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　　第二部分 物權(quán)

　　一、物權(quán)概述

　　(一)概念：是指權(quán)利主體在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，直接支配一定的物，并排斥他人干涉的權(quán)利

　　(二)特征：主體是特定的而義務(wù)主體不特定的是絕對權(quán)，客體是特定的獨(dú)立物不包括行為和精神利益，內(nèi)容是直接支配管理一定的物并排斥他人干涉，設(shè)定必須公式，具有追擊效力和優(yōu)先效力(物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)，先設(shè)立的優(yōu)先于后設(shè)立的)

　　(三)物的概念：指民事主體能夠?qū)嶋H支配和控制的，并能滿足人們生產(chǎn)生活需要的物質(zhì)資料

　　(四)物的特征：客觀存在于人身之外，能滿足人們的社會(huì)生活需要，有排他的支配可能性，必須有為人現(xiàn)實(shí)支配的可能性

　　(五)物的分類：動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)、主物和從物、原物和孳息、可分物與不可分物、特定物與種類物等

　　(六)物權(quán)的種類：所有權(quán)(基礎(chǔ))、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)

　　(七)物權(quán)的分類：自物權(quán)(所有權(quán))與他物權(quán)(用益物權(quán)，擔(dān)保物權(quán))、動(dòng)產(chǎn)物權(quán)(動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押權(quán)和留置權(quán))與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)(不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，土地承包經(jīng)營權(quán)，地役權(quán))、主物權(quán)(所有權(quán))與從物權(quán)(抵押權(quán)，質(zhì)權(quán)，留置權(quán))、所有權(quán)與限制物權(quán)

　　(八)我國物權(quán)法的基本原則：物權(quán)法定原則，公示公信原則

　　(九)物權(quán)的保護(hù)：請求確認(rèn)物權(quán)，請求返還原物，請求排除妨害或消除危險(xiǎn)，請求修理更換或恢復(fù)原狀，請求損害賠償

　　二、物權(quán)的變動(dòng)

　　(一)物權(quán)變動(dòng)的概念：指物權(quán)的發(fā)生、變更和消滅

　　(二)物權(quán)變動(dòng)的原因：

　　基于民事行為引起的變動(dòng)

　　取得：買賣、互易、贈(zèng)與、遺贈(zèng)、典權(quán)、抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)等

　　消滅：拋棄、合同、撤銷權(quán)的行使

　　非基于民事行為引起的變動(dòng)

　　取得：取得時(shí)效，因公征收，法律規(guī)定，附和混合加工取得，繼承取得，拾得遺失物發(fā)現(xiàn)埋藏物取得，合法生產(chǎn)建造取得，法院仲裁文書取得，孳息的所有權(quán)取得

　　消滅：標(biāo)的物滅失，法定期間屆滿，混同

　　(三)物權(quán)變動(dòng)的公示方法：動(dòng)產(chǎn)交付(以交付作為變更的公示方法)，不動(dòng)產(chǎn)登記(變動(dòng)必須登記，不登記不生效)

　　三、所有權(quán)☆

　　(一)概念：指所有人對其所有物享有的全面支配并排斥他人干涉的物權(quán)。所有權(quán)人對自己

　　的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占用、使用、收益和處分的權(quán)利。

　　(二)特征：完全性，單一性，彈力性，恒久性，絕對性，排他性，社會(huì)性

　　(三)內(nèi)容：占用、使用、收益、處分(核心，基本權(quán)能)

　　(四)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)概念：指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利總稱。

　　(五)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)特征：權(quán)利復(fù)合性(共有所有權(quán)、專有所有權(quán)、共同管理權(quán)三要素)，專有所有權(quán)的主導(dǎo)性，一體性(三權(quán)不可分離)

　　(六)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)內(nèi)容：共有所有權(quán)、專有所有權(quán)、共同管理權(quán)

　　(七)相鄰關(guān)系的概念：又稱不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系，指兩個(gè)或兩個(gè)以上相互毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)所有人或使用人，在行使不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，相鄰各方應(yīng)當(dāng)給予便利和接受限制而形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系

