貸款抵押分析

　　學習目的

　　■ 掌握貸款抵押的設定條件

　　■ 了解貸款抵押的風險因素，掌握貸款抵押的風險防范

　　貸款抵押是債務人或第三人對債權人以一定財產作為清償債務擔保的法律行為。提供抵押財產的債務人或第三人稱為抵押人;所提供抵押財產稱為抵押物;債權人則為抵押權人。抵押設定之后，在債務人到期不履行債務時，抵押權人有權依照法律的規(guī)定以抵押物折價或以抵押物的變賣價款較其他債權人優(yōu)先受償。

　　8.2.1 貸款抵押的設定條件

　　1.抵押的范圍

　　債務人在向商業(yè)銀行提出信貸申請時，信貸人員應要求其提供擔保方式意向。如采用抵押擔保，信貸人員應依據銀行制度規(guī)定及平時掌握的情況，對債務人提出的抵押人和抵押物進行初步判斷。如認為不符合條件，應告知債務人另行提供抵押人、抵押物或改變擔保方式。

　　根據《擔保法》的規(guī)定，下列財產可以抵押：

　�、俚盅喝怂�有的房屋和其他地上定著物;

　　②抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產;

　�、鄣盅喝艘婪ㄓ袡嗵幏值膰�有土地使用權、房屋和其他地上定著物;

　�、艿盅喝艘婪ㄓ刑幏謾嗟脑�材料、半成品、產品;

　�、莸盅喝艘婪ǔ邪�并經發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒灘等荒地的土地使用權;

　�、抟婪�可以抵押的其他財產。

　　不得抵押的財產有：

　�、偻恋厮�有權;

　　②耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權， 但擔保法特別規(guī)定的除外;

　�、蹖W校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施;

　�、芩�有權、使用權不明或者有爭議的財產;

　�、菀婪ū徊榉�、扣押、監(jiān)管的財產;

　�、抟婪ú坏玫盅旱钠渌�財產。

　　2. 貸款抵押額度的確定

　　(1)抵押物的認定

　　作為貸款擔保的抵押物，必須是歸抵押人所有的財產，或者是抵押人有權支配的財產。因此，銀行對選定的抵押物要逐項驗證產權。實行租賃經營責任制的企業(yè)，要有產權單位同意的證明;集體所有制企業(yè)和股份制企業(yè)用其財產作抵押時，除應該核對抵押物所有權外，還應驗證董事會或職工代表大會同意的證明;用共有財產作抵押時，應取得共有人同意抵押的證明，并以抵押人所有的份額為限。

　　(2)抵押物的估價

　　抵押物的估價是評估抵押物的現值。銀行對抵押物的價值都要進行評估。

　�、俟纼r方法

　　由于我國的法律還未就抵押物估價問題作出具體規(guī)定，一般的做法由抵押人與銀行雙方協商確定抵押物的價值，委托具有評估資格的中介機構給予評估或銀行自行評估。一般的估價方法是：

　　● 對于房屋建筑的估價，主要考慮房屋和建筑物的用途及經濟效益、新舊程度和可能繼續(xù)使用的年限、原來的造價和現在的造價等因素;

　　● 對于機器設備的估價，主要考慮的因素是無形損耗和折舊，估價時應扣除折舊;

　　● 對可轉讓的土地使用權的估價，取決于該土地的用途、土地的供求關系。

　　此外，估價的時間性和地區(qū)性，也都會對評估結果產生一定的影響。

　　②抵押率的確定

　　在抵押物的估價中，確定抵押率也非常關鍵，抵押率的高低直接影響了抵押物對債權的保障程度。確定抵押率的依據主要有以下兩點內容。

　　一是抵押物的適用性、變現能力。選擇的抵押物適用性要強，由適用性判斷其變現能力。對變現能力較差的，抵押率應適當降低。

　　二是抵押物價值的變動趨勢。一般可從下列方面進行分析。

　　● 實體性貶值，即由于使用磨損和自然損耗造成的貶值;

　　● 功能性貶值，即由于技術相對落后造成的貶值;

