二、操作流程(★★★★★)

　　(一)貸款的受理與調(diào)查

　　1.貸款的受理

　　各級分支機構(gòu)應(yīng)通過現(xiàn)場咨詢、窗H咨詢、電話銀行、網(wǎng)上銀行、業(yè)務(wù)宣傳手冊等渠道和方式，向擬申請個人抵押授信貸款的個人提供有關(guān)信息咨詢服務(wù)。借款人申請個人抵押授信貸款，應(yīng)向貸款銀行提交以下資料：

　�、俳杩钊松矸葑C明材料及婚姻狀況證明材料;

　　②借款人償債能力證明材料;

　　③房屋權(quán)屬證明材料;

　�、艿盅悍慨a(chǎn)共有人同意辦理抵押授信貸款的聲明，如抵押房產(chǎn)共有人在有關(guān)合同文本上簽字，則無須提供原住房抵押貸款的借款合同原件;

　�、葙J款用途證明文件;

　�、拶J款銀行規(guī)定的其他文件和資料。

　　貸款受理人應(yīng)對借款申請人提交的借款申請書及申請材料進行初審，主要審查借款人的主體資格及借款人所提交材料的完整性與規(guī)范性。如果不予受理，應(yīng)退回貸款申請并向申請人說明原因。如果借款申請人提交材料不完整或不符合材料要求規(guī)范，應(yīng)要求申請人補齊材料或重新提供有關(guān)材料。經(jīng)初審符合要求后，貸款受理人應(yīng)將借款申請書及申請材料交由貸前調(diào)查人員進行貸前調(diào)查。

　　2.貸前調(diào)查

　　貸前調(diào)查是對借款人提供的申請材料的真實性、完整性、合法性、有效性，以及借款人信用情況、還款能力、抵押房產(chǎn)價值及原有住房抵押貸款的履約情況進行評估和調(diào)查。

　　貸前調(diào)查可以采取與借款申請人面談、電話訪談、實地考察、通過行內(nèi)外有關(guān)信息系統(tǒng)調(diào)查等多種方式進行。

　　貸前調(diào)查人必須至少直接與借款申請人(包括共同申請人)面談一次，可以在簽訂(預(yù)簽)合同時進行。

　　貸前調(diào)查完成后，貸前調(diào)查人應(yīng)對調(diào)查結(jié)果進行整理、分析，撰寫貸前調(diào)查報告，提出是否同意貸款的明確意見，送貸款審核人員進行貸款審核。

　　(二)貸款的審查與審批

　　1.貸款的審查

　　貸款審查人員負責(zé)對借款人提交的材料進行合規(guī)性、真實性、完整性審查。

　　①以購買住房或未設(shè)定抵押的已有住房作抵押申請抵押授信貸款的，貸款審查人按照個人住房貸款審查的規(guī)定進行審查，同時對抵押授信貸款額度、有效期間、貸款用途、需落實的貸款支用等進行審查。

　�、趯⒃阢y行原住房抵押貸款轉(zhuǎn)為抵押授信貸款的，貸款審查人對借款申請人提交的材料的完整性、合規(guī)性和真實性進行審查，重點審查貸前調(diào)查人對抵押房產(chǎn)價值、借款人原貸款履約情況及還款能力的調(diào)查和分析意見。

　�、圪J款用途真實、明確、合法。貸款審查人認為需要補充材料和完善調(diào)查內(nèi)容的，可要求貸前調(diào)查人進一步落實。貸款審查人對貸前調(diào)查人提交的材料和調(diào)查內(nèi)容的真實性有疑問的，需安排其他貸前調(diào)查人進行核實或重新調(diào)查。

　　2.貸款的審批

　　貸款審批人應(yīng)對以下內(nèi)容進行審查：①借款人資格和條件是否具備;②借款人提供的材料是否完整;③貸款額度、有效期間和貸款用途等是否符合規(guī)定;④抵押房產(chǎn)價值、抵押率的確定是否符合規(guī)定，以及由此確定的貸款額度是否準確、合理;⑤貸款主要風(fēng)險點的防范措施是否有效;⑥其他需要審查的事項。貸款審批人在對上述內(nèi)容進行認真審查的基礎(chǔ)上，按照規(guī)定對抵押授信貸款額度、有效期間進行審批，并在借款人“個人抵押授信貸款申請表”上簽署審批意見。

　　信貸業(yè)務(wù)部門應(yīng)根據(jù)貸款審批人的審批意見做好以下工作：

　�、賹ξ传@批準的借款申請，貸前調(diào)查人應(yīng)及時告知借款人，將有關(guān)材料退還，并做好解釋工作，同時做好信貸拒批記錄存檔。

　�、趯π柩a充材料的，貸前調(diào)查人應(yīng)按要求及時補充材料，并重新履行審核、審批程序。

　�、蹖�經(jīng)審批同意或有條件同意的貸款，信貸經(jīng)辦人員應(yīng)及時通知借款申請人并按要求落實有關(guān)條件后辦理合同簽約和貸款支用等。

　　(三)貸款的簽約與發(fā)放

　　對經(jīng)審批同意的貸款，應(yīng)及時通知借款申請人以及其他相關(guān)人，確認簽約的時間，簽訂書面借款合同等協(xié)議文件。其流程如下所示：填寫合同一審核合同一簽訂合同一抵押登記手續(xù)的辦理一申請支用一支用審查一支用核批一相關(guān)文本、憑證簽署及貸款發(fā)放。

　　抵押授信貸款應(yīng)建立臺賬進行貸款額度的管理，可通過個人貸款系統(tǒng)提供的專門報表實現(xiàn)。在此之前，貸款銀行可建立手工臺賬進行貸款額度的管理。貸款銀行應(yīng)及時記錄貸款額度情況，在借款人每次申請支用貸款時，必須查閱臺賬，對貸款額度和可用貸款額度進行核實和確認。

　　(四)支付管理

　　貸款人應(yīng)按照借款合同約定，通過貸款人受托支付或借款人自主支付的方式對貸款資金的支付進行管理與控制�！秱�人貸款管理暫行辦法》規(guī)定，對于借款人無法事先確定具體交易對象且金額不超過30萬元人民幣的個人貸款和貸款資金用于生產(chǎn)經(jīng)營且金額不超過50萬元人民幣的個人貸款，經(jīng)貸款人同意可以采取借款人自主支付方式。

　　貸款人采用貸款人受托支付方式向借款人交易對象支付的，貸款人應(yīng)要求借款人在使用貸款時提出支付申請，并授權(quán)貸款人按合同約定方式支付貸款資金。

　　(五)貸后管理

　　1.合同內(nèi)容變更

　　(1)基本規(guī)定的變更。合同履行期間，有關(guān)合同內(nèi)容需要變更的，必須經(jīng)當(dāng)事人各方協(xié)商同意，并簽訂相應(yīng)變更協(xié)議。在擔(dān)保期內(nèi)的，根據(jù)合同約定必須事先征得擔(dān)保人書面同意的，須事先征得擔(dān)保人的書面同意。

　　(2)借款期限的調(diào)整。在合同履行期間，貸款銀行應(yīng)允許借款人向其申請縮短或延長借款期限。貸款銀行需審查申請調(diào)整期限的貸款是否拖欠貸款本息及相關(guān)費用，如有此類問題，應(yīng)要求借款人先歸還拖欠的貸款本息及相關(guān)費用后方予受理申請。

　　貸款銀行應(yīng)根據(jù)新計算的分期還款額調(diào)查、審查借款人的還款能力，并由相關(guān)責(zé)任人出具調(diào)查及審批意見。

　　貸款銀行應(yīng)審查所調(diào)整期限是否符合貸款管理規(guī)定，如屬延長期限的，則原貸款期限與延長期限之和不得超過抵押授信貸款約定的最長貸款期限。

　　調(diào)整后累計的貸款期限達到新的利率期限檔次時，從調(diào)整日起，貸款利率按新的期限檔次利率執(zhí)行，已計收的利息不再調(diào)整。.

　　(3)利率調(diào)整。貸款期限內(nèi)，如遇法定利率調(diào)整，按中國人民銀行和貸款銀行總行有關(guān)利率管理規(guī)定調(diào)整。

　　2.貸后檢查

　　(1)檢查要求。按照規(guī)定及時對抵押授信貸款進行風(fēng)險分類。對正常、關(guān)注類貸款可采取抽查的方式不定期進行，對次級、可疑、損失類貸款采取全面檢查的方式，每季度至少進行一次貸后檢查。貸后檢查應(yīng)形成書面報告，經(jīng)信貸主管或負責(zé)人簽字后及時歸檔。

　　(2)檢查的主要手段。貸后檢查的主要手段包括監(jiān)測貸款賬戶、查詢不良貸款明細臺賬、電話訪談、見面訪談、實地檢查、監(jiān)測資金使用等。

　　(3)檢查的主要內(nèi)容。貸后檢查的主要內(nèi)容包括借款人依合同約定歸還貸款本息情況;借款人工作單位、住址、聯(lián)系電話等信息的變更情況;借款人職業(yè)、收入、健康狀況等影響還款能力和誠意的因素變化情況;擔(dān)保變化情況，包括保證人、抵押物、質(zhì)押權(quán)利等;其他可能影響個人住房貸款資產(chǎn)質(zhì)量的因素變化情況。

　　(4)有關(guān)風(fēng)險事項的處理程序。貸后檢查中發(fā)現(xiàn)存在違約及其他風(fēng)險事項的，經(jīng)辦人應(yīng)及時向部門負責(zé)人匯報，制訂相應(yīng)的處理方案。屬于重大風(fēng)險事項的，還應(yīng)及時報告信貸風(fēng)險管理部門和上級銀行業(yè)務(wù)主管部門。發(fā)現(xiàn)借款人未按照合同約定的還款計劃及時、足額償還貸款本息的，將該筆貸款計人不良貸款管理與處置程序進行處理。

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