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　　第六章 個人經(jīng)營性貸款

　　6.合作機構(gòu)管理

　　(1)商用房貸款的合作機構(gòu)管理

　　①風(fēng)險內(nèi)容：開發(fā)商不具備房地產(chǎn)開發(fā)的主體資格、開發(fā)項目五證虛假或不全;估值機構(gòu)、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和律師事務(wù)所等聯(lián)合借款人欺詐銀行騙貸。

　�、陲L(fēng)險防控措施。

　　第一，加強對開發(fā)商及合作項目審查。重點審查開發(fā)商的資質(zhì)、資信等級、領(lǐng)導(dǎo)層的信譽及管理水平、資產(chǎn)負(fù)債及盈利水平;已開發(fā)項目建設(shè)情況、銷售情況、履行保證責(zé)任的意愿及能力、是否卷入訴訟或糾紛、與銀行業(yè)務(wù)合作情況等;項目開發(fā)及銷售的合法性、資金到位情況、工程進度情況以及市場定位和銷售前景預(yù)測等。

　　第二，加強對估值機構(gòu)、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和律師事務(wù)所等合作機構(gòu)的準(zhǔn)入管理。應(yīng)把握：具有合法、合規(guī)的經(jīng)營資質(zhì);具備較強的經(jīng)營能力和好的發(fā)展前景，在同業(yè)中處于領(lǐng)先地位;內(nèi)部管理機制科學(xué)完善;通過合作切實有利于商用房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，包括可以拓展客戶營銷渠道、提高業(yè)務(wù)辦理效率和客戶服務(wù)質(zhì)量、降低操作成本等。

　　第三，業(yè)務(wù)合作中不過分依賴合作機構(gòu)。

　　(2)有擔(dān)保流動資金貸款的合作機構(gòu)管理

　　有擔(dān)保流動資金貸款的合作機構(gòu)主要是擔(dān)保機構(gòu)。防控措施：

　　①嚴(yán)格專業(yè)擔(dān)保機構(gòu)的準(zhǔn)入。

　�、趪�(yán)格執(zhí)行回訪制度。存在以下情況的，銀行應(yīng)暫停與該擔(dān)保機構(gòu)合作：經(jīng)營出現(xiàn)明顯問題，對業(yè)務(wù)發(fā)展嚴(yán)重不利的;有違法、違規(guī)經(jīng)營行為的;與銀行合作的存量業(yè)務(wù)出現(xiàn)嚴(yán)重不良貸款的;所進行的合作對銀行業(yè)務(wù)拓展沒有明顯促進作用的;存在對銀行業(yè)務(wù)發(fā)展不利的其他因素。

　　7.操作風(fēng)險

　　(1)商用房貸款的操作風(fēng)險

　　①內(nèi)容。

　　貸款受理和調(diào)查中的風(fēng)險。借款人主體資格是否符合相關(guān)規(guī)定;所提交的材料是否真實、合法;擔(dān)保措施是否足額、有效。

　　貸款審查和審批中的風(fēng)險。業(yè)務(wù)不合規(guī)，業(yè)務(wù)風(fēng)險與效益不匹配;未按權(quán)限審批貸款;審批人員對應(yīng)審查的內(nèi)容審查不嚴(yán)。

　　貸款簽約和發(fā)放中的風(fēng)險。合同憑證預(yù)簽無效、制作不合格、填寫不規(guī)范、未核實合同簽署人及簽字(簽章)。發(fā)放條件不齊全的情況下發(fā)放貸款。未按規(guī)定發(fā)放貸款。

　　貸后與檔案管理中的風(fēng)險。未對貸款使用情況跟蹤檢查，房屋他項權(quán)證到位不及時，逾期貸款催收、處置不力;貸款管理與其規(guī)模不相匹配，未對貸款人及擔(dān)保情況持續(xù)跟蹤監(jiān)測;向同一借款人審批發(fā)放多筆貸款，或向?qū)嶋H購房人及其相關(guān)人多人審批發(fā)貸款;未按規(guī)定保管合同等重要貸款檔案資料、他項權(quán)利證書。

　�、诜揽卮胧�。

　　第一，提高貸前調(diào)查深度。全面了解掌握借款人所控制主要實體的經(jīng)營情況、真實財務(wù)狀況及抵押情況，評估償債能力，揭示風(fēng)險。

　　第二，加強真實還款能力和貸款用途的審查。對名義借款人與實際借款人不一致的，原則上不得受理;對以貸款所購房屋的租金收入作為還款主要來源，或借款人為外地人且在當(dāng)?shù)責(zé)o經(jīng)營實體的，要謹(jǐn)慎辦理;嚴(yán)格審查貸款用途，防止以商用房貸款形式套取貸款，用于不符合法律法規(guī)、國家產(chǎn)業(yè)政策和貸款銀行信貸政策的項目。

　　第三，合理確定貸款額度。要對借款人所經(jīng)營的實體進行風(fēng)險限額測算，在風(fēng)險限額內(nèi)根據(jù)借款人可實際支配的還貸資金額確定貸款控制額度。

　　第四，加強抵押物管理。對商業(yè)前景不明的期房及單獨處置困難的產(chǎn)權(quán)式商鋪等房產(chǎn)，原則上不得接受抵押。

　　第五，強化貸后管理。將借款人經(jīng)營狀況及抵押房產(chǎn)的價值、用途變化情況作為監(jiān)控重點;對已形成不良貸款的，盡快采取保全措施。

　　第六，完善授權(quán)管理。嚴(yán)格執(zhí)行對單個借款人的授信總量審批權(quán)，控制個人授信總量風(fēng)險。對以實際借款人及其關(guān)系人多人名義申請貸款用于購買同一房產(chǎn)的，按單個借款人使用審批權(quán)限。

