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　　第三章 個人住房貸款

　　第一節(jié) 個人住房貸款基礎(chǔ)知識

　　一、個人住房貸款的概念和分類

　　個人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。

　　(1)按照資金來源劃分，個人住房貸款包括自營性個人住房貸款、公積金個人住房貸款和個人住房組合貸款。

　　(2)按照住房交易形態(tài)劃分，個人住房貸款可分為新建房個人住房貸款、個人再交易住房貸款和個人住房轉(zhuǎn)讓貸款。

　　①新建房個人住房貸款。俗稱個人一手房貸款，是指銀行向符合條件的個人發(fā)放的、用于在一級市場上購買住房的貸款。

　�、趥�人再交易住房貸款。俗稱個人二手房住房貸款，是指銀行向個人發(fā)放的、用于購買在住房二級市場上合法交易的各類型個人住房的貸款。

　　③個人住房轉(zhuǎn)讓貸款。是指當(dāng)尚未結(jié)清個人住房貸款的客戶出售用該貸款購買的住房時，銀行用信貸資金向購買該住房的個人發(fā)放的個人住房貸款。

　　(3)按照貸款利率的確定方式劃分，個人住房貸款可分為固定利率貸款和浮動利率貸款。

　　二、個人住房貸款的特征本文

　　個人住房貸款與其他個人貸款相比，具有以下特點(diǎn)：

　　(1)貸款金額大、期限長

　　個人住房貸款相對其他個人貸款而言金額較大，期限也較長，通常為10-20年，最長可達(dá)30年，絕大多數(shù)采取分期付款的方式。

　　(2)以抵押為前提建立的借貸關(guān)系

　　在抵押的情形下借款人或第三人不轉(zhuǎn)移對抵押財(cái)產(chǎn)的占有。

　　(3)風(fēng)險(xiǎn)因素類似，風(fēng)險(xiǎn)具有系統(tǒng)性特點(diǎn)

　　除了客戶還款能力和還款意愿等方面的因素外，房地產(chǎn)交易市場的穩(wěn)定性和規(guī)范性對個人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的影響也較大。

　　三、個人住房貸款的發(fā)展歷程

　　個人住房貸款在各國個人貸款業(yè)務(wù)中都是最主要的產(chǎn)品，在我國也是最早開辦、規(guī)模最大的個人貸款產(chǎn)品。國內(nèi)個人住房貸款最早萌芽于改革開放初期，源于城市住宅制度的改革。20世紀(jì)80年代中期，作為首批住房體制改革的試點(diǎn)城市，煙臺、蚌埠兩市分別成立了住房儲蓄銀行，開始發(fā)放住房貸款。截至2008年11月，我國個人住房貸款余額已達(dá)到2.95萬億元，比1997年年底增長155倍，占全部商業(yè)銀行人民幣貸款余額的10%。

　　四、個人住房貸款的要素

　　(1)貸款對象

　　個人住房貸款的對象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人。申請人還須滿足貸款銀行的其他要求，例如：

　　①合法有效的身份或居留證明;

　�、谟蟹�(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，良好的信用，償還貸款本息的能力;

　�、塾泻戏ㄓ行У馁徺I(建造、大修)住房的合同、協(xié)議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件;

　　④有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人;

　�、葙J款銀行規(guī)定的其他條件。

　　(2)貸款利率

　　個人住房貸款的利率按商業(yè)性貸款利率執(zhí)行，上限放開，實(shí)行下限管理。中國人民銀行2008年10月27日公布新的個人住房貸款利率，個人住房貸款的下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，商業(yè)銀行可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價規(guī)則。

　　實(shí)踐中，銀行多是于次年1月1日起按相應(yīng)的利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。

　　(3)貸款期限

　　個人一手房貸款和二手房貸款的期限由銀行根據(jù)實(shí)際情況合理確定，最長期限都為30年。個人二手房貸款的期限不能超過所購住房的剩余使用年限。對于借款人已離退休或即將離退休的(目前法定退休年齡為男60歲，女55歲)，貸款期限不宜過長，一般男性自然人的還款期限不超過65歲，女性自然人的還款年限不超過60歲。符合相關(guān)條件的，男性可放寬至70歲，女性可放寬至65歲。

　　(4)還款方式

　　個人住房貸款可采取多種還款方式進(jìn)行還款。例如：一次還本付息法、等額本息還款法、等額本金還款法、等比累進(jìn)還款法、等額累進(jìn)還款法及減按還款法、組合還款法等多種方法。其中，以等額本息還款法和等額本金還款法最為常用。

　　(5)擔(dān)保方式

　　個人住房貸款可實(shí)行抵押、質(zhì)押和保證三種擔(dān)保方式。貸款銀行可根據(jù)借款人的具體情況，采用一種或同時采用幾種貸款擔(dān)保方式。

　　在貸款期間，經(jīng)貸款銀行同意，借款人可根據(jù)實(shí)際情況變更貸款擔(dān)保方式。抵押物、質(zhì)押權(quán)利、保證人發(fā)生變更的，應(yīng)與貸款銀行重新簽訂相應(yīng)的擔(dān)保合同。

　　(6)貸款額度

　　個人住房貸款中，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款的發(fā)放額度一般是按擬購(建造、大修)住房價格扣除其不低于價款20%的首期付款后的數(shù)量來確定;對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%;對已利用貸款購買住房又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付比例不得低于40%。從控制風(fēng)險(xiǎn)的角度，個人 住房貸款的首付比例應(yīng)隨購買住房套數(shù)的增加而提高。

　　中國人民銀行決定自2008年10月27日起，將最低首付款比例調(diào)整為20%。金融機(jī)構(gòu)對客戶的貸款利率、首付款比例，應(yīng)根據(jù)借款人是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否是普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險(xiǎn)因素在下限以上區(qū)別確定。對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款需求，金融機(jī)構(gòu)可在首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持。

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