　　● 經濟性貶值，即由于外部環(huán)境變化引起的貶值或增值。

　　信貸人員應根據抵押物的評估現值，分析其變現能力，充分考慮抵押物價值的變動趨勢，科學地確定抵押率。

　　擔保審查和審定人員應認真審核抵押率計算方法，準確確定抵押率。抵押率的計算公式為：

　　抵押率 = 擔保債權本息總額 / 抵押物評估價值額 × 100%

　　(3)抵押貸款額度的確認

　　由于抵押物在抵押期間會出現損耗、貶值，在處理抵押物期間會發(fā)生費用，以及貸款有利息、逾期有罰息等原因、銀行一般向借款人提供的貸款額會低于抵押物的評估值，貸款額度要在抵押物的評估價值與抵押貸款率的范圍內加以確定。其計算公式為：

　　抵押貸款額 = 抵押物評估值 × 抵押貸款率

　　抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。

　　(4)抵押合同的簽訂

　　貸款發(fā)放前，抵押人與銀行要以書面形式簽訂抵押合同。抵押合同應當包括以下內容：

　�、俦粨�保的主債權種類、數額;

　�、趥鶆杖寺男袀鶆盏钠谙�;

　　③抵押物的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權權屬或者使用權權屬;

　　④抵押擔保的范圍;

　�、莓斒氯苏J為需要約定的其他事項。

　　根據《擔保法》的規(guī)定，辦理財產抵押的，還應按有關規(guī)定辦理抵押登記手續(xù)，方可取得貸款。

　　3. 抵押的效力

　　(1)抵押擔保的范圍

　　抵押擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用。如果抵押合同另有規(guī)定的，按照規(guī)定執(zhí)行。

　　(2)抵押物的轉讓

　　在抵押期間，抵押人轉讓已辦理抵押登記的抵押物的，應當通知銀行并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況;抵押人未通知銀行或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。若轉讓抵押物的價款明顯低于其價值的，銀行可以要求抵押人提供相應的擔保，抵押人不提供的，不得轉讓抵押物。抵押人轉讓抵押物所得的價款，應當向銀行提前清償所擔保的債權，超過債權數額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。同時，抵押權不得與其擔保的債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。

　　(3)抵押物的保全

　　在抵押期間，銀行若發(fā)現抵押人對抵押物使用不當或保管不善，足以使抵押物價值減少時，有權要求抵押人停止其行為。若抵押物價值減少時，銀行有權要求抵押人恢復抵押物的價值，或者提供與減少的價值相等的擔保。若抵押人對抵押物價值減少無過錯的，銀行只能在抵押人因損害而得到的賠償范圍內要求提供擔保。其抵押物未減少的部分，仍作為債權的擔保。

　　(4)抵押權的實現

　　抵押擔保雖然具有現實性和憑物性，但抵押權是與其擔保的債權同時存在的。抵押貸款到期，若借款人能足額按時歸還本息，則抵押自動消失。若借款人不能按時歸還貸款本息，或銀行同意展期后仍不能履行，抵押權才真正得以實現。總之，抵押權與其擔保的債權同時存在，債權消失的，抵押權也消失。

　　8.2.2 貸款抵押風險分析

　　為避免抵押合同無效造成貸款風險，銀行抵押貸款首先要做好風險分析工作，只有詳備的風險分析加上完備的風險防范才能真正保證貸款抵押的安全性。

　　1.貸款抵押風險分析

　　(1)抵押物虛假或嚴重不實

　　抵押權建立的前提是抵押物必須實際存在，且抵押人對此擁有完全的所有權。客觀上由于所有權的確定是項較復雜、政策性很強，又可能涉及多個部門的事情，存在一些漏洞，給一些蓄意騙取銀行貸款的不法分子可乘之機。

　　(2)未辦理有關登記手續(xù)

　　我國《擔保法》規(guī)定了在法律規(guī)定一定范圍內的財產抵押時，雙方當事人不但要簽訂抵押合同，而且要辦理抵押物登記，否則抵押合同無效。實踐中，有可能發(fā)生未辦理抵押登記的情況，甚至作了假登記。

　　(3)將共有財產抵押而未經共有人同意

　　共有財產是指兩人以上對同一財產享有所有權。對以共有財產抵押的，按照共有財產共同處分的原則， 應該經得各共有人的同意才能設立，否則抵押無效。

　　(4)以第三方的財產作抵押而未經財產所有人同意

　　未經所有權人同意就擅自抵押的，不但抵押關系無效，而且構成侵權。所以，以第三方的財產作為抵押，必須經得第三方同意，并辦理有關法律手續(xù)，方能有效。

　　(5)資產評估不真實， 導致抵押物不足值

　　抵押物價值是隨著市場行情變化，相對不確定，但借款人往往為了多貸款，利用各種手段盡量爭取將抵押物價值抬高，而一些中介評估機構不規(guī)范競爭，造成目前資產評估不真實的情況大量存在，使抵押物不足值成為抵押貸款的重要風險點。

　　(6)未抵押有效證件或抵押的證件不齊

　　抵押中的財產一般都由抵押人控制，如果抵押權人未控制抵押物的有效證件，抵押的財產就有可能失控，就可能造成同一抵押物的多頭抵押和重復抵押。如某公司用汽車營運車牌抵押，在A銀行抵押時只在有關部門作了抵押登記，之后又在B銀行以將車牌交其保管的方式質押，重復抵押行為給銀行貸款帶來風險。

　　(7)因主合同無效， 導致抵押關系無效

　　抵押權的發(fā)生與存在須以一定債權關系的發(fā)生與存在為前提和基礎。故抵押權是一種從權利。主合同無效，從合同也無效。貸款主合同無效，多見于貸款合同附條件生效，但生效條件不具備，或貸款違背了有關法律規(guī)定，或貸款超出經營范圍等。

　　(8)抵押物價值貶損或難以變現

　　如果抵押人以易損耗的機器或交通運輸工具作抵押，抵押物易受損失，且價值貶值快，從而使貸款難以獲得有效的保障。對于專用機器設備等抵押物，由于變現能力差，不易流轉，也難以實現抵押價值。

　　2. 貸款抵押的風險防范

　　(1)對抵押物進行嚴格審查

　　首先要確保抵押物的真實性，這要求信貸人員認真審查有關權利憑證，對于房地產抵押的，要對房地產進行實地核查;其次確保抵押物的合法性，這要求信貸人員嚴格依照相關法律審查抵押物，防止法律禁止抵押的財產用于抵押。最后認真查驗抵押物的權屬，確保抵押物的有效性。信貸人員在核查抵押物的權屬時一定要認真仔細，特別要注意以下情況：用合伙企業(yè)財產抵押時，必須經全體合伙人同意并共同出具抵押聲明。

　　(2)對抵押物的價值進行準確評估

　　這是保證抵押物足值的關鍵。在實際操作中，銀行一般要求抵押企業(yè)提供商業(yè)評估機構出具的評估報告，并根據評估價值打折扣后確定貸款額。這就要求銀行認真審查評估報告的真實性和準確性，防止評估價值中摻有水分。貸款一旦發(fā)放后，銀行應按照一定的時間頻率對抵押物價值進行評估�？梢姡�抵押物價值評估是一項經常性的工作。

　　(3)做好抵押物登記工作， 確保抵押關系的效力。

　　需依法登記的抵押物，抵押合同自登記之日起生效。這些財產包括房地產、林木、航空器、船舶、車輛以及企業(yè)的設備和其他動產。法律規(guī)定自登記之日起生效的合同，必須辦理抵押登記，否則合同就無效。因此，銀行在辦理抵押貸款時，對法律規(guī)定需登記的合同，必須切實做好登記工作，以確保抵押關系的合法有效。

　　(4)抵押合同期限應覆蓋貸款合同期限

　　抵押期限應等于或大于貸款期限，凡變更貸款主合同的，一定要注意新貸款合同與原貸款抵押合同期限的差異，不能覆蓋貸款合同期限的要重新簽訂抵押合同。