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2017年注冊會計師考試《稅法》考點(diǎn)解析(5)

來源:考試吧 2017-10-08 16:14:38 要考試,上考試吧! 注冊會計師萬題庫
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  計稅依據(jù)之從價

  1.從價計征——計稅依據(jù)是房產(chǎn)原值一次減除10%~30%的扣除比例后的余值。各地扣除比例由當(dāng)?shù)厥、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

  【解析1】房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進(jìn)行核算。

  【解析2】房產(chǎn)原值包括與房屋不可分割的附屬設(shè)施。

  凡以房屋為載體,不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施,如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等,無論在會計核算中是否單獨(dú)記賬與核算,都應(yīng)計入房產(chǎn)原值,計征房產(chǎn)稅。

  【解析3】納稅人對原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的,要相應(yīng)增加房屋的原值。

  對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的,在將其價值計入房產(chǎn)原值時,可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值;對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件,更新后不再計入房產(chǎn)原值。

  【解析4】房產(chǎn)原值中均應(yīng)包含地價的規(guī)定:

  宗地容積率低于0.5的,按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。

  需要注意的特殊問題:

  第一、以房產(chǎn)聯(lián)營投資的,房產(chǎn)稅計稅依據(jù)應(yīng)區(qū)別對待:

  (1)以房產(chǎn)聯(lián)營投資,共擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險的,以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅;

  (2)以房產(chǎn)聯(lián)營投資,收取固定收入,不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險,只收取固定收入的,實(shí)際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金,因此應(yīng)由出租方按租金收入計征房產(chǎn)稅

  第二、融資租賃房屋

  以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅,租賃期內(nèi)房產(chǎn)稅的納稅人,由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定。

  第三、居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有經(jīng)營性房產(chǎn)

  由實(shí)際經(jīng)營的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中:

  (1)自營的:依照房產(chǎn)原值減除10%-30%后的余值計征;

  (2)出租的:依照租金收入計征。

  第四、地下建筑物房產(chǎn)稅規(guī)定

  1.凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑,包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等,均應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

  2.對不同用途的獨(dú)立地下建筑物房產(chǎn)稅的減征:

  (1)工業(yè)用途房產(chǎn):房屋原價的50~60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值

  (2)商業(yè)和其他用途房產(chǎn):房屋原價的 70~80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值

  3.對于與地上房屋相連的地下建筑,如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等,應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。

  4.出租的地下建筑,按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。

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