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　　第四章個(gè)人住房貸款

　　本章知識(shí)框架圖：

　　第一節(jié) 基礎(chǔ)知識(shí)

　　一、個(gè)人住房貸款的概念和分類(★★★★★)

　　個(gè)人住房貸款是指向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)、建造和大修理各類型住房的貸款。

　　(一)按照資金來(lái)源劃分

　　按照資金來(lái)源劃分，個(gè)人住房貸款包括自營(yíng)業(yè)性個(gè)人住房貸款、公積金個(gè)人住房貸款和個(gè)人住房組合貸款。

　　(1)自營(yíng)性個(gè)人住房貸款。也稱商業(yè)性個(gè)人住房貸款，是指銀行運(yùn)用信貸資金，向在城鎮(zhèn)購(gòu)買(mǎi)、建造或大修理各類型住房的個(gè)人發(fā)放的貸款。

　　(2)公積金個(gè)人住房貸款。也稱委托性住房公積金貸款，是指由各地住房公積金管理中心運(yùn)用個(gè)人及其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建或大修自住住房的住房公積金繳存人以及在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的專項(xiàng)住房貸款。

　　(3)個(gè)人住房組合貸款。是指按時(shí)足額繳存住房公積金的職工在購(gòu)買(mǎi)、建造或大修住房時(shí)，可以同時(shí)申請(qǐng)公積金個(gè)人住房貸款和自營(yíng)性個(gè)人住房貸款，從而形成特定的個(gè)人住房貸款組合。簡(jiǎn)稱個(gè)人住房組合貸款。

　　(二)按照住房交易形態(tài)劃分

　　按照住房交易形態(tài)劃分，個(gè)人住房貸款可分為新建房個(gè)人住房貸款、個(gè)人二手房住房貸款。

　�、傩陆ǚ總�(gè)人住房貸款。俗稱個(gè)人一手房貸款，是指銀行向符合條件的個(gè)人發(fā)放的、用于在一級(jí)市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)住房的貸款。

　�、趥�(gè)人二手房住房貸款。個(gè)人二手房住房貸款是指銀行向符合條件的個(gè)人發(fā)放的、用于購(gòu)買(mǎi)在住房二級(jí)市場(chǎng)上合法交易的各類型個(gè)人住房的貸款。

　　(三)按照貸款利率的確定方式劃分

　　按照貸款利率的確定方式劃分，個(gè)人住房貸款可分為固定利率貸款和浮動(dòng)利率貸款。

　　二、個(gè)人住房貸款的特征(★★★)

　　個(gè)人住房貸款畸其他個(gè)人貸款相比，具有以下特點(diǎn)：

　　(一)貸款期限長(zhǎng)

　　購(gòu)房支出通常是家庭支出的主要部分，住房貸款也普遍占家庭負(fù)債的較大份額;個(gè)人住房貸款相對(duì)其他個(gè)人貸款而言金額較大，期限也較長(zhǎng)，通常為l0～20年，最長(zhǎng)可達(dá)30年，絕大多數(shù)采取分期還本付息的方式。

　　(二)大多以抵押為前提建立的借貸關(guān)系

　　通常情況下，個(gè)人住房貸款是以住房作抵押這一前提為條件發(fā)生的資金借貸行為，個(gè)人住房貸款的實(shí)質(zhì)是一種融資關(guān)系而不是商品買(mǎi)賣關(guān)系。對(duì)于個(gè)人住房貸款的借方而言，其目的是通過(guò)借款融資而取得購(gòu)買(mǎi)住房的資金，實(shí)現(xiàn)對(duì)住房的擁有，而不是為了出售作為抵押物的住房;對(duì)于個(gè)人住房貸款的貸方而言，其取得該住房抵押權(quán)的目的并不是要實(shí)際占有住房，而是為了在貸出資金未能按期收回時(shí)，作為一種追償貸款本息的保障。在抵押的情形下借款人或第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)的占有。 來(lái)源233網(wǎng)校

　　(三)風(fēng)險(xiǎn)具有系統(tǒng)性特點(diǎn)

　　由于個(gè)人住房貸款大多數(shù)為房產(chǎn)抵押擔(dān)保貸款，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。但由于大多數(shù)個(gè)人住房貸款具有類似的貸款模式，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)集中。除了客戶還款能力和還款意愿等方面的因素外，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的穩(wěn)定性和規(guī)范性對(duì)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的影響也較大。

　　三、個(gè)人住房貸款的發(fā)展歷程(★)

　　個(gè)人住房貸款在各國(guó)個(gè)人貸款業(yè)務(wù)中都是最主要的個(gè)人貸款產(chǎn)品，在我國(guó)也是最早開(kāi)辦、規(guī)模最大的個(gè)人貸款產(chǎn)品。國(guó)內(nèi)個(gè)人住房貸款最早萌芽于改革開(kāi)放初期，源于城市住宅制度的改革。l980年，在全國(guó)城市房屋住宅工作會(huì)議上，住房商品化作為今后的工作設(shè)想被提出來(lái)，同時(shí)被提出的還有購(gòu)房可分期付款的思路。20世紀(jì)80年代中期，作為首批住房體制改革的試點(diǎn)城市，煙臺(tái)、蚌埠兩市分別成立了住房?jī)?chǔ)蓄銀行，開(kāi)始發(fā)放住房貸款。1997年，中國(guó)人民銀行先后頒布了《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》等一系列關(guān)于個(gè)人住房貸款的制度辦法，標(biāo)志著國(guó)內(nèi)住房貸款業(yè)務(wù)的正式全面啟動(dòng)。

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