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2009年《初級(jí)經(jīng)濟(jì)法》第6章第8節(jié)土地增值稅重點(diǎn)

  四、土地增值稅的稅率及應(yīng)納稅額的計(jì)算

  土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率,計(jì)算時(shí)一般采用速算扣除法,其計(jì)算過程分為5個(gè)步驟:

  (1)計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入(貨幣收入、實(shí)物收入)

  (2)計(jì)算扣除項(xiàng)目

 、偃〉猛恋厥褂脵(quán)支付的金額

 、陂_發(fā)土地的成本、費(fèi)用

  ③新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格

 、芘c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

  【解釋】與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括:營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育費(fèi)附加。

  (3)計(jì)算增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入-扣除項(xiàng)目

  (4)計(jì)算增值額÷扣除項(xiàng)目的比率

  (5)計(jì)算土地增值稅的應(yīng)納稅額

  【例題】根據(jù)稅收法律制度的規(guī)定,下列各項(xiàng)中,屬于超率累進(jìn)稅率的是( )。(2007年)

  A、資源稅

  B、城鎮(zhèn)土地使用稅

  C、車輛購置稅

  D、土地增值稅

  【答案】D

  【解析】本題考核超率累進(jìn)稅率的范圍。我國(guó)土地增值稅適用超率累進(jìn)稅率的計(jì)算方法。

  【例P230】某公司2004年轉(zhuǎn)讓一處舊房地產(chǎn)取得收入1600萬元,該公司取得土地使用權(quán)所支付的金額為200萬元,當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的房屋的評(píng)估價(jià)格為800萬元,該公司支付給房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估費(fèi)20萬元,支付給中介人賣房中介費(fèi)l0萬元,繳納的與轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)有關(guān)的稅金l0萬元。計(jì)算該公司轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。

  【解析】

  方法一:

  (1)計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》等有關(guān)規(guī)定,公司轉(zhuǎn)讓該舊房地產(chǎn)允許扣除的項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房屋的評(píng)估價(jià)格、支付給房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估費(fèi)、繳納的與轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,支付給中介人的賣房中介費(fèi)不允許扣除?鄢(xiàng)目金額=200+800+20+10=1030(萬元)

  (2)計(jì)算增值額,即納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,減去扣除項(xiàng)目金額后的余額。

  增值額=1600-1030=570(萬元)

  (3)計(jì)算增值額占扣除項(xiàng)目金額的百分比。

  570÷1030=55.3%,說明增值額超過了扣除項(xiàng)目金額的50%,但未超過100%。

  (4)分別計(jì)算各級(jí)次土地增值稅稅額,即按照規(guī)定的四級(jí)超率累進(jìn)稅率,以增值額中屬于每一稅率級(jí)別部分的金額,乘以該級(jí)的稅率。

 、僭鲋殿~未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分,適用30%的稅率。

  這部分的增值額=515×30%=154.5(萬元)

 、谠鲋殿~超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分,適用40%的稅率。

  這部分的增值額=(570-515)×40%=22(萬元)

  (5)計(jì)算應(yīng)納稅總額,即將各級(jí)次土地增值稅稅額相加之和。

  公司應(yīng)納土地增值稅總額=154.5+22=176.5(萬元)

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