二、操作流程(★★★★★)

　　(一)貸款的受理與調(diào)查

　　1.貸款的受理

　　各級(jí)分支機(jī)構(gòu)應(yīng)通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)咨詢(xún)、窗H咨詢(xún)、電話(huà)銀行、網(wǎng)上銀行、業(yè)務(wù)宣傳手冊(cè)等渠道和方式，向擬申請(qǐng)個(gè)人抵押授信貸款的個(gè)人提供有關(guān)信息咨詢(xún)服務(wù)。借款人申請(qǐng)個(gè)人抵押授信貸款，應(yīng)向貸款銀行提交以下資料：

　�、俳杩钊松矸葑C明材料及婚姻狀況證明材料;

　　②借款人償債能力證明材料;

　�、鄯课輽�(quán)屬證明材料;

　　④抵押房產(chǎn)共有人同意辦理抵押授信貸款的聲明，如抵押房產(chǎn)共有人在有關(guān)合同文本上簽字，則無(wú)須提供原住房抵押貸款的借款合同原件;

　　⑤貸款用途證明文件;

　�、拶J款銀行規(guī)定的其他文件和資料。

　　貸款受理人應(yīng)對(duì)借款申請(qǐng)人提交的借款申請(qǐng)書(shū)及申請(qǐng)材料進(jìn)行初審，主要審查借款人的主體資格及借款人所提交材料的完整性與規(guī)范性。如果不予受理，應(yīng)退回貸款申請(qǐng)并向申請(qǐng)人說(shuō)明原因。如果借款申請(qǐng)人提交材料不完整或不符合材料要求規(guī)范，應(yīng)要求申請(qǐng)人補(bǔ)齊材料或重新提供有關(guān)材料。經(jīng)初審符合要求后，貸款受理人應(yīng)將借款申請(qǐng)書(shū)及申請(qǐng)材料交由貸前調(diào)查人員進(jìn)行貸前調(diào)查。

　　2.貸前調(diào)查

　　貸前調(diào)查是對(duì)借款人提供的申請(qǐng)材料的真實(shí)性、完整性、合法性、有效性，以及借款人信用情況、還款能力、抵押房產(chǎn)價(jià)值及原有住房抵押貸款的履約情況進(jìn)行評(píng)估和調(diào)查。

　　貸前調(diào)查可以采取與借款申請(qǐng)人面談、電話(huà)訪(fǎng)談、實(shí)地考察、通過(guò)行內(nèi)外有關(guān)信息系統(tǒng)調(diào)查等多種方式進(jìn)行。

　　貸前調(diào)查人必須至少直接與借款申請(qǐng)人(包括共同申請(qǐng)人)面談一次，可以在簽訂(預(yù)簽)合同時(shí)進(jìn)行。

　　貸前調(diào)查完成后，貸前調(diào)查人應(yīng)對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行整理、分析，撰寫(xiě)貸前調(diào)查報(bào)告，提出是否同意貸款的明確意見(jiàn)，送貸款審核人員進(jìn)行貸款審核。

　　(二)貸款的審查與審批

　　1.貸款的審查

　　貸款審查人員負(fù)責(zé)對(duì)借款人提交的材料進(jìn)行合規(guī)性、真實(shí)性、完整性審查。

　　①以購(gòu)買(mǎi)住房或未設(shè)定抵押的已有住房作抵押申請(qǐng)抵押授信貸款的，貸款審查人按照個(gè)人住房貸款審查的規(guī)定進(jìn)行審查，同時(shí)對(duì)抵押授信貸款額度、有效期間、貸款用途、需落實(shí)的貸款支用等進(jìn)行審查。

　�、趯⒃阢y行原住房抵押貸款轉(zhuǎn)為抵押授信貸款的，貸款審查人對(duì)借款申請(qǐng)人提交的材料的完整性、合規(guī)性和真實(shí)性進(jìn)行審查，重點(diǎn)審查貸前調(diào)查人對(duì)抵押房產(chǎn)價(jià)值、借款人原貸款履約情況及還款能力的調(diào)查和分析意見(jiàn)。

