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　　第六章 個人經(jīng)營性貸款

　　考點6.1 個人經(jīng)營性貸款(P179)

　　個人經(jīng)營性貸款包括個人商用房貸款、個人經(jīng)營貸款、農(nóng)戶貸款(農(nóng)戶小額信用貸款、農(nóng)戶聯(lián)保貸款)和下崗失業(yè)小額擔(dān)保貸款。

　　考點6.2 個人商用房貸款基礎(chǔ)知識和貸款流程(P179-P185)

　　1.個人商用房貸款借款人必須已支付所購商用房價值50%以上的首付款，商住兩用房首付比例在45%及以上;

　　貸款利率：不得低于人民銀行規(guī)定的同期同檔次利率的1.1 倍;

　　貸款期限：最短為1 年(含)，最長不超過10 年;

　　還款方式：按月等額本息還款法、按月等額本金還款法、按周(雙周、三周)還本付息還款法等;

　　擔(dān)保方式：抵押、質(zhì)押和保證，履約保證保險;以財產(chǎn)抵押的，保險期限不得短于借款期，還款責(zé)任險投保金額不得低于貸款本金和本息之和，貸款銀行應(yīng)為保險的第一受益人，且保險單不得有任何有損貸款銀行權(quán)益的限制條件;采取第三方保證的，保證為不可撤銷的承擔(dān)連帶責(zé)任的全額有效擔(dān)保，如有變動，提前30 天通知貸款銀行;采取履約保證保險的，保險期間內(nèi)，借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險;

　　貸款額度：不得超過所購商用房價值的50%，所購商用房為商住兩用房的，貸款額度不超過商用房價值的55%。

　　2.貸款流程：同考點3.2。

　　考點6.3 個人商用房貸款風(fēng)險管理(P185-P192)

　　1.商用房貸款合作機構(gòu)面臨的風(fēng)險：開發(fā)商不具備房地產(chǎn)開發(fā)主體資格的風(fēng)險;開發(fā)項目“五證”【國有土地使用證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建筑工程施工許可證，商品房預(yù)售許可證】;估值機構(gòu)、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和律師事務(wù)所等聯(lián)合借款人欺詐銀行騙貸。

　　2.商用房貸款合作機構(gòu)風(fēng)險的防控措施：加強對開發(fā)商及合作項目的審査;加強對估值機構(gòu)等合作機構(gòu)的準(zhǔn)入管理;業(yè)務(wù)合作中不過分依賴合作機構(gòu)。

　　3.受理與調(diào)查環(huán)節(jié)是經(jīng)辦人員與借款人接觸的重要環(huán)節(jié)，對于貸款質(zhì)量有著至關(guān)重要的作用。風(fēng)險：借款申請人的主體資格是否符合銀行商用房貸款管理辦法的相關(guān)規(guī)定;借款申請人所提交的材料是否真實、合法;借款申請人的擔(dān)保措施是否足額、有效;未按規(guī)定建立、執(zhí)行貸款面談、借款合同面簽制度;授意借款人虛構(gòu)情節(jié);

　　4.審查與審批環(huán)節(jié)風(fēng)險點：業(yè)務(wù)不合規(guī);業(yè)務(wù)風(fēng)險與效益不匹配;未按權(quán)限審批貸款，使得貸款超授權(quán)發(fā)放;審批不嚴(yán)，向不符合條件借款人發(fā)放貸款;將貸款調(diào)查的全部事項委托第三方完成。

　　5.操作風(fēng)險的防控措施：

　�、俳�立并嚴(yán)格執(zhí)行貸款面談制度;②提高貸前調(diào)查深度;

　　③加強真實還款能力和貸款用途的審查【對租金收入為主要來源或外地的在當(dāng)?shù)責(zé)o經(jīng)營實體的，要謹(jǐn)慎辦理】;

　　④合理確定貸款額度;⑤加強抵押物管理;⑥完善授權(quán)管理;⑦加強貸款合同管理;

　�、嗉訌妼�貸款的發(fā)放和支付管理【遵循審貸與放貸分離原則】;⑨強化貸后管理。

　　6.信用風(fēng)險的主要內(nèi)容：借款人還款能力的變化【難把握借款人資產(chǎn)與負(fù)債狀況;國內(nèi)失信懲戒制度不完善】、商用房出租情況的變化、保證人還款能力變化。

　　考點6.4 個人經(jīng)營貸款(P192-P202)

　　1.個人經(jīng)營貸款是指用于借款人合法經(jīng)營活動的人民幣貸款;

　　貸款對象：具有合法經(jīng)營資格的法人企業(yè)或個體工商戶;

　　貸款用途：借款人或其經(jīng)營實體合法的經(jīng)營活動，且符合工商行政管理部門許可的經(jīng)營范圍;不得用于證券、期貨和股本權(quán)益性投資，房地產(chǎn)，非法項目;

