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　　注冊會計師考試《會計》科目中關于投資性房地產的轉換問題由兩種模式、兩個轉換方向和兩類企業(yè)互相交織構成，比較復雜，是學習備考投資性房地產章節(jié)的難點所在。

　　一、投資性房地產轉換類型

　　成本模式：

　　1、投資性房地產→非投資性房地產

　　2、非投資性房地產→投資性房地產

　　公允價值模式：

　　1、投資性房地產→非投資性房地產

　　2、非投資性房地產→投資性房地產

　　二、投資性房地產的轉換原則

　　1、成本模式下的轉換：對應結轉，不確認損益;涉及存貨的，不確認減值準備。

　　2、公允價值模式下的轉換(如下圖)：

　　(1)非投資性房地產轉換為投資性房地產，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，公允價值與原賬面價值的差額分不同情況處理;

　　(2)投資性房地產轉換為非投資性房地產，應當以其轉換當日的公允價值計價，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益(公允價值變動損益)。

　　三、投資性房地產轉換業(yè)務會計處理分錄

　　對該轉換業(yè)務的會計處理時，應區(qū)分不同模式、不同轉換方向、不同類型企業(yè)，否則很容易把它們弄錯，這是郭建華老師在講課中的思路，也就是掌握這個難點的技巧。

　　1、在成本模式下的轉換：(技巧是“對應結轉”)

　　對應結轉的方式：

　　投資性房地產——固定資產

　　投資性房地產累計折舊——累計折舊

　　投資性房地產減值準備——固定資產減值準備

　　這些對應科目注意其借貸方向，借一個必貸另一個，金額一樣，不會出現(xiàn)損益的結轉問題。

　　2、在公允價值模式下的轉換：(技巧是注意差額的處理)

　　在公允模式下會出現(xiàn)損益的結轉問題，公允價值與原值的差額視不同情況記入“資本公積——其他資本公積”或“公允價值變動損益”。

　　技巧是只需記住一點：公允價值模式下，自用房地產轉換為投資性房地產時公允價值大于原賬面價值的，其差額貸記資本公積——其他資本公積，其它情況都借或貸記公允價值變動損益。

　　四、房地產企業(yè)的開發(fā)產品與投資性房地產之間的互轉

　　這是對非房地產企業(yè)與房地產企業(yè)兩類企業(yè)的區(qū)分，其處理與上述相似，把固定資產或無形資產的相關科目換成開發(fā)產品及存貨的相關科目。

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