第二節(jié) 貸款抵押分析

　　貸款抵押是指借款人或第三人在不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)占有權(quán)的情況下，將財產(chǎn)作為債權(quán)的擔保，銀行持有抵押財產(chǎn)的擔保權(quán)益，當借款人不履行借款合同時，銀行有權(quán)以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。

　　一、貸款抵押設(shè)定條件

　　1.抵押的范圍

　　根據(jù)我國《擔保法》的規(guī)定，抵押人擁有所有權(quán)或經(jīng)營管理權(quán)的下列財產(chǎn)可以抵押：

　　私有財產(chǎn)——所有權(quán);公共財產(chǎn)——使用權(quán)

　　①抵押人所有的房屋和其他地上定著物;

　　②抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn);

　�、鄣盅喝艘婪ㄓ袡�(quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物;

　�、艿盅喝艘婪ㄓ刑幏謾�(quán)的原材料、半成品、產(chǎn)品;

　�、莸盅喝艘婪ǔ邪�并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒灘等荒地的土地使用權(quán);

　�、抟婪�可以抵押的其他財產(chǎn)。

　　不得抵押的財產(chǎn)有：

　�、偻恋厮�有權(quán);

　�、诟�地、宅基地(但有特別規(guī)定的除外)，自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán);

　�、蹖W校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施;

　�、芩�有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn);

　�、菀婪ū徊榉狻⒖垩�、監(jiān)管的財產(chǎn);

　　⑥依法不得抵押的其他財產(chǎn)。

　　2.貸款抵押額度的確定

　　(1)抵押物的認定——所有權(quán)認定

　　作為貸款擔保的抵押物，必須是歸抵押人所有的財產(chǎn)，或者是抵押人有權(quán)支配的財產(chǎn)。因此，銀行對選定的抵押物要逐項驗證產(chǎn)權(quán)。對國有企業(yè)，應(yīng)該核對抵押物的所有權(quán);實行租賃經(jīng)營責任制的企業(yè)，要有產(chǎn)權(quán)單位同意的證明;集體所有制企業(yè)和股份制企業(yè)用其財產(chǎn)作抵押時，除應(yīng)該核對抵押物所有權(quán)外，還應(yīng)驗證董事會或職工代表大會同意的證明;用共有財產(chǎn)作抵押時，應(yīng)取得共有人同意抵押的證明，并以抵押人所有的份額為限。

　　(2)抵押物的估價

　　抵押物的估價是評估抵押物的現(xiàn)值。銀行對抵押物的價值都要進行評估。

　�、俟纼r方法。由于我國的法律還未就抵押物估價問題做出具體規(guī)定，一般的做法是由抵押人與銀行雙方協(xié)商確定抵押物的價值，委托具有評估資格的中介機構(gòu)給予評估或銀行自行評估。一般的估價方法是：

　　對于房屋建筑的估價，主要考慮房屋和建筑物的用途及經(jīng)濟效益、新舊程度和可能繼續(xù)使用的年限、原來的造價和現(xiàn)在的造價等因素;

　　對于機器設(shè)備的估價，主要考慮的因素是無形損耗和折舊，估價時應(yīng)扣除折舊;

　　對庫存商品、產(chǎn)成品等存貨的估價，主要是考慮抵押物的市場價格、預(yù)計市場漲落、抵押物銷售前景;

　　對可轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)的估價，取決于該土地的用途、土地的供求關(guān)系。

　　此外，估價的時間性和地區(qū)性，也都會對評估結(jié)果產(chǎn)生一定的影響。

　　②抵押率的確定——抵押物的杠桿作用

　　在抵押物的估價中，確定抵押率也非常關(guān)鍵，抵押率的高低直接影響了抵押物價值的大小。確定抵押率的依據(jù)主要有以下兩點內(nèi)容。

　　一是抵押物的適用性、變現(xiàn)能力。選擇的抵押物適用性要強，由適用性判斷其變現(xiàn)能力。對變現(xiàn)能力較差的，抵押率應(yīng)適當降低。

　　二是抵押物價值的變動趨勢。一般可從下列方面進行分析：

　　實體性貶值，即由于使用磨損和自然損耗造成的貶值;

　　功能性貶值，即由于技術(shù)相對落后造成的貶值;

　　經(jīng)濟性貶值，即由于外部環(huán)境變化引起的貶值或增值。

　　信貸人員應(yīng)根據(jù)抵押物的評估現(xiàn)值，分析其變現(xiàn)能力，充分考慮抵押物價值的變動趨勢，科學地確定抵押率。

　　擔保審查和審定人員應(yīng)認真審核抵押率計算方法，準確確定抵押率。抵押率計算公式為：

　　抵押率=擔保債權(quán)本息總額/抵押物評估價值額×100%

　　(3)貸款抵押額度的確認

　　由于抵押物在抵押期間會出現(xiàn)損耗、貶值，在處理抵押物期間會發(fā)生費用，以及貸款有利息、逾期有罰息等原因，銀行一般不能向借款人提供與抵押物等價的貸款，貸款額度要在抵押物的評估價值與抵押貸款率的范圍內(nèi)加以確定。其計算公式為：

　　抵押貸款額=抵押物評估值×抵押貸款率

　　抵押人所擔保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值。財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。

　　(4)抵押合同的簽訂

　　貸款發(fā)放前，抵押人與銀行要以書面形式簽訂抵押合同。抵押合同包括以下內(nèi)容：

　�、俦粨�保的主債權(quán)種類、數(shù)額;

　　②債務(wù)人履行債務(wù)的期限;

　�、鄣盅何锏拿�稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬;

　�、艿盅簱�保的范圍;

　�、莓斒氯苏J為需要約定的其他事項。

　　根據(jù)我國《擔保法》的規(guī)定，辦理財產(chǎn)抵押的，還應(yīng)按有關(guān)規(guī)定辦理抵

　　押登記手續(xù)，方可取得貸款。