　　貸款期限：一般不超過5 年，采用保證擔(dān)保方式的不得超過1 年;

　　擔(dān)保方式：抵押、質(zhì)押和保證三種方式;貸款期限不得超過抵押房產(chǎn)剩余的土地使用權(quán)年限，貸款金額最高不得超過抵押物價值的70%;

　　2.個人經(jīng)營貸款的合作機構(gòu)主要是擔(dān)保機構(gòu);

　　3.個人經(jīng)營貸款的操作風(fēng)險：與商用房貸款的操作風(fēng)險一樣，除外應(yīng)特別關(guān)注借款人控制企業(yè)的經(jīng)營情況變化和抵押物情況的變化;

　　防控措施：①貸款發(fā)放后，保持與借款人的聯(lián)絡(luò)，對期間的突發(fā)事件及時反應(yīng)(定期回訪、每月至少拜訪一次等);

　　②抵押物須產(chǎn)權(quán)明晰、價值穩(wěn)定、變現(xiàn)能力強、易于處置(資料的真實有效性、抵押物的合法性、權(quán)屬的完整性、存續(xù)情況的完好性;抵押手續(xù)辦理規(guī)范，原則上貸款銀行經(jīng)辦人員應(yīng)直接參與抵押手續(xù)的辦理，不可完全交由外部中介機構(gòu)辦理;謹(jǐn)慎受理產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)不明確或當(dāng)前管理不夠規(guī)范的不動產(chǎn)抵押，包括自建住房、集體土地使用權(quán)、劃撥土地及地上定著物、工業(yè)用房、倉庫等，原則上不接受為個人經(jīng)營貸款的抵押物。)

　　考點6.5 農(nóng)戶貸款(P203-P206)

　　1.農(nóng)戶貸款是銀行金融機構(gòu)向符合條件的農(nóng)戶發(fā)放的用于生產(chǎn)經(jīng)營、生活消費等用途的本外幣貸款。農(nóng)戶是指長期居住在鄉(xiāng)鎮(zhèn)和城關(guān)鎮(zhèn)所轄行政村的住戶、國有農(nóng)場的職工和農(nóng)村個體工商戶。

　　2.農(nóng)戶應(yīng)具備的條件：①以戶為單位發(fā)放，明確一名家庭成員為借款人;②在轄區(qū)內(nèi);⑦在農(nóng)村開立結(jié)算賬戶等;

　　3.還款方式：分期還本付息、分期還息到期還本等方式;原則上一年期以上貸款不得采用到期利隨本清方式。

　　4.借款人可以自主支付的情形：①農(nóng)戶生產(chǎn)經(jīng)營貸款且金額不超過50 萬或用于農(nóng)副產(chǎn)品收購等無法確定交易對象的;

　　②農(nóng)戶消費貸款金額不超過30 萬元;③借款人交易對象不具備有效使用非現(xiàn)金結(jié)算條件;④法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　考點6.6 下崗失業(yè)小額擔(dān)保貸款(P206-P208)

　　1.下崗失業(yè)小額擔(dān)保貸款是指銀行在政府制定的貸款擔(dān)保機構(gòu)提供擔(dān)保的前提下，向中華人民共和國境內(nèi)的下崗失業(yè)人員發(fā)放的人民幣貸款;

　　原則：擔(dān)保發(fā)放、微利貼息、�？顚Ｓ�、按期償還;

　　貸款對象：下崗失業(yè)人員再就業(yè)提供金融支持;

　　2.貸款對象的條件：①境內(nèi)、健康、有一定勞動技能的下崗失業(yè)人員;②60 歲以內(nèi)，完全民事行為能力;③當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民戶口;④有“再就業(yè)優(yōu)惠證”，同時具備一定勞動技能，具有還款能力;⑤在銀行均沒有不良貸款記錄。

　　3.貸款利率：在中國人民銀行公布的貸款基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮3 個百分點;非微利項目的小額擔(dān)保貸款，不享受財政貼息;反之，享受全額貼息(不含東部七省)，展期不貼息;

　　4.貸款期限：最長不超過2 年，經(jīng)同意可延展還款期限一次，延長期限最長不超過一年;

　　5.貸款額度：起點一般為2000 元，對個人的最高額度為5 萬元;對符合條件的城鎮(zhèn)婦女，最高為8 萬元;對符合條件的婦女合伙經(jīng)營和組織起來就業(yè)的最高可提高至10 萬元;合伙經(jīng)營項目申請小額擔(dān)保貸款的，實行項目額度總量控制、貸款單戶管理的原則;每個申請人均由同一擔(dān)保機構(gòu)進行獨立的擔(dān)保，合伙經(jīng)營的借款人之間要承擔(dān)連帶責(zé)任保證。

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