由于抵押物在抵押期間會出現(xiàn)損耗、貶值，在處理抵押物期間會發(fā)生費(fèi)用，以及貸款有利息、逾期有罰息等原因，銀行一般不能向借款人提供與抵押物等價的貸款，貸款額度要在抵押物的評估價值與抵押貸款率的范圍內(nèi)加以確定。其計算公式為：

　　抵押貸款額=抵押物評估值×抵押貸款率

　　抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值。財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。

　　(4)抵押合同的簽訂

　　貸款發(fā)放前，抵押人與銀行要以書面形式簽訂抵押合同。抵押合同包括以下內(nèi)容：

　�、� 被擔(dān)保的主債權(quán)種類、數(shù)額;

　�、� 債務(wù)人履行債務(wù)的期限;

　�、� 抵押物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬;

　�、� 抵押擔(dān)保的范圍;

　　⑤ 當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項。

　　根據(jù)我國《擔(dān)保法》的規(guī)定，辦理財產(chǎn)抵押的，還應(yīng)按有關(guān)規(guī)定辦理抵

　　押登記手續(xù)，方可取得貸款。

　　3.抵押的效力

　　(1)抵押擔(dān)保的范圍

　　抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。如果抵押合同另有規(guī)定的，按照規(guī)定執(zhí)行。

　　(2)抵押物的轉(zhuǎn)讓

　　兩個捆綁：抵押權(quán)和債權(quán)捆綁，抵押價值與債務(wù)捆綁

　　在抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知銀行并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;

　　轉(zhuǎn)讓抵押物的價款與抵押物價值的比較�？傊�，抵押權(quán)不得與其擔(dān)保的債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。

　　(3)抵押物的保全——價值的保全

　　在抵押期間，銀行若發(fā)現(xiàn)抵押人對抵押物使用不當(dāng)或保管不善，足以使抵押物價值減少時，有權(quán)要求抵押人停止其行為。若抵押物價值減少時，銀行有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押物的價值，或者提供與減少的價值相等的擔(dān)保。若抵押人對抵押物價值減少無過錯的，銀行只能在抵押人因損害而得到的賠償范圍內(nèi)要求提供擔(dān)保。其抵押物未減少的部分，仍作為債權(quán)的擔(dān)保�？傊�，抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時存在，債權(quán)消失的，抵押權(quán)也消失。

　　(4)抵押權(quán)的實現(xiàn)

　　抵押擔(dān)保雖然具有現(xiàn)實性和憑物性，但抵押權(quán)是與其擔(dān)保的債權(quán)同時存在的。抵押貸款到期，若借款人能足額按時歸還本息，則抵押自動消失。若借款人不能按時歸還貸款本息，或銀行同意展期后仍不能履行，抵押權(quán)才真正得以實現(xiàn)。

　　二、貸款抵押風(fēng)險分析

　　為避免抵押合同無效造成貸款風(fēng)險，銀行抵押貸款首先要做好風(fēng)險分析工作，只有詳備的風(fēng)險分析加上完備的風(fēng)險防范才能真正保證貸款抵押的安全性。

　　1.貸款抵押風(fēng)險分析

　　(1)抵押物虛假或嚴(yán)重不實

　　(2)未辦理有關(guān)登記手續(xù)

　　我國《擔(dān)保法》規(guī)定了要辦理抵押物登記，否則抵押合同無效。

　　(3)將共有財產(chǎn)抵押而未經(jīng)共有人同意

　　共有財產(chǎn)是指兩人以上對同一財產(chǎn)享有所有權(quán)。對以共有財產(chǎn)抵押的，按照共有財產(chǎn)共同處分的原則，應(yīng)該經(jīng)得各共有法人的同意才能設(shè)立，否則抵押無效。

　　(4)以第三方的財產(chǎn)作抵押而未經(jīng)財產(chǎn)所有人同意

　　(5)資產(chǎn)評估不真實，導(dǎo)致抵押物不足值

　　(6)未抵押有效證件或抵押的證件不齊

　　(7)因主合同無效，導(dǎo)致抵押關(guān)系無效

　　(8)抵押物價值貶損或難以變現(xiàn)

　　2.貸款抵押的風(fēng)險防范

　　(1)對抵押物進(jìn)行嚴(yán)格審查

　　首先要確保抵押物的真實性——>其次確保抵押物的合法性——>最后認(rèn)真查驗抵押物的權(quán)屬，確保抵押物的有效性。信貸人員在核查抵押物的權(quán)屬時一定要認(rèn)真仔細(xì)，特別要注意以下情況：用合伙企業(yè)財產(chǎn)抵押時，必須經(jīng)全體合伙人同意并共同出具抵押聲明。

　　(2)對抵押物的價值進(jìn)行準(zhǔn)確評估

　　這是保證抵押物足值的關(guān)鍵。在實際操作中，銀行一般要求抵押企業(yè)提供商業(yè)評估機(jī)構(gòu)出具的評估報告，并根據(jù)評估價值打折扣后確定貸款額。這就要求銀行認(rèn)真審查評估報告的真實性和準(zhǔn)確性，防止評估價值中摻有水分。貸款一旦發(fā)放后，銀行應(yīng)按照一定的時間頻率對抵押物價值進(jìn)行評估�？梢姡�抵押物價值評估是一項經(jīng)常性的工作。

　　(3)做好抵押物登記工作，確保抵押關(guān)系的效力

　　需依法登記的抵押物，抵押合同自登記之日起生效。這些財產(chǎn)包括房地產(chǎn)、林木、航空器、船舶、車輛以及企業(yè)的設(shè)備和其他動產(chǎn)。法律規(guī)定自登記之日起生效的合同，必須辦理抵押登記，否則合同就無效

　　(4)抵押合同期限應(yīng)覆蓋貸款合同期限

　　抵押期限應(yīng)等于或大于貸款期限，凡變更貸款主合同的，一定要注意新貸款合同與原貸款抵押合同期限的差異，不能覆蓋貸款合同期限的要重新簽訂抵押合同。

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