三、風險管理(★★★★★)

　　 (一)合作機構(gòu)管理

　　 1．商用房貸款合作機構(gòu)風險內(nèi)容

　　 商用房貸款合作機構(gòu)風險主要包括：開發(fā)商不具備房地產(chǎn)開發(fā)的主體資格、開發(fā)項目“五證”虛假或不全(“五證”是指國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證)；估值機構(gòu)、地產(chǎn)經(jīng)紀和律師事務(wù)所等聯(lián)合借款人欺詐銀行騙貸。

　　 2．商用房貸款合作機構(gòu)風險的防控措施

　　 (1)加強對開發(fā)商及合作項目審查

　　 (2)加強對估值機構(gòu)、地產(chǎn)紀紀和律師事務(wù)所等合作機構(gòu)的準入管理

　　 (3)業(yè)務(wù)合作中不過分依賴合作機構(gòu)

　　 (二)操作風險管理

　　 1．商用房貸款操作風險的主要內(nèi)容

　　 (1)貸款受理與調(diào)查中的風險

　　 這一環(huán)節(jié)的風險點主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

　　 ①借款申請人的主體資格是否符合銀行商用房貸款管理辦法的相關(guān)規(guī)定，包括是否具有完全民事行為能力；戶籍所在地是否在貸款銀行所在地區(qū)；是否有穩(wěn)定、合法的收入來源，有按期償還本息的能力等。

　　 ②借款申請人所提交的材料是否真實、合法，包括借款人、保證人、抵押人、出質(zhì)人的身份證件是否真實、有效；抵(質(zhì))押物的權(quán)屬證明材料是否真實，有無涂改現(xiàn)象；借款人提供的直接劃撥賬戶是否是借款人本人所有的活期儲蓄賬戶等。

　　 ③借款申請人的擔保措施是否足額、有效，包括擔保物所有權(quán)是否合法、真實、有效；擔保物共有人或所有人授權(quán)情況是否核實；擔保物是否容易變現(xiàn)，同區(qū)域同類型擔保物價值的市場走勢如何；貸款額度是否控制在抵押物價值的規(guī)定比率內(nèi)；抵押物是否由認可的評估機構(gòu)評估；第三方保證人是否具備擔保資格和擔保能力等。

　　 ④未按規(guī)定建立、執(zhí)行貸款面談、借款全員面簽制度。

　　 ⑤授意借款人虛構(gòu)情節(jié)獲得貸款。

　　 (2)貸款審查與審批中的風險

　　 (3)貸款簽約與發(fā)放中的風險

　　 (4)貸款支付管理中的風險

　　 (5)貸后管理中的風險

　　 2．商用房貸款操作風險的防控措施

　　 (1)建立并嚴格執(zhí)行貸款面談制度

　　 (2)提高貸前調(diào)查深度

　　 (3)加強真實還款能力和貸款用途的審查

　　 (4)合理確定貸款額度

　　 (5)加強抵押物管理

　　 (6)完善授權(quán)管理

　　 (7)加強貸款合同管理

　　 (8)加強對貸款的發(fā)放和支付管理

　　 (9)強化貸后管理

　　 (三)信用風險管理

　　 1．商用房貸款信用風險的主要內(nèi)容

　　 (1)借款人還款能力發(fā)生變化。這款能力是指在客觀情況下借款人能夠按時足額還款的可能性。

　　 (2)商用房出租情況發(fā)生變化。主要包括所在地段經(jīng)濟發(fā)展重心轉(zhuǎn)移、大范圍拆遷等情況。

　　 (3)保證人還款能力發(fā)生變化。如保證人的資格和擔保能力發(fā)生變化、還款意愿不足等情況。

　　 2．商用房貸款信用風險的防控措施

　　 (1)加強對借款人還款能力的調(diào)查和分析

　　 (2)加強對商用房出租情況的調(diào)查和分析

　　 (3)加強對保證人還款能力的調(diào)查和分析

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