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　　第三章 個人住房貸款

　　第一節(jié) 個人住房貸款基礎(chǔ)知識

　　一、個人住房貸款的概念和分類

　　個人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。

　　(1)按照資金來源劃分，個人住房貸款包括自營性個人住房貸款、公積金個人住房貸款和個人住房組合貸款。

　　(2)按照住房交易形態(tài)劃分，個人住房貸款可分為新建房個人住房貸款、個人再交易住房貸款和個人住房轉(zhuǎn)讓貸款。

　�、傩陆ǚ總€人住房貸款。俗稱個人一手房貸款，是指銀行向符合條件的個人發(fā)放的、用于在一級市場上購買住房的貸款。

　�、趥€人再交易住房貸款。俗稱個人二手房住房貸款，是指銀行向個人發(fā)放的、用于購買在住房二級市場上合法交易的各類型個人住房的貸款。

　�、蹅€人住房轉(zhuǎn)讓貸款。是指當(dāng)尚未結(jié)清個人住房貸款的客戶出售用該貸款購買的住房時，銀行用信貸資金向購買該住房的個人發(fā)放的個人住房貸款。

　　(3)按照貸款利率的確定方式劃分，個人住房貸款可分為固定利率貸款和浮動利率貸款。

　　二、個人住房貸款的特征本文

　　個人住房貸款與其他個人貸款相比，具有以下特點(diǎn)：

　　(1)貸款金額大、期限長

　　個人住房貸款相對其他個人貸款而言金額較大，期限也較長，通常為10-20年，最長可達(dá)30年，絕大多數(shù)采取分期付款的方式。

　　(2)以抵押為前提建立的借貸關(guān)系

　　在抵押的情形下借款人或第三人不轉(zhuǎn)移對抵押財(cái)產(chǎn)的占有。

　　(3)風(fēng)險因素類似，風(fēng)險具有系統(tǒng)性特點(diǎn)

　　除了客戶還款能力和還款意愿等方面的因素外，房地產(chǎn)交易市場的穩(wěn)定性和規(guī)范性對個人住房貸款風(fēng)險的影響也較大。

　　三、個人住房貸款的發(fā)展歷程

　　個人住房貸款在各國個人貸款業(yè)務(wù)中都是最主要的產(chǎn)品，在我國也是最早開辦、規(guī)模最大的個人貸款產(chǎn)品。國內(nèi)個人住房貸款最早萌芽于改革開放初期，源于城市住宅制度的改革。20世紀(jì)80年代中期，作為首批住房體制改革的試點(diǎn)城市，煙臺、蚌埠兩市分別成立了住房儲蓄銀行，開始發(fā)放住房貸款。截至2008年11月，我國個人住房貸款余額已達(dá)到2.95萬億元，比1997年年底增長155倍，占全部商業(yè)銀行人民幣貸款余額的10%。

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