　　(八)相鄰關(guān)系的特征：主體是兩個(gè)或兩個(gè)以上相鄰不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人或使用權(quán)人，內(nèi)容是相鄰人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，客體是行使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利所體現(xiàn)的利益

　　(九)所有權(quán)取得的特別方式☆

　　(十)共有的概念：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利主體共同享有一個(gè)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的法律狀態(tài)。

　　(十一)共有的特征：權(quán)利主體多元性，共有物上只有一個(gè)所有權(quán)，內(nèi)容表現(xiàn)為各共有人按各自份額享有權(quán)利義務(wù)，本質(zhì)是所有權(quán)的聯(lián)合

　　(十二)按份共有概念：指兩個(gè)或兩個(gè)以上共有人按照個(gè)自己的份額分別對共有財(cái)產(chǎn)享有權(quán)利，并承擔(dān)義務(wù)的一種共有關(guān)系。

　　(十三)共同共有

　　概念：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，基于共同關(guān)系而對某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)不分份額地共同享有平等的權(quán)利和承擔(dān)平等的義務(wù)，對外負(fù)責(zé)連帶責(zé)任。

　　共同共有的類型：夫妻共同所有，家庭共有，共同繼承的財(cái)產(chǎn)，合伙財(cái)產(chǎn)。

　　四、用益物權(quán)

　　(一)概念：是對他人所有的物，在一定范圍內(nèi)進(jìn)行占有、使用、收益、處分的他物權(quán)

　　(二)特征：標(biāo)的物為不動(dòng)產(chǎn)，占有為前提，是他物權(quán)、有期限物權(quán)、限制物權(quán)，是以使用、收益為目的的獨(dú)立物權(quán)

　　(三)土地承包經(jīng)營權(quán)☆

　　概念：是承包人(個(gè)人或單位)因從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)或其他生產(chǎn)經(jīng)營項(xiàng)目而承包使用、收益集體所有或國家所有的土地或森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面的權(quán)利

　　特征：主體是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，是承包使用、收益集體所有或國家所有的土地或森林、山嶺草原荒地等權(quán)利、是為種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等生產(chǎn)而承包使用、收益集體或國家所有的土地等生產(chǎn)資料的權(quán)利

　　取得

　　基于民事行為：

　　創(chuàng)設(shè)取得(家庭承包與以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式進(jìn)行的承包)、轉(zhuǎn)移取得(轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等，流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限，未經(jīng)許可不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè))

　　非基于民事行為：繼承取得

　　消滅：期限屆滿(耕地 30 年，林地 30-70 年)、發(fā)包人提前終止土地合同、國家的征用、承包方交回承包地

　　(四)建設(shè)用地使用權(quán)☆

　　概念：指自然人、法人依法對國家所有的土地享有的占有、使用和收益，建設(shè)并經(jīng)營建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的地上權(quán)

　　特征：目的是為自己建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，客體僅限于國家所有的土地，使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有使用和收益的權(quán)利，期限具有穩(wěn)定性

　　取得：出讓或者劃撥方式(同一地塊有兩個(gè)以上意向者時(shí)應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價(jià)方式出讓)

　　期限：居住用地 70 年，工業(yè)用地 50 年，教科文衛(wèi)用地 50 年，商旅娛樂用地 40 年，綜合用地 50 年

　　消滅：土地滅失，約定事由發(fā)生，依法收回土地，試用期屆滿未續(xù)期

　　(五)宅基地使用權(quán)

　　概念：指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員依法享有的在集體所有的土地上建造住宅及其附屬設(shè)施的權(quán)利

　　特征：主體限于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的農(nóng)戶，客體是依法批準(zhǔn)劃撥給村民用于住宅建造所使用的集體所有的土地，內(nèi)容是為依法建造、保有個(gè)人住宅庭院而對土地進(jìn)行占用使用收益的權(quán)利，一般是無償?shù)木哂猩鐣?huì)福利性質(zhì)。

　　內(nèi)容：占有和使用宅基地，收益和處分，宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的使用權(quán)消滅，使用權(quán)人出賣出租住宅后再申請的不再批準(zhǔn)

　　(六)地役權(quán)☆

　　概念：指在他人的土地之上設(shè)立的以供自己的土地便利使用的他物權(quán)。地役權(quán)人有權(quán)按照合

　　同約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn)以提高自己不動(dòng)產(chǎn)的效益

　　特征：主體為需役地的所有人或使用人，是利用他人土地的用益物權(quán)，是為需役地的便利而

　　設(shè)定的他物權(quán)，具有從屬性和不可分性，具有期限性

　　取得：約定取得，法定取得(因用益物權(quán)的設(shè)定而取得、因用益物權(quán)的分割轉(zhuǎn)讓而取得)，繼承取得

　　內(nèi)容：

　　五、擔(dān)保物權(quán)

　　(一)擔(dān)保物權(quán)概述

　　概念：是與用益物權(quán)相對應(yīng)的他物權(quán)，指的是為確保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)而設(shè)定的，以直接取得或者支配特定財(cái)產(chǎn)的交換價(jià)值為內(nèi)容的權(quán)利。包括抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)和留置權(quán)

　　特征：以確保債務(wù)的履行為目的，在債務(wù)人或第三人的特定財(cái)產(chǎn)上設(shè)定的權(quán)利，以取得或支配擔(dān)保物的價(jià)值為內(nèi)容，具有從屬性和不可分性，具有物上代位性

　　擔(dān)保范圍：主債權(quán)，利息，違約金，損害賠償金，保管擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的費(fèi)用，實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費(fèi)用

　　消滅情形：主債權(quán)消滅，擔(dān)保物權(quán)實(shí)現(xiàn)，債權(quán)人放棄擔(dān)保物權(quán)，其他

　　(二)抵押權(quán)☆

　　概念：是指債權(quán)人對于債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移占有而為債權(quán)提供擔(dān)保的抵押財(cái)產(chǎn)，于債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，依法享有的就該物變價(jià)并優(yōu)先受償?shù)膿?dān)保物權(quán)

　　特征：是擔(dān)保物權(quán)，在債務(wù)人或第三人的特定財(cái)產(chǎn)上設(shè)定的，屬約定擔(dān)保物權(quán)而非法定擔(dān)保物權(quán)，是不轉(zhuǎn)移標(biāo)的物占有的物權(quán)，內(nèi)容是變價(jià)處分權(quán)和優(yōu)先受償權(quán)

　　設(shè)立：抵押權(quán)的標(biāo)的(允許抵押的財(cái)產(chǎn)：建筑物，建設(shè)用地使用權(quán)，土地承包經(jīng)營權(quán)，生產(chǎn)設(shè)備原料產(chǎn)品，正在建造的建筑物船舶航空器，交通運(yùn)輸工具，為禁止的其他、禁止抵押的

　　財(cái)產(chǎn)：土地所有權(quán)，耕地宅基地等集體所有的，學(xué)校醫(yī)院等事業(yè)單位或社會(huì)公益設(shè)施，所有權(quán)使用權(quán)不明的財(cái)產(chǎn)，依法被查封扣押的財(cái)產(chǎn)，其他)，抵押合同(書面形式)，抵押登記(登記要件主義，登記對抗主義)

　　抵押權(quán)當(dāng)事人的權(quán)利

　　抵押權(quán)人的權(quán)利：優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，對抵押權(quán)的處分權(quán)，保全抵押權(quán)的權(quán)利

　　抵押人的權(quán)利：處分抵押財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，在抵押財(cái)產(chǎn)上多次設(shè)定抵押權(quán)的權(quán)利

　　抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)

　　條件：抵押權(quán)有效存在，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生約定的實(shí)現(xiàn)情形的，債權(quán)人的債權(quán)未受清償

　　方式：對抵押財(cái)產(chǎn)進(jìn)行折價(jià)、拍賣或變賣

　　順位：同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款按照登記的先后清償，順序相同的按照比例

　　(三)質(zhì)權(quán)

　　概念：是債務(wù)人或第三人將特定的動(dòng)產(chǎn)或者權(quán)利交由債權(quán)人占有，或者以財(cái)產(chǎn)權(quán)利為標(biāo)的，作為債權(quán)的擔(dān)保，在債務(wù)人履行債務(wù)時(shí)，或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)質(zhì)押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或拍賣、變賣所得價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利

