二、多項選擇題

　　1.ADE[解析]B項：在一手房貸款中，在房屋辦妥抵押登記前，一般由開發(fā)商承擔階段性保證責任，而在二手房貸款中，一般由中介機構或擔保機構承擔階段性保證的責任;C項：在所抵押的住房取得房屋所有權證并辦妥抵押登記后，根據合同約定，抵押加階段性保證人不再履行保證責任。

　　2.CDE[解析]按照五級分類方式，不良個人住房貸款包括五級分類中的后三類貸款，即次級、可疑和損失貸款。銀行應按照銀行監(jiān)管部門的規(guī)定定期對不良個人住房貸款進行認定。

　　3.ABDE[解析]A項：貸款檔案可以是原件，也可以是具有法律效力的復印件;B項：銀行可根據業(yè)務需要或所具備的條件，確定個人住房貸款檔案是獨立保管還是與銀行其他檔案公用保管場所;D項：借款人還清貸款本息后，一些檔案材料需要退換借款人;E項：領取重要檔案材料應由借款人本人辦理，并出示身份證原件;借款人委托他人領取的，受托人應出示借款人簽發(fā)的委托書原件及借款人身份證復印件、受托人身份證原件、受托人身份證復印件。

　　4.AD[解析]B項：購買集資建造住房(房改房)的，貸款額度最高不超過所購買住房總價款的90%;C項：購買二手房的，貸款額度最高不超過所購買住房總價款的70%;E項：建造、翻建、大修住房的，貸款額度不超過所需費用的60%。

　　5.ABCDE[解析]個人住房貸款的對象應是具有完全民事行為能力的自然人。此外申請人還需滿足貸款銀行的其他要求，包括：①合法有效的身份或居留證明;②有穩(wěn)定的經濟收入，良好的信用，償還貸款本息的能力;③有合法有效的購買(建造、大修)住房的合同、協議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件;④有貸款銀行認可的資產進行抵押或質押，或有足夠代償能力的法人、其他經濟組織或自然人作為保證人;⑤貸款銀行規(guī)定的其他條件。

　　6.ABCDE[解析]略

　　7.ABDE[解析]金融機構對客戶的貸款利率、首付款比例，應根據借款人是首次購買或非首次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否是普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等風險因素在下限以上區(qū)別確定。

　　8.ABC[解析]開發(fā)商資信審查內容具體包括：①房地產開發(fā)商資質審查;②企業(yè)資信等級或信用程度;③國家工商行政管理機關核發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照;④稅務登記證明;⑤會計報表;⑥開發(fā)商的債權債務和為其他債權人提供擔保的情況;⑦企業(yè)法人代表的個人信用程度和管理層的決策能力。D項屬于對項目本身的審查;E項屬于對借款人審查的內容。

　　9.ABCE[解析]貸款發(fā)放時資金劃撥的過程，主要從貸款發(fā)放的條件審查與貸款資金的劃撥兩個方面加以考慮，主要風險，點如下：①個人貸款信息錄入是否礁確，貸款發(fā)放程序是否合規(guī);②貸款擔保手續(xù)是否齊備、有效，抵押或質押物是否辦理抵押或質押登記手續(xù);③在發(fā)放條件不齊全的情況下放款;

　�、茉谫Y金劃撥中的風險點有會計憑證填制不合要求，未對會計憑證進行審查;貸款以現金發(fā)放的，沒有“先記賬、后放款”等;⑤未按規(guī)定的貸款金額、貸款期限、貸款的擔保方式、貼息等發(fā)放貸款，導致貸款錯誤核算，發(fā)放金額、期限與審批表不一致，造成錯誤發(fā)放貸款。D項屬于貸后管理環(huán)節(jié)的風險。

　　10.ABCDE[解析]保證擔保的法律風險主要表現在：①未明確連帶責任保證，追索的難度大;②未明確保證期間或者保證期間不明;③保證人保證資格有瑕疵或缺乏保證能力;④借款人互相提供保證，無益于發(fā)放信用貸款;⑤公司、企業(yè)的分支機構為個人提供保證;⑥公司、企業(yè)職能部門、董事、經理越權對外提供保證等。

　　11.ABDE[解析]C項：與商業(yè)貸款相比，個人住房公積金貸款的利率相對較低。

　　12.ABCDE[解析]除ABCDE五項以外，申請公積金個人住房貸款時，借款人還應提供銀行認可的擔保，例如有符合要求的資產進行抵押或質押，或有足夠代償能力的法人、其他經濟組織或自然人作為保證人等。

　　13.BDE[解析]公積金個人住房貸款業(yè)務中，承辦銀行的基本職責為公積金借款合同簽約、發(fā)放，職工貸款賬戶設立和計結息以及金融手續(xù)操作;可委托代理的職責為：貸前咨詢受理、調查審核、信息錄入，貸后審核、催收、查詢對賬。AC兩項屬于公積金管理中心的基本職責。

　　14.ABDE[解析]《商品房銷售管理辦法》第7條規(guī)定，商品房現售，應當具有以下條件：①現售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書;②取得土地使用權證或者使用土地的批準文件;③持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;④已通過竣工驗收;⑤拆遷安置已經落實;⑥供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期;⑦物業(yè)管理方案已經落實。

