　5.添附

　　所謂添附，指民事主體把不同所有人的財產(chǎn)或勞動成果相結(jié)合，從而形成一種新形態(tài)的財產(chǎn)。如果要恢復(fù)原狀，在事實(shí)上不可能或者經(jīng)濟(jì)上不合理，則法律規(guī)定由一人取得添附物的所有權(quán)或者共有合成物。因此，添附為動產(chǎn)所有權(quán)取得的原因。

　　添附有附合、混合、加工三種類型。

　　(1)附合。附合分為動產(chǎn)附合與不動產(chǎn)附合。動產(chǎn)附合，指所有人各異的動產(chǎn)互相結(jié)合，非經(jīng)毀損不能分離或者分離的費(fèi)用太高時，發(fā)生的動產(chǎn)所有權(quán)變動的法律事實(shí)。

　　(2)混合�；旌现杆�有人各異的動產(chǎn)互相合成為一物，不能識別或者識別費(fèi)用太高，從而發(fā)生所有權(quán)的變動的法律事實(shí)�；旌系臉�(gòu)成要件為：第一，須為動產(chǎn)和動產(chǎn)的混合。第二，須動產(chǎn)所有人不同。第三，須不能識別或費(fèi)用太高�；旌系奈餀�(quán)效果，原則上各動產(chǎn)所有人按照混合時的價值共有混合物;但是混合后的動產(chǎn)中有可以視為主物的，該主物所有人取得混合物的所有權(quán)，如咖啡與糖混合，咖啡可視為主體，由咖啡所有人取得其所有權(quán)。

　　(3)加工。加工，指就他人動產(chǎn)加以制作或改造，做成新物，從而發(fā)生物權(quán)變動的法律事實(shí)。

　　6.天然孳息之取得

　　天然孳息是一種動產(chǎn)，天然孳息由產(chǎn)生孳息的原物的所有權(quán)人取得。如奶牛的所有權(quán)人取得牛奶，母畜的所有權(quán)人取得仔畜所有權(quán)。

　　(二)動產(chǎn)所有權(quán)的喪失

　　參見第三節(jié)第二個大問題，不動產(chǎn)所有權(quán)的喪失。

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