　�、圪J款用途真實(shí)、明確、合法。貸款審查人認(rèn)為需要補(bǔ)充材料和完善調(diào)查內(nèi)容的，可要求貸前調(diào)查人進(jìn)一步落實(shí)。貸款審查人對(duì)貸前調(diào)查人提交的材料和調(diào)查內(nèi)容的真實(shí)性有疑問(wèn)的，需安排其他貸前調(diào)查人進(jìn)行核實(shí)或重新調(diào)查。

　　2.貸款的審批

　　貸款審批人應(yīng)對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行審查：①借款人資格和條件是否具備;②借款人提供的材料是否完整;③貸款額度、有效期間和貸款用途等是否符合規(guī)定;④抵押房產(chǎn)價(jià)值、抵押率的確定是否符合規(guī)定，以及由此確定的貸款額度是否準(zhǔn)確、合理;⑤貸款主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的防范措施是否有效;⑥其他需要審查的事項(xiàng)。貸款審批人在對(duì)上述內(nèi)容進(jìn)行認(rèn)真審查的基礎(chǔ)上，按照規(guī)定對(duì)抵押授信貸款額度、有效期間進(jìn)行審批，并在借款人“個(gè)人抵押授信貸款申請(qǐng)表”上簽署審批意見(jiàn)。

　　信貸業(yè)務(wù)部門(mén)應(yīng)根據(jù)貸款審批人的審批意見(jiàn)做好以下工作：

　�、賹�(duì)未獲批準(zhǔn)的借款申請(qǐng)，貸前調(diào)查人應(yīng)及時(shí)告知借款人，將有關(guān)材料退還，并做好解釋工作，同時(shí)做好信貸拒批記錄存檔。

　�、趯�(duì)需補(bǔ)充材料的，貸前調(diào)查人應(yīng)按要求及時(shí)補(bǔ)充材料，并重新履行審核、審批程序。

　�、蹖�(duì)經(jīng)審批同意或有條件同意的貸款，信貸經(jīng)辦人員應(yīng)及時(shí)通知借款申請(qǐng)人并按要求落實(shí)有關(guān)條件后辦理合同簽約和貸款支用等。

　　(三)貸款的簽約與發(fā)放

　　對(duì)經(jīng)審批同意的貸款，應(yīng)及時(shí)通知借款申請(qǐng)人以及其他相關(guān)人，確認(rèn)簽約的時(shí)間，簽訂書(shū)面借款合同等協(xié)議文件。其流程如下所示：填寫(xiě)合同一審核合同一簽訂合同一抵押登記手續(xù)的辦理一申請(qǐng)支用一支用審查一支用核批一相關(guān)文本、憑證簽署及貸款發(fā)放。

　　抵押授信貸款應(yīng)建立臺(tái)賬進(jìn)行貸款額度的管理，可通過(guò)個(gè)人貸款系統(tǒng)提供的專(zhuān)門(mén)報(bào)表實(shí)現(xiàn)。在此之前，貸款銀行可建立手工臺(tái)賬進(jìn)行貸款額度的管理。貸款銀行應(yīng)及時(shí)記錄貸款額度情況，在借款人每次申請(qǐng)支用貸款時(shí)，必須查閱臺(tái)賬，對(duì)貸款額度和可用貸款額度進(jìn)行核實(shí)和確認(rèn)。

　　(四)支付管理

　　貸款人應(yīng)按照借款合同約定，通過(guò)貸款人受托支付或借款人自主支付的方式對(duì)貸款資金的支付進(jìn)行管理與控制�！秱�(gè)人貸款管理暫行辦法》規(guī)定，對(duì)于借款人無(wú)法事先確定具體交易對(duì)象且金額不超過(guò)30萬(wàn)元人民幣的個(gè)人貸款和貸款資金用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)且金額不超過(guò)50萬(wàn)元人民幣的個(gè)人貸款，經(jīng)貸款人同意可以采取借款人自主支付方式。

　　貸款人采用貸款人受托支付方式向借款人交易對(duì)象支付的，貸款人應(yīng)要求借款人在使用貸款時(shí)提出支付申請(qǐng)，并授權(quán)貸款人按合同約定方式支付貸款資金。

