3.3 抵押的生效(兩大類)
■ 自登記之日起生效(必須登記，否則無效)
◇土地使用權(quán)、房地產(chǎn)
◇林木
◇航空器、船舶、車輛
■ 自合同簽訂之日起生效(有無登記均生效)
◇其它財(cái)產(chǎn)，可自愿辦理登記
【例題·單選題】(2011年真題)監(jiān)理公司以其所有的房屋作為抵押物，與銀行訂立抵押合同。該抵押合同的生效日期為( )之日。
A.當(dāng)事人簽字
B.抵押物登記
C.轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)證
D.轉(zhuǎn)移房屋占有
[答疑編號(hào)2455010202]
【正確答案】B
【答案解析】房屋等不動(dòng)產(chǎn)必須經(jīng)登記后才生效。參見教材P10。
【例題·多選題】在抵押合同中，某些抵押財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記手續(xù)。抵押合同自登記之日起生效的包括( )等抵押合同。
A.土地使用權(quán)
B.城市房地產(chǎn)
C.車輛
D.機(jī)器
E.土地所有權(quán)
[答疑編號(hào)2455010203]
【正確答案】ABC
【答案解析】抵押的生效。土地所有權(quán)不能抵押，機(jī)器可以抵押,但無需登記。參見教材P10。
【例題·單選題】建設(shè)單位將自己開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目抵押給銀行,訂立了抵押合同,后來又辦理了抵押登記。則( )。
A.項(xiàng)目轉(zhuǎn)移給銀行占有，抵押合同自簽訂之日起生效
B.項(xiàng)目轉(zhuǎn)移給銀行占有，抵押合同自登記之日起生效
C.項(xiàng)目不轉(zhuǎn)移占有，抵押合同自簽訂之日起生效
D.項(xiàng)目不轉(zhuǎn)移占有，抵押合同自登記之日起生效
[答疑編號(hào)2455010204]
【正確答案】D
【答案解析】抵押的概念及生效。抵押的最大特點(diǎn)是不轉(zhuǎn)移占有，房地產(chǎn)抵押合同在登記之日起生效。參見教材P10。
3.4 抵押的效力
■ 抵押擔(dān)保的范圍(五類)
◇包括主債權(quán)、利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用
■ 抵押期間轉(zhuǎn)讓抵押物(注意是告知而不是經(jīng)批準(zhǔn))
◇要告知所有方
◇未通知抵押權(quán)人或未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效
■ 轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的
◇抵押權(quán)人可要求抵押要提供相應(yīng)的擔(dān)保
◇不提供擔(dān)保的，不得轉(zhuǎn)讓
■ 轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款
◇應(yīng)提前清償債權(quán)或向第三人提存
◇不足部分由債務(wù)人清償
【例題·單選題】(2009年真題)施工企業(yè)以自己的房產(chǎn)為抵押向銀行借款后，由于資金鏈斷裂無力還款，至依法拍賣該房產(chǎn)時(shí)尚欠銀行500萬元本金、20萬元利息、50萬元違約金。拍賣房產(chǎn)得款400萬元，拍賣費(fèi)用10萬元，則施工企業(yè)欠銀行的債務(wù)( )。
A.全部消滅
B.還有100萬元
C.還有150萬元
D.還有180萬元
[答疑編號(hào)2455010205]
【正確答案】D
【答案解析】抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)、利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用。主債權(quán)為500萬元，利息為20萬元，違約金50萬元，拍賣費(fèi)用(實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用)為10萬元，則總債務(wù)為500+20+50+10=580萬元，580-400=180萬元。參見教材P10。
3.5 抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)-清償
■ 債務(wù)屆滿，可協(xié)議將抵押物折價(jià)、拍賣或變賣來償還
■ 協(xié)議不成，抵押權(quán)人向法院提起訴訟
■ 抵押物折價(jià)或變賣后，價(jià)款超過債權(quán)部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償
3.5 抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)-同一財(cái)產(chǎn)設(shè)定多重抵押的處理
■ 抵押合同均登記生效的
◇按登記的先后順序清償
◇順序相同的，按債權(quán)比例清償
■ 抵押合同均未登記的
◇按合同生效的先后順序清償
◇順序相同，按債權(quán)比例清償
■ 抵押合同有的登記有的未登記的
◇抵押物登記的先于未登記的受償
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