項(xiàng)目

內(nèi)容

土地權(quán)利

土地所有權(quán)

土地所有權(quán)是指土地所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)享有對土地的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

土地使用權(quán)

土地使用權(quán)是指權(quán)利人根據(jù)法律或合同的規(guī)定所產(chǎn)生的使用土地的權(quán)利。

土地利用總體規(guī)劃

土地分類

農(nóng)用地

是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。

建設(shè)用地

指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等。

未利用地

是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。

建設(shè)用地

建設(shè)用地的批準(zhǔn)

除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設(shè)住宅和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)外，任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地，即國家所有的土地和國家征用的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。

涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。征用下列土地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)：①基本農(nóng)田；②基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的；③其他土地超過70公頃的。征用上述規(guī)定以外的土地，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)， 并報(bào)國務(wù)院備案。

征用土地的補(bǔ)償

征用土地，應(yīng)當(dāng)按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。其中，土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6至10倍；安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4至6倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍。征地補(bǔ)償安置方案確定后，有關(guān)地方人民政府應(yīng)當(dāng)公告，并聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見。

國有土地使用權(quán)的收回

對下列情形之一，有關(guān)政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)：

①為公共利益需要使用土地的；

②為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；

③土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；

④因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；

⑤公路、鐵路、機(jī)場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。其中，依照①、②兩項(xiàng)規(guī)定收回國有土地使用權(quán)的，對土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

項(xiàng)目

內(nèi)容

房地產(chǎn)

開發(fā)用地

土地使用權(quán)出讓

是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或雙方協(xié)議的方式。對土地使用權(quán)出讓的管理，主要表現(xiàn)在以下方面：

⑴禁止集體所有土地的使用權(quán)有償出讓。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，其使用權(quán)方可有償出讓。

⑵土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃，由市、縣人民政府有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。

⑶縣以上地方政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，須根據(jù)省級以上政府下達(dá)的控制指標(biāo)，擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案。

⑷應(yīng)由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂土地使用權(quán)出讓合同，土地使用者必須按該合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金。

⑸需要改變土地用途的，土地使用者須取得出讓方和有關(guān)主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂合同。

土地使用權(quán)劃撥

土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。

下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必要的，可以由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：

⑴國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地。

⑵城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地。

⑶國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地。

⑷法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

房地產(chǎn)交易

房地產(chǎn)交易的內(nèi)容

包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。

房地產(chǎn)價(jià)格評估制度和成交價(jià)格申報(bào)制度

房地產(chǎn)價(jià)格評估制度，是指應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評估。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合如下條件：①按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；②按照出讓合同的約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件；③轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。