　　(五)貸后管理

　　1.合同內(nèi)容變更

　　(1)基本規(guī)定的變更。合同履行期間，有關(guān)合同內(nèi)容需要變更的，必須經(jīng)當(dāng)事人各方協(xié)商同意，并簽訂相應(yīng)變更協(xié)議。在擔(dān)保期內(nèi)的，根據(jù)合同約定必須事先征得擔(dān)保人書(shū)面同意的，須事先征得擔(dān)保人的書(shū)面同意。

　　(2)借款期限的調(diào)整。在合同履行期間，貸款銀行應(yīng)允許借款人向其申請(qǐng)縮短或延長(zhǎng)借款期限。貸款銀行需審查申請(qǐng)調(diào)整期限的貸款是否拖欠貸款本息及相關(guān)費(fèi)用，如有此類(lèi)問(wèn)題，應(yīng)要求借款人先歸還拖欠的貸款本息及相關(guān)費(fèi)用后方予受理申請(qǐng)。

　　貸款銀行應(yīng)根據(jù)新計(jì)算的分期還款額調(diào)查、審查借款人的還款能力，并由相關(guān)責(zé)任人出具調(diào)查及審批意見(jiàn)。

　　貸款銀行應(yīng)審查所調(diào)整期限是否符合貸款管理規(guī)定，如屬延長(zhǎng)期限的，則原貸款期限與延長(zhǎng)期限之和不得超過(guò)抵押授信貸款約定的最長(zhǎng)貸款期限。

　　調(diào)整后累計(jì)的貸款期限達(dá)到新的利率期限檔次時(shí)，從調(diào)整日起，貸款利率按新的期限檔次利率執(zhí)行，已計(jì)收的利息不再調(diào)整。.

　　(3)利率調(diào)整。貸款期限內(nèi)，如遇法定利率調(diào)整，按中國(guó)人民銀行和貸款銀行總行有關(guān)利率管理規(guī)定調(diào)整。

　　2.貸后檢查

　　(1)檢查要求。按照規(guī)定及時(shí)對(duì)抵押授信貸款進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)。對(duì)正常、關(guān)注類(lèi)貸款可采取抽查的方式不定期進(jìn)行，對(duì)次級(jí)、可疑、損失類(lèi)貸款采取全面檢查的方式，每季度至少進(jìn)行一次貸后檢查。貸后檢查應(yīng)形成書(shū)面報(bào)告，經(jīng)信貸主管或負(fù)責(zé)人簽字后及時(shí)歸檔。

　　(2)檢查的主要手段。貸后檢查的主要手段包括監(jiān)測(cè)貸款賬戶(hù)、查詢(xún)不良貸款明細(xì)臺(tái)賬、電話(huà)訪(fǎng)談、見(jiàn)面訪(fǎng)談、實(shí)地檢查、監(jiān)測(cè)資金使用等。

　　(3)檢查的主要內(nèi)容。貸后檢查的主要內(nèi)容包括借款人依合同約定歸還貸款本息情況;借款人工作單位、住址、聯(lián)系電話(huà)等信息的變更情況;借款人職業(yè)、收入、健康狀況等影響還款能力和誠(chéng)意的因素變化情況;擔(dān)保變化情況，包括保證人、抵押物、質(zhì)押權(quán)利等;其他可能影響個(gè)人住房貸款資產(chǎn)質(zhì)量的因素變化情況。

　　(4)有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)的處理程序。貸后檢查中發(fā)現(xiàn)存在違約及其他風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)的，經(jīng)辦人應(yīng)及時(shí)向部門(mén)負(fù)責(zé)人匯報(bào)，制訂相應(yīng)的處理方案。屬于重大風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)的，還應(yīng)及時(shí)報(bào)告信貸風(fēng)險(xiǎn)管理部門(mén)和上級(jí)銀行業(yè)務(wù)主管部門(mén)。發(fā)現(xiàn)借款人未按照合同約定的還款計(jì)劃及時(shí)、足額償還貸款本息的，將該筆貸款計(jì)人不良貸款管理與處置程序進(jìn)行處理。

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