【重點、難點解析】
5.1投資性房地產(chǎn)的確認及初始計量
1、投資性房地產(chǎn)主要包括:
(1)已出租的土地使用權;
(2)持有并準備增值后轉讓的土地使用權;
(3)已出租的建筑物。
按照國家有關規(guī)定認定的閑置土地,不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權。
某項房地產(chǎn),部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務或經(jīng)營管理,能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分,應當確認為投資性房地產(chǎn);不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分,不確認為投資性房地產(chǎn)。
企業(yè)將建筑物出租,按租賃協(xié)議向承租人提供的相關輔助服務在整個協(xié)議中不重大的,如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務,應當將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)。(北京安通學校提供)
2、下列各項不屬于投資性房地產(chǎn):
(1)自用房地產(chǎn),即為生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。
(2)作為存貨的房地產(chǎn)。
(二)投資性房地產(chǎn)的確認條件
投資性房地產(chǎn)在同時滿足下列條件時予以確認:
1、企業(yè)能夠取得與該項投資性房地產(chǎn)相關的租金收入或增值收益;
2、該項投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。
該確認條件與企業(yè)的一般資產(chǎn)的確認條件相同,并無特別之處。
(三)投資性房地產(chǎn)的入賬價值確認
1、總的原則:歷史成本原則。即企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)時,應當按照取得時的實際成本進行初始計量,在這點上與普通資產(chǎn)的核算標準相同。
2、不同取得渠道下投資性房地產(chǎn)的入賬成本構成
1)外購的投資性房地產(chǎn)。按買價和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關稅費作為其入賬價值。(北京安 通學校提供)
【例5-1】甲公司是一家商貿(mào)企業(yè),為了拓展經(jīng)營規(guī)模,2006年3月1日以銀行存款購得位于繁華商業(yè)區(qū)的一層商務用樓,并當即進行招租。該層商務樓的買價為600萬元,相關稅費30萬元。根據(jù)投資性房地產(chǎn)準則,甲公司所購商務用樓符合投資性房地產(chǎn)的界定條件,應單獨列于“投資性房地產(chǎn)”科目核算,其會計處理如下:
①該商務樓的入賬成本=買價+相關稅費=600+30=630(萬元);
②賬務處理如下:
借:投資性房地產(chǎn) 630
貸:銀行存款 630
(注:分錄中的計量單位為萬元,下同)
2)自行建造的投資性房地產(chǎn)。按建造該資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出,作為入賬價值。在建造過程中發(fā)生的非正常性損失,直接計入當期損益,不計入投資性房地產(chǎn)成本。
【例5-2】乙公司是一家建筑公司,為了降低經(jīng)營風險,于2006年1月1日開始在企業(yè)擁有的一塊地皮上自行建造一幢商務辦公樓,擬用于招租。工程期為1年,于2007年1月1日完工,于2007年2月達到預定可使用狀態(tài)。工程期間發(fā)生人工費600萬元,投入工程物資3000萬元,假定無相關稅費。工程開工時,所占地皮的賬面價值為4000萬元,在“無形資產(chǎn)”科目核算。根據(jù)投資性房地產(chǎn)準則,A公司所建商務用樓符合投資性房地產(chǎn)的界定條件,應單獨列于“投資性房地產(chǎn)”科目核算,其會計處理如下:
①該商務樓的入賬成本=3000+600+4000=7600(萬元);
②賬務處理如下:
A.工程領用物資時:
借:在建工程 3000
貸:工程物資 3000
B.分配工程人員工資時:
借:在建工程 600
貸:應付職工薪酬 600
C.將土地使用權的賬面價值在開工時列入工程成本
借:在建工程 4000
貸:無形資產(chǎn) 4000
D.工程完工時:
借:投資性房地產(chǎn) 7600
貸:在建工程 7600
3)以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)。原則上也是按其取得時的實際成本作為入賬價值,符合其他相關準則規(guī)定的按照相應的準則規(guī)定予以確定。比如債務重組轉入的投資性房地產(chǎn)就應按債務重組準則的規(guī)定來處理。
【例5-3】丙公司是一家商貿(mào)企業(yè),2006年4月1日接受丁公司投入的土地使用權,該資產(chǎn)在丁公司的賬面價值為4000萬元,雙方協(xié)議以評估價為投資價值確認標準,經(jīng)評估,其公允價值為5000萬元。丙公司取得該地皮后,擬于適當時機轉讓。根據(jù)投資性房地產(chǎn)準則,丙公司所接受的土地使用權符合投資性房地產(chǎn)的界定條件,應單獨列于“投資性房地產(chǎn)”科目核算,其會計處理如下:
①該商務樓的入賬成本=雙方協(xié)議價=5000(萬元);
②賬務處理如下:
借:投資性房地產(chǎn) 5000
貸:實收資本 5000
未完待續(xù)...
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