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　　知識點：商品房買賣合同

　　(1)有關(guān)商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，對出賣人無合同上的約束力。就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　(2)出賣人未取得預(yù)售許可而與買受人訂立預(yù)售合同的，合同無效，但是在起訴前取得預(yù)售許可的，合同有效。商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)辦理登記備案手續(xù)，但該登記備案手續(xù)并非合同生效條件，當(dāng)事人另有約定的除外。

　　(3)拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應(yīng)予支持。

　　【解釋】在這種情況下，法律更側(cè)重于保護(hù)“被拆遷人”的利益。

　　(4)商品房買賣合同中解除權(quán)行使的情形：

　�、僖蚍课葜黧w結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格的;

　�、谝蚍课葙|(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的;

　�、鄯课萏變�(nèi)建筑面積或建筑面積與合同約定的面積誤差比絕對值超過3%的;

　　④出賣人遲延交房或買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在3個月的合理期限內(nèi)仍未履行;

　�、菁s定或者法定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過1年，因出賣人的原因?qū)е沦I受人無法辦理房屋所有權(quán)登記的。

　　(5)在下列情形下，由于出賣人行為構(gòu)成了欺詐，因此買受人在請求解除合同并賠償損失的前提下，還可以要求出賣人承擔(dān)不超過已付房款1倍的懲罰性賠償金：

　�、偕唐贩抠I賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

　�、谏唐贩抠I賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;

　�、酃室怆[瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;

　�、芄室怆[瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;

　�、莨室怆[瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

　　【解釋】注意掌握出賣人支付“懲罰性賠償金”的幾種情形，主要是因為出賣人有欺詐行為。

　　知識點：買賣合同中標(biāo)的物的風(fēng)險承擔(dān)

　　(1)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

　　【解釋】所有權(quán)轉(zhuǎn)移≠標(biāo)的物毀損、滅失風(fēng)險的轉(zhuǎn)移;因為二者都有“除外規(guī)定”。

　　(2)因買受人的原因致使標(biāo)的物不能按照約定的期限交付的，買受人應(yīng)當(dāng)自違反約定之日起承擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險。

　　(3)出賣人出賣交由承運人運輸?shù)脑谕緲?biāo)的物，除當(dāng)事人另有約定的以外，毀損、滅失的風(fēng)險自合同成立時起由買受人承擔(dān)。

　　【解釋】上述規(guī)定是“路貨交易”，即標(biāo)的物正在運輸，然后當(dāng)事人才簽訂合同。而如果當(dāng)事人先簽訂合同，然后再找人運輸貨物至約定的交付地點，此時標(biāo)的物風(fēng)險轉(zhuǎn)移規(guī)定是：交付(運至交付地點)之前風(fēng)險屬于出賣人，交付之后風(fēng)險屬于買受人;而如果當(dāng)事人并沒有約定“交付地點”，則出賣人將標(biāo)的物交付給第一承運人之后，風(fēng)險轉(zhuǎn)移給買受人。

　　(4)當(dāng)事人沒有約定交付地點或者約定不明確，標(biāo)的物需要運輸?shù)�，出賣人將標(biāo)的物交付給第一承運人后，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險由買受人承擔(dān)。

　　(5)出賣人按照約定或者依照規(guī)定將標(biāo)的物置于交付地點，買受人違反約定沒有收取的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險自違反約定之日起由買受人承擔(dān)。

　　(6)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險由買受人承擔(dān)，不影響因出賣人履行債務(wù)不符合約定，買受人要求其承擔(dān)違約責(zé)任的權(quán)利。

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