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　　第四章 個人住房貸款

　　考點4.5 合作機構(gòu)管理

　　中介機構(gòu)除了為銀行提供客源之外，大多數(shù)還承擔一定的擔保責任。

　　1.合作機構(gòu)分析的要點：①領(lǐng)導(dǎo)層素質(zhì);②業(yè)界聲譽;③歷史信用記錄;④管理規(guī)范程度;⑤經(jīng)營成果;⑥償債能力。

　　2.與房地產(chǎn)開發(fā)商合作項目的管理;

　　3.與其他社會中介機構(gòu)的合作管理：包括房地產(chǎn)評估機構(gòu)、擔保公司和律師事務(wù)所等。

　　原則：①資質(zhì)高、信譽好、管理規(guī)范;②各項財務(wù)指標符合要求;③近期無重大經(jīng)濟糾紛;④銀行開立基本結(jié)算賬戶或一般結(jié)算賬戶。

　　4.合作機構(gòu)風險的表現(xiàn)形式：房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機構(gòu)的欺詐風險【“假個貸”假指不具有真實目的，虛構(gòu)購房行為，捏造借款人資料】;擔保公司的擔保風險【擔保放大倍數(shù)過大，即擔保公司對提供擔保的余額與自身實收資本的倍數(shù)過大】;其他合作機構(gòu)的風險。

　　5.假個貸的成因：開發(fā)商利用“個貸”惡意套取銀行資金進行詐騙;開發(fā)商為緩解樓盤銷售窘境;開發(fā)商為獲得優(yōu)惠貸款;銀行漏洞給假個貸創(chuàng)造了條件。

　　假個貸的共性：沒有特殊原因滯銷樓盤突然熱銷;沒有特殊原因樓盤售價與周圍樓盤相比明顯偏高;開發(fā)企業(yè)員工或關(guān)聯(lián)方集中購買同一樓盤或一人購買多套;借款人收入證明與年齡、職業(yè)明顯不相稱;借款人對房屋不了解;借款人首付非自己交付或?qū)嶋H沒有交付等。

　　防控措施：加強一線人員建設(shè)，嚴把貸款準入關(guān)【借款人身份的真實性、借款人信用情況、各類證件的真實性、申報價格的合理性(房屋估值首先通過“網(wǎng)上房地產(chǎn)”進行詢價)】;進一步完善個人住房貸款風險保證金制度;積極利用法律手段追究當事人刑事責任。

　　6.其他合作機構(gòu)風險的防控措施：深入調(diào)查，選擇講信用、重誠信的合作機構(gòu);業(yè)務(wù)合作中不過分依賴合作機構(gòu);嚴格執(zhí)行準入退出制度;有效利用保證金制度;嚴格執(zhí)行回訪制度。

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