第二節(jié) 供求理論

　　一、房地產(chǎn)需求

　　(一)房地產(chǎn)需求的含義

　　房地產(chǎn)需求是指消費(fèi)者在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購(gòu)買(或承租，下同)的數(shù)量。需求與需要既相關(guān)又不相同，其形成條件有以下兩個(gè)：一是消費(fèi)者愿意購(gòu)買，即有購(gòu)買欲望;二是消費(fèi)者能夠購(gòu)買，即有支付能力。僅有第一個(gè)條件，只能被看成是需要或欲望;僅有第二個(gè)條件，不能使購(gòu)買行為發(fā)生。例如，對(duì)于某類住宅，甲、乙、丙、丁四人中，甲既有需要又有支付能力，乙有需要但無(wú)支付能力，丙有支付能力但不需要，丁既不需要也無(wú)支付能力，則只有甲有需求。因此，在確定(調(diào)查、估計(jì)、預(yù)測(cè))某種房地產(chǎn)的需求時(shí)，通常只考慮對(duì)其有支付能力支持的需要。如果沒(méi)有支付能力的約束，可以說(shuō)人們對(duì)房地產(chǎn)的需要是無(wú)止境的。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)需求是指在一定時(shí)間內(nèi)、一定價(jià)格水平下和一定市場(chǎng)上所有的消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購(gòu)買的數(shù)量，即市場(chǎng)需求是所有的消費(fèi)者需求的總和。

　　(二)決定房地產(chǎn)需求量的因素

　�、僭摲N房地產(chǎn)的價(jià)格水平。②消費(fèi)者的收入水平。③消費(fèi)者的偏好。④相關(guān)物品的價(jià)格水平。⑤消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。

　　當(dāng)一種房地產(chǎn)的價(jià)格低時(shí)，當(dāng)消費(fèi)者的收入高時(shí)，當(dāng)消費(fèi)者對(duì)該種房地產(chǎn)的偏好程度增強(qiáng)時(shí)，當(dāng)該種房地產(chǎn)的替代品的價(jià)格高或者互補(bǔ)品的價(jià)格低時(shí)，當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期未來(lái)的收入會(huì)增加或者該種房地產(chǎn)的價(jià)格未來(lái)會(huì)上升時(shí)，消費(fèi)者對(duì)該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會(huì)增加;反之，消費(fèi)者對(duì)該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會(huì)減少。

　　(三)房地產(chǎn)需求曲線

　　以縱坐標(biāo)軸表示某種房地產(chǎn)的價(jià)格，橫坐標(biāo)軸表示該種房地產(chǎn)的需求量，因?yàn)樵趦r(jià)格較高時(shí)需求量減少，在價(jià)格較低時(shí)需求量增加，所以得到的是一條向右下方傾斜的需求曲線。

　　如果考慮影響房地產(chǎn)需求量的非該種房地產(chǎn)價(jià)格水平因素，那么需求量不再是沿著需求曲線變動(dòng)，而是整個(gè)需求曲線發(fā)生位移。例如，消費(fèi)者的收入水平、偏好、對(duì)未來(lái)的預(yù)期和相關(guān)物品價(jià)格水平的變化，會(huì)改變消費(fèi)者在給定價(jