二、個人住房貸款的特征(★★★)

　　個人住房貸款畸其他個人貸款相比，具有以下特點：

　　(一)貸款期限長

　　購房支出通常是家庭支出的主要部分，住房貸款也普遍占家庭負債的較大份額；個人住房貸款相對其他個人貸款而言金額較大，期限也較長，通常為l0～20年，最長可達30年，絕大多數(shù)采取分期還本付息的方式。

　　(二)大多以抵押為前提建立的借貸關(guān)系

　　通常情況下，個人住房貸款是以住房作抵押這一前提為條件發(fā)生的資金借貸行為，個人住房貸款的實質(zhì)是一種融資關(guān)系而不是商品買賣關(guān)系。對于個人住房貸款的借方而言，其目的是通過借款融資而取得購買住房的資金，實現(xiàn)對住房的擁有，而不是為了出售作為抵押物的住房；對于個人住房貸款的貸方而言，其取得該住房抵押權(quán)的目的并不是要實際占有住房，而是為了在貸出資金未能按期收回時，作為一種追償貸款本息的保障。在抵押的情形下借款人或第三人不轉(zhuǎn)移對抵押財產(chǎn)的占有。 來源233網(wǎng)校

　　(三)風(fēng)險具有系統(tǒng)性特點

　　由于個人住房貸款大多數(shù)為房產(chǎn)抵押擔(dān)保貸款，風(fēng)險相對較低。但由于大多數(shù)個人住房貸款具有類似的貸款模式，系統(tǒng)性風(fēng)險也相對集中。除了客戶還款能力和還款意愿等方面的因素外，房地產(chǎn)交易市場的穩(wěn)定性和規(guī)范性對個人住房貸款風(fēng)險的影響也較大。

　　三、個人住房貸款的發(fā)展歷程(★)

　　個人住房貸款在各國個人貸款業(yè)務(wù)中都是最主要的個人貸款產(chǎn)品，在我國也是最早開辦、規(guī)模最大的個人貸款產(chǎn)品。國內(nèi)個人住房貸款最早萌芽于改革開放初期，源于城市住宅制度的改革。l980年，在全國城市房屋住宅工作會議上，住房商品化作為今后的工作設(shè)想被提出來，同時被提出的還有購房可分期付款的思路。20世紀80年代中期，作為首批住房體制改革的試點城市，煙臺、蚌埠兩市分別成立了住房儲蓄銀行，開始發(fā)放住房貸款。1997年，中國人民銀行先后頒布了《個人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》等一系列關(guān)于個人住房貸款的制度辦法，標志著國內(nèi)住房貸款業(yè)務(wù)的正式全面啟動。

　　四、個人住房貸款的要素(★★★★★)

　　(一)貸款對象

　　個人住房貸款的對象應(yīng)是具有完全民事行為能力的中華人民共和國公民或符合國家規(guī)定的境外自然人。申請人還須滿足貸款銀行的其他要求，例如：①合法有效的身份或居留證明；②有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，良好的信用，償還貸款本息的能力；③有合法有效的購買(建造、大修)住房的合同、協(xié)議、符合規(guī)定的首付款證明材料以及貸款銀行要求提供的其他證明文件；④有貸款銀行認可的資產(chǎn)進行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟組織或自然人作為保證人；⑤貸款銀行規(guī)定的其他條件。

　　(二)貸款利率

　　個人住房貸款的利率按商業(yè)性貸款利率執(zhí)行，上限放開，實行下限管理。根據(jù)現(xiàn)行說法，個人住房貸款利率浮動區(qū)間的下限仍為基準利率的0．7倍。對貸款購買第二套住房的家庭，貸款利率不低于基準利率的l.1倍。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。中國人民銀行、銀監(jiān)會要指導(dǎo)和監(jiān)督商業(yè)銀行嚴格住房消費貸款管理。

　　個人住房貸款的計息、結(jié)息方式，由借貸雙方協(xié)商確定。一般來說，個人住房貸款的期限在1年以內(nèi) (含1年)的貸款，實行合同利率，遇法定利率調(diào)整不分段計息；貸款期限在1年以上的，合同期內(nèi)遇法定

　　利率調(diào)整時，可由借貸雙方按商業(yè)原則確定，可在合同期間按月、按季、按年調(diào)整，也可采用固定利率的確定方式。但實踐中，銀行多于次年1月1日起按相應(yīng)的利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。

　　(三)貸款期限

　　個人一手房貸款和二手房貸款的期限由銀行根據(jù)實際情況合理確定，最長期限都為30年。個人二手房貸款的期限不能超過所購住房的剩余使用年限。對于借款人已離退休或即將離退休的(目前法定退休年齡為男60歲，女55歲)，貸款期限不宜過長，一般男性自然人的還款期限不超過65歲，女性自然人的還款期限不超過60歲。符合相關(guān)條件的，男性可放寬至70歲，女性可放寬至65歲。根據(jù)自身情況，各行規(guī)定有所差異。

　　相關(guān)推薦：

　　2014年銀行初級資格考試《個人貸款》常用公式

　　2014年銀行業(yè)初級資格《個人貸款》全真試題匯總

　　2014銀行初級資格考試《個人貸款》專業(yè)術(shù)語速記