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　　第四章 個(gè)人住房貸款

　　考點(diǎn)4.1 概念、分類(lèi)、特點(diǎn)、發(fā)展歷程((P89-P91)

　　個(gè)人住房貸款是指銀行向自然人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)、建造和大修理各類(lèi)型住房的貸款。

　　1.按照資金來(lái)源劃分：自營(yíng)性個(gè)人住房貸款、個(gè)人住房組合貸款、公積金個(gè)人住房貸款【不以營(yíng)利為目的，“低進(jìn)低出”利率政策，較強(qiáng)的政策性，貸款額度受限，因此為政策性個(gè)人住房貸款】

　　按住房交易形態(tài)劃分：新建房個(gè)人住房貸款、個(gè)人二手房住房貸款。

　　按貸款利率的確定方式劃分：固定利率貸款、浮動(dòng)利率貸款。

　　2.特征：貸款期限長(zhǎng)【10-20 年，最長(zhǎng)30 年，絕大多數(shù)采取分期還本付息方法】、大多以抵押為前提建立的借貸關(guān)系、風(fēng)險(xiǎn)具有系統(tǒng)性特點(diǎn)。

　　3.20 世紀(jì)80 年代中期，首批住房體制改革的試點(diǎn)城市煙臺(tái)、蚌埠;中國(guó)建設(shè)銀行最早開(kāi)辦住房貸款業(yè)務(wù)的國(guó)有商業(yè)銀行;個(gè)人住房貸款是我國(guó)最早開(kāi)辦的、規(guī)模最大的個(gè)人貸款產(chǎn)品。個(gè)人住房貸款真正快速發(fā)展的標(biāo)志是1998 年《個(gè)人住房貸款管理辦法》的頒布。

　　考點(diǎn)4.2 個(gè)人住房貸款的要素((P92-P94)

　　1.貸款對(duì)象：具有完全民事行為能力的中華人民共和國(guó)公民或符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定的境外自然人;

　　其他要求：①合法有效的身份或居留證明;②穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用狀況良好，有償還貸款本息的能力;③合法有效的購(gòu)買(mǎi)住房的合同、協(xié)議、符合規(guī)定的首付款證明材料;④有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人;⑤其他。來(lái)源：233網(wǎng)校

　　2.貸款利率：個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限為基準(zhǔn)利率的0.7 倍，第二套貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1 倍;

　　3.貸款期限：根據(jù)實(shí)際情況而定，最長(zhǎng)30 年;二手房貸款期限不超過(guò)所購(gòu)住房的剩余的土地使用權(quán)期限;男性自然人的還款期限不超過(guò)65 歲，女性自然人的還款年限不超過(guò)60 歲，特殊情況再加5 歲。

　　4.還款方式：等額本息還款法和等額本金還款法最常用，只能用一種。

　　5.擔(dān)保方式：抵押【為主】、質(zhì)押、保證三種擔(dān)保方式;未實(shí)現(xiàn)抵押登記前，普遍采用抵押加階段性保證的方式，保證人是所購(gòu)住房的開(kāi)發(fā)商或售房單位。

　　6.貸款額度：貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，可提高。

　　考點(diǎn)4.3 受理與調(diào)查((P94-P100)

　　1.貸款申請(qǐng)材料：合法有效的身份證件、還款能力證明、購(gòu)房合同、抵押擔(dān)保保證擔(dān)保的證明、首付款證明。

　　2.貸前調(diào)查：

　�、匍_(kāi)發(fā)商及樓盤(pán)項(xiàng)目調(diào)查：開(kāi)發(fā)商資信審查【資質(zhì)審查、資信等級(jí)或信用程度、法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證明、會(huì)計(jì)報(bào)表、債權(quán)債務(wù)及為其他人提供擔(dān)保的情況、企業(yè)法人代表的個(gè)人信用程度和管理層的決策能力】

　　②項(xiàng)目本身審查【項(xiàng)目資料完整性、真實(shí)性、有效性，項(xiàng)目合法性(開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售的合法性)，項(xiàng)目工程進(jìn)度審查，項(xiàng)目資金到位情況審查】

　�、垌�(xiàng)目實(shí)地考察;④撰寫(xiě)調(diào)查報(bào)告。

　　3.對(duì)借款人的調(diào)查;

　　(1)調(diào)查的方式要求：審查借款申請(qǐng)材料、面談借款申請(qǐng)人【住房貸款月還款額與月收入之比應(yīng)在50%以下，月所有債務(wù)支出與月收入之比應(yīng)在55%以下】

　　(2)調(diào)查的內(nèi)容：審核首付款證明【開(kāi)發(fā)商開(kāi)出的發(fā)票或收據(jù)、銀行進(jìn)賬單】、審核購(gòu)房合同或協(xié)議、審核擔(dān)保材料、審核貸款真實(shí)性。

　　考點(diǎn)4.4 貸款的其他流程((P100-P102)

　　1.審查與審批：合規(guī)性、完整性、真實(shí)性審查。

　　2.簽約與發(fā)放;

　　3.貸款的發(fā)放：重點(diǎn)確認(rèn)借款人首付款是否已全額支付到位以及借款人所購(gòu)房屋為新建房的，確認(rèn)項(xiàng)目工程進(jìn)度符合人民銀行規(guī)定的放款條件。

　　4.支付管理：受托支付和借款人自主支付。

　　5.貸后管理：貸后檢查、合同變更【新合同借款利率按原合同約定執(zhí)行】、貸款的回收、貸款風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)和不良貸款的管理、貸款檔案管理。

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