　　(2)有擔(dān)保流動資金貸款的操作風(fēng)險

　　除商用房貸款相關(guān)風(fēng)險點外，還應(yīng)特別關(guān)注借款人控制企業(yè)的經(jīng)營情況變化和抵押物情況的變化。銀行還應(yīng)采取如下防控措施：

　�、儋J款發(fā)放后，銀行應(yīng)保持與借款人的聯(lián)絡(luò)(如定期回訪)，對借款期間發(fā)生的突發(fā)事件及時反應(yīng)，在還款日前一定時間內(nèi)，以書面或其他方式通知借款人安排好還款資金等。

　�、诮杩钊说盅旱�，抵押物須產(chǎn)權(quán)明晰、價值穩(wěn)定、變現(xiàn)能力強、易于處置。原則上貸款銀行經(jīng)辦人員應(yīng)直接參與抵押手續(xù)的辦理，不可完全交由外部中介機構(gòu)辦理。對于房地產(chǎn)管理相對規(guī)范的地區(qū)，可委托經(jīng)一級分行準(zhǔn)入的中介機構(gòu)代辦，但經(jīng)辦行須核實。謹(jǐn)慎受理產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)不明確或當(dāng)前管理不夠規(guī)范的不動產(chǎn)抵押，包括自建住房、集體土地使用權(quán)、劃撥土地及地上定著物、工業(yè)用房、倉庫等，原則上不接受為有擔(dān)保流動資金貸款的抵押物。

　　8.信用風(fēng)險

　　(1)商用房貸款信用風(fēng)險

　�、賰�(nèi)容。

　　借款人還款能力發(fā)生變化。銀行難以把握借款人還款能力風(fēng)險的原因：國內(nèi)尚未建立完善的個人財產(chǎn)登記制度與個人稅收登記制度，全國性的個人征信系統(tǒng)有待完善;國內(nèi)失信懲戒制度尚不完善。

　　商用房出租情況發(fā)生變化。包括所在地段經(jīng)濟發(fā)展重心轉(zhuǎn)移、大范圍拆遷等。

　　保證人還款能力發(fā)生變化。

　�、诜揽卮胧�。

　　加強對借款人還款能力的調(diào)查和分析。了解掌握其收入水平的穩(wěn)定性;判斷其收入水平的真實性;收入水平對償還貸款的覆蓋度，原則上借款人年還款金額應(yīng)不超過其家庭年收入水平總額的80%。此外還要考察：其他收入所得;其他資產(chǎn)收益情況;借款人及其家庭所擁有總資產(chǎn)的狀況。

　　加強對商用房出租情況的調(diào)查和分析。調(diào)查商用房所在商業(yè)地段繁華程度及其他商用房租金收入情況;調(diào)查該地段的未來發(fā)展規(guī)劃，是否會出現(xiàn)大拆遷、經(jīng)濟發(fā)展重心轉(zhuǎn)移等情況。

　　加強對保證人還款能力的調(diào)查和分析。保證人經(jīng)濟實力下降或信用狀況惡化是導(dǎo)致其還款能力下降的主要原因。銀行要有預(yù)見性并采取相應(yīng)預(yù)防措施：

　　a.密切關(guān)注保證期間影響保證人保證能力的各種因素的變化情況。

　　b.貸后要了解保證人的情況。

　　c.充分證明保證人保證能力不足以保證借款人貸款時，應(yīng)要求借款人更換保證人或采取其他擔(dān)保方式。

　　d.在保證期間，如發(fā)現(xiàn)保證人有以下變化，需重新評估保證人資信：發(fā)生隸屬關(guān)系變更、高層人事變動、公司章程修改及組織結(jié)構(gòu)調(diào)整;生產(chǎn)經(jīng)營、財務(wù)狀況發(fā)生重大訴訟、仲裁，可能影響其履約保證責(zé)任;改變資本結(jié)構(gòu);為第三人債務(wù)提供保證擔(dān)保或以其主要資產(chǎn)為自身或第三人債務(wù)設(shè)定抵押、質(zhì)押，可能影響履行保證責(zé)任;有低價或無償轉(zhuǎn)讓有效資產(chǎn)、非法改制等逃債行為;有惡意破產(chǎn)傾向。

　　(2)有擔(dān)保流動資金貸款的信用風(fēng)險

　�、賰�(nèi)容：借款人、保證人還款能力發(fā)生變化;借款人所控制企業(yè)經(jīng)營情況發(fā)生變化;抵押物價值發(fā)生變化。

　�、诜揽卮胧�。

　　加強對借款人還款能力的調(diào)查和分析。除商用房貸款中涉及的外，應(yīng)重點調(diào)查借款人的生產(chǎn)經(jīng)營收入及其穩(wěn)定性、合法性和未來收入預(yù)期的合理性。

　　加強對借款人所控制企業(yè)經(jīng)營狀況的調(diào)查和分析。主要考察：經(jīng)營的合法性、合規(guī)性;經(jīng)營商譽;經(jīng)營的盈利能力和穩(wěn)定性。

　　加強對保證人還款能力的調(diào)查和分析。應(yīng)選擇信用等級高、還款能力強的保證人，且保證人信用等級不能低于借款人，不接受股東之間和家庭成員之間的單純第三方保證方式。

　　加強對抵押物價值的調(diào)查和分析。抵押物價值變化的：要求借款人恢復(fù)抵押物價值;更換為其他足值抵押物;按合同約定或依法提前收回貸款;重新評估抵押物價值，擇機處置抵押物。

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