　　15.BC[解析]B項：月所有債務支出與收入比控制在55%以下(含55%);C項：房產支出與收入比的計算公式為：(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費)/月均收入。

　　16。ACDE[解析]《商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引》第38條規(guī)定，商業(yè)銀行應區(qū)別判斷抵押物狀況。抵押物價值的確定以該房產在該次買賣交易中的成交價或評估價的較低者為準。

　　17.AB[解析]《商品房銷售管理辦法》第20條規(guī)定，按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：①面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款;②面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付的房價款退還給買受人，同時支付已付房價款的利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足，超出3%部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)返還買受人，絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

　　18.AC [解析]A項：商業(yè)銀行對房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放的貸款只能通過房地產開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴禁以房地產開發(fā)流通資金貸款或其他貸款科目發(fā)放;C項：商業(yè)銀行不得向房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳納土地出讓金的貸款。對政府土地儲備機構的貸款應以抵押貸款的方式發(fā)放。

　　19.BCDE[解析]A項：商業(yè)用房購房貸款首付款比例不得低于50%。

　　三、判斷題

　　1.A [解析]根據《物權法》第l87條規(guī)定，以房地產為抵押物的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立�！秱�人住房貸款管理辦法》第20條規(guī)定，抵押合同終止后，當事人應按合同的約定，解除設定的抵押權。以房地產作為抵押物的，解除抵押權時，應到原登記部門辦理抵押注銷登記手續(xù)。

　　2. B[解析]借款人以所購住房作抵押的，必須將住房價值全額用于貸款抵押，若以貸款銀行認可的其他財產做抵押的，銀行往往規(guī)定其貸款額度不得超過抵押物價值的一定比例。

　　3. B[解析]個人住房貸款的計息、結息方式，由借貸雙方協商確定。

　　4. A[解析]個人住房貸款可實行抵押、質押和保證三種擔保方式。貸款銀行可根據借款人的具體情況，采用一種或者同時采用幾種貸款擔保方式。

　　5. B[解析]面談可以在受理貸款申請的同時進行。

　　6. B[解析]貸款受理人應要求商用房貸款申請人填寫借款人申請書，并按銀行要求提交相關申請材料。對于有共同申請人的，應同時要求共同申請人提交有關申請材料。

　　7. A[解析]對于貸款審批的決策意見為否決的業(yè)務，申報機構(部門)認為有充分的理由時，可提請重新審議(復議)。提請復議的業(yè)務，申報及審批流程和新業(yè)務相同，對原申報業(yè)務報批材料中已提供的材料，可不重復報送。

　　8. A[解析]《商品房銷售管理辦法》第3條規(guī)定，商品房現售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房預售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將正建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

　　9. A[解析]《商品房銷售管理辦法》第18條規(guī)定，商品房建筑面積有套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤到共有建筑面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權利，承擔責任。

　　10.B[解析]非格式條款是在格式條款外另行商定的條款，或對原來的格式條款重新協商的條款，是借款合同當事人的特別約定。當非格式條款與格式條款的意思表達不一致或矛盾時，依據《合同法》第41條規(guī)定，即“格式條款與非格式條款不一致的，應當采用非格式條款”�？梢�，補充條款、特別約定條款等非格式條款的效力優(yōu)于格式條款。

　　11.B[解析]我國目前個人住房貸款中的浮動利率制度，使借款人承擔了相當大比率的利率風險，這就導致了借款人在利率上升周期中出現貸款違約的可能性加大;而當利率處于下降周期時，借款人承擔的利息壓力減輕，違約的可能性有可能下降。

　　12.B[解析]《住房公積金管理條例》第26條規(guī)定，住房公積金貸款的風險，由住房公積金管理中心承擔。

　　13.B[解析]事前信息不對稱使得一些優(yōu)質客戶被拒之門外的風險，稱為逆向選擇。

　　14.B[解析]《住房公積金管理條例》第3條規(guī)定，職工個人繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金，屬于職工個人所有。

　　15.A[解析]防范個人住房貸款違約風險須特剮重視把握借款人的還款能力，改變以往“重抵押物、輕還款能力”的貸款審批思路。銀行應該進一步嚴格個人住房貸款的調查和審查，尤其是關注和評估借款人的還款能力，準確把握第一還款來源，從而有效地控制個人住房貸款業(yè)務的信用風險。

　　16.B[解析]如果借款人超過90天不履行還款義務，銀行會給借款人發(fā)出“提前還款通知書”，有權要求借款人提前償還全部借款，并支付逾期期間的罰息。如果逾期l80天以上，銀行將對拒不還款的借款人提起訴訟，對抵押物進行處置。

　　17.B[解析]公積金個人住房貸款的申請由各地方公積金管理中心負責審批，而不能由銀行負責審批。

　　18.B[解析]《住房公積金管理條例》第28條規(guī)定，住房公積金管理中心不得向他人提供擔保。

　　19.A[解析]在進行項目開發(fā)的合法性審查時，應注意土地使用權是否被抵押，防止處置抵押物時發(fā)生糾紛，避免貸款風險。一般來說，貸款銀行不應再為已被抵押的項目提供商品房銷售貸款。

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