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　　第四章個(gè)人住房貸款

　　第四節(jié) 公積金個(gè)人住房貸款

　　一、基礎(chǔ)知識(shí)

　　(一)公積金個(gè)人住房貸款的概念(★★★★★)

　　公積金個(gè)人住房貸款也稱委托性住房公積金貸款，是指由各地住房公積金管理中心運(yùn)用個(gè)人及其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向購買、建造、翻建、大修自住住房的住房公積金繳存人以及在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的專項(xiàng)住房消費(fèi)貸款。公積金個(gè)人住房貸款是住房公積金使用的中心內(nèi)容。公積金個(gè)人住房貸款實(shí)行“存貸結(jié)合、先存后貸、整借零還和貸款擔(dān)保”的原則。

　　(二)公積金個(gè)人住房貸款的特點(diǎn)(★★★★★)

　　(1)互助性。公積金個(gè)人住房貸款其資金來源為單位和個(gè)人共同繳存的住房公積金。

　　(2)普遍性。只要是具有完全民事行為能力、正常繳存住房公積金的職工，都可申請(qǐng)公積金個(gè)人住房貸款。

　　(3)利率低。相對(duì)于商業(yè)貸款，公積金個(gè)人住房貸款的利率相對(duì)較低。

　　(4)期限長。目前，公積金個(gè)人住房貸款最長期限為30年(貸款期限不得超過法定離退休年齡后5年)。

　　(三)公積金個(gè)人住房貸款的要素(★★★★★)

　　1.貸款對(duì)象

　　公積金個(gè)人住房貸款是繳存公積金的職工才享有的一種貸款權(quán)利，只要是公積金繳存的職工，均可申請(qǐng)公積金個(gè)人住房貸款。申請(qǐng)公積金個(gè)人住房貸款必須符合住房公積金管理部門有關(guān)公積金個(gè)人住房貸款的規(guī)定。應(yīng)具備的基本條件為：

　　(1)具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份;

　　(2)按時(shí)足額繳存住房公積金并具有個(gè)人住房公積金存款賬戶;

　　(3)有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力;

　　(4)有合法有效的購買、大修住房的合同、協(xié)議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件;

　　(5)有當(dāng)?shù)刈》抗�積金管理部門規(guī)定的最低額度以上的自籌資金，并保證用于支付所購(大修)住房的首付款;

　　(6)有符合要求的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人;

　　(7)符合當(dāng)?shù)刈》抗�積金管理部門規(guī)定的其他借款條件。

　　2.貸款利率

　　公積金個(gè)人住房貸款的利率按中國人民銀行規(guī)定的公積金個(gè)人住房貸款利率執(zhí)行�，F(xiàn)行的公積金個(gè)人住房貸款利率如下：5年期以下(含)為3.50%，5年期以上為4.05%。

　　3.貸款期限

　　公積金個(gè)人住房貸款的期限最長為30年，如當(dāng)?shù)毓�積金管理中心有特殊規(guī)定，按當(dāng)?shù)刈》抗�積金信貸政策執(zhí)行。

　　4.還款方式

　　公積金個(gè)人住房貸款的還款方式包括等額本息還款法、等額本金還款法和一次還本付息法。一般而言，貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的實(shí)行到期一次還本付息;貸款期限在1年以上的，借款人從發(fā)放貸款的次月起償還貸款本息，一般采取等額本息還款法或等額本金還款法。

　　5.擔(dān)保方式

　　目前，公積金個(gè)人住房貸款擔(dān)保方式一般有抵押、質(zhì)押和保證三種。實(shí)踐中，住房置業(yè)擔(dān)保公司所提供的連帶責(zé)任擔(dān)保是常見的保證方式。

　　6.貸款額度

　　具體的實(shí)施可參照建房C2010383號(hào)、銀發(fā)C20103275號(hào)、國辦發(fā)[2011]1號(hào)及新“國五條”內(nèi)容。

　　(四)公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的職責(zé)分工和操作模式(★★★)

　　1.職責(zé)分工

　　(1)公積金管理中心基本職責(zé)：制定公積金信貸政策、負(fù)責(zé)信貸審批和承擔(dān)公積金信貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　(2)承辦銀行職責(zé)：①基本職責(zé)：公積金借款合同簽約、發(fā)放，職工貸款賬戶設(shè)立和計(jì)結(jié)息以及金融手續(xù)操作。②可委托代理職責(zé)：貸前咨詢受理、調(diào)查審核、信息錄入，貸后審核、催收、查詢對(duì)賬。

　　2.操作模式

　　第一種模式是“銀行受理，公積金管理中心審核審批，銀行操作”模式。

　　第二種模式是“公積金管理中心受理、審核審批，銀行操作”模式。

　　第三種模式是“公積金管理中心和承辦銀行聯(lián)動(dòng)”模式。

　　(五)公積金個(gè)人住房貸款與商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款的區(qū)別(★)

　　(1)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的主體不同。公積金個(gè)人住房貸款是一種委托性住房貸款，它是國家住房公積金管理部門用歸集的住房公積金資金，由政府設(shè)立的住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保，委托商業(yè)銀行發(fā)放給公積金繳存人的住房貸款。從風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的角度上講，商業(yè)銀行本身不承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)。而自營性個(gè)人住房貸款是商業(yè)銀行利用自有信貸資金發(fā)放的住房貸款，商業(yè)銀行自己承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)。

　　(2)資金來源不同。公積金個(gè)人住房貸款的資金來自公積金管理部門歸集的住房公積金，而商業(yè)銀行的自營性個(gè)人住房貸款來源于銀行自有的信貸資金。

　　(3)貸款對(duì)象不同。公積金個(gè)人住房貸款的對(duì)象需要是住房公積金繳存人，而商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款不需要是住房公積金繳存人，而是符合商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款條件的、具有完全民事行為能力的自然人。

　　(4)貸款利率不同。公積金個(gè)人住房貸款的利率比自營性個(gè)人住房貸款利率低。

　　(5)審批主體不同。公積金個(gè)人住房貸款與商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款審批之間存在區(qū)別。公積金個(gè)人住房貸款的申請(qǐng)由各地方公積金管理中心負(fù)責(zé)審批，而自營性個(gè)人住房貸款由商業(yè)銀行自己審批。

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