　　動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)：以動(dòng)產(chǎn)為客體的質(zhì)權(quán)(書面形式，交付之時(shí)成立)

　　權(quán)利質(zhì)權(quán)：以所有權(quán)、用益物權(quán)以外的財(cái)產(chǎn)權(quán)利為客體的質(zhì)權(quán)

　　(四)留置權(quán)☆

　　概念：指債權(quán)人合法占有債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)，在債務(wù)人不按合同約定的期限履行債務(wù)時(shí)，留置該動(dòng)產(chǎn)并在一定條件下役該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者拍賣變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利

　　取得：積極要件(債權(quán)人合法占有債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)，債務(wù)人不履行到期債務(wù)，債權(quán)的發(fā)生與該動(dòng)產(chǎn)有牽連關(guān)系)、消極要件(留置不得超過相應(yīng)比例并不得違反法律，對動(dòng)產(chǎn)的留置不違反公序良俗，當(dāng)事人在合同中明確約定了不得留置)

　　留置權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)

　　權(quán)利：其債權(quán)未受清償前占有并扣留拒絕返還的權(quán)利，收取留置權(quán)的孳息的權(quán)利，保管留置物費(fèi)用的請求權(quán)，留置物的變價(jià)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利

　　義務(wù)：妥善保管留置物的義務(wù)，返還留置物的義務(wù)

　　(五)抵押權(quán)和留置權(quán)的區(qū)別☆

　　性質(zhì)不同：抵押權(quán)是約定擔(dān)保物權(quán)，留置權(quán)是法定擔(dān)保物權(quán)

　　標(biāo)的物所有人不同：抵押物的所有人可以是債務(wù)人或第三人，留置物的所有人僅限于債務(wù)人

　　轉(zhuǎn)移條件不同：抵押權(quán)隨債權(quán)轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，留置權(quán)轉(zhuǎn)移以留置物占有的轉(zhuǎn)移為要件

　　權(quán)利實(shí)現(xiàn)情形不同：留置權(quán)法律允許債權(quán)人留置標(biāo)的物后債務(wù)人有 2 個(gè)月以上的履行期，抵 押權(quán)人在通知債務(wù)人之后即可對抵押物行使處分權(quán)

　　(六)擔(dān)保物權(quán)和用益物權(quán)的區(qū)別

　　對標(biāo)的物進(jìn)行支配的方面不同：擔(dān)保物權(quán)主要就物的交換價(jià)值方面，用益物權(quán)主要就物的使用價(jià)值進(jìn)行支配

　　擔(dān)保物權(quán)為從物權(quán)，用益物權(quán)為獨(dú)立物權(quán)

　　權(quán)利實(shí)現(xiàn)的時(shí)間不同：擔(dān)保物權(quán)人取得擔(dān)保物后不能當(dāng)即實(shí)現(xiàn)其權(quán)利，只有在擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)屆期未受清償時(shí)擔(dān)保物權(quán)人才能夠行使擔(dān)保物權(quán)，而用益物權(quán)人取得用益物權(quán)之時(shí)即可實(shí)現(xiàn)其權(quán)利

　　占有在權(quán)利行使中的地位不同：擔(dān)保物權(quán)主要不是以直接占有標(biāo)的物為前提，用益物權(quán)如果不占有標(biāo)的物就無法對標(biāo)的物進(jìn)行使用收益

　　物上代位性不同：擔(dān)保物權(quán)具有，用益物權(quán)不具有

　　六、占有

　　(一)占有的概念：是對物在事實(shí)上的占領(lǐng)、控制，是獨(dú)立于所有權(quán)及他物權(quán)的一項(xiàng)制度

　　(二)占有的分類：有權(quán)與無權(quán)，惡意與善意，直接與間接，自主與他主

　　(三)占有的保護(hù)：返還原物的請求權(quán)，排除妨害或者消除危險(xiǎn)請求權(quán)，損害賠償請求權(quán)

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