2007年中級會計實務考前沖刺內部講義[2]

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第五章  投資性房地產

一、投資性房地產的確認及初始計量
（一）投資性房地產的界定
1、投資性房地產主要包括：
（1）已出租的土地使用權；
（2）持有并準備增值后轉讓的土地使用權；
（3）已出租的建筑物(本文由北京安 通學校提供 歡迎閱讀)。

按照國家有關規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權。
某項房地產，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產商品、提供勞務或經營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產。

企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關輔助服務在整個協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務，應當將該建筑物確認為投資性房地產。

2、下列各項不屬于投資性房地產：
（1）自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。
（2）作為存貨的房地產。

（二）投資性房地產的確認條件
投資性房地產在同時滿足下列條件時予以確認：
1、企業(yè)能夠取得與該項投資性房地產相關的租金收入或增值收益；
2、該項投資性房地產的成本能夠可靠地計量。
該確認條件與企業(yè)的一般資產的確認條件相同，并無特別之處。

（三）投資性房地產的入賬價值確認
1、總的原則：歷史成本原則。即企業(yè)取得投資性房地產時，應當按照取得時的實際成本進行初始計量，在這點上與普通資產的核算標準相同。

2、不同取得渠道下投資性房地產的入賬成本構成　
1）外購的投資性房地產。按買價和可直接歸屬于該資產的相關稅費作為其入賬價值。
2）自行建造的投資性房地產(本文由北京安 通學校提供 歡迎閱讀)。按建造該資產達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，作為入賬價值。在建造過程中發(fā)生的非正常性損失，直接計入當期損益，不計入投資性房地產成本。
3）以其他方式取得的投資性房地產。原則上也是按其取得時的實際成本作為入賬價值，符合其他相關準則規(guī)定的按照相應的準則規(guī)定予以確定。比如債務重組轉入的投資性房地產就應按債務重組準則的規(guī)定來處理。

二、投資性房地產的后續(xù)計量
（一）后續(xù)計量模式的選擇
企業(yè)通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量，也可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續(xù)計量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。

（二）采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產
在成本模式下，應當按照固定資產或無形資產的有關規(guī)定，對投資性房地產進行后續(xù)計量，計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應當按照資產減值的有關規(guī)定進行處理。
（1）折舊或攤銷時
借：其他業(yè)務成本
　貸：投資性房地產累計折舊（攤銷）

（2）取得的租金收入
借：銀行存款
　貸：其他業(yè)務收入

（3）投資性房地產提取減值時
借：資產減值損失
　貸：投資性房地產減值準備

（三）采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產
1、采用公允價值模式的前提條件
企業(yè)只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續(xù)計量。企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式，就應當對其所有投資性房地產均采用公允價值模式進行后續(xù)計量。

2、采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產，應當同時滿足下列條件：
①投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。
②企業(yè)能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。

3、采用公允價值模式進行后續(xù)計量的會計處理(本文由北京安 通學校提供 歡迎閱讀)
①原則
企業(yè)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。投資性房地產取得的租金收入，確認為其他業(yè)務收入。

②一般分錄
A、期末公允價值大于賬面價值時
借：投資性房地產
貸：公允價值變動損益

B、期末公允價值小于賬面價值時
借：公允價值變動損益
貸：投資性房地產

C、收取租金時
借：銀行存款、
貸：其他業(yè)務收入

4.投資性房地產后續(xù)計量模式的變更
企業(yè)對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。以成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益（未分配利潤）。已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

借：投資性房地產(本文由北京安 通學校提供 歡迎閱讀)
投資性房地產累計折舊（攤銷）
投資性房地產減值準備
利潤分配――未分配利潤
　　盈余公積
貸：投資性房地產
利潤分配――未分配利潤
　　　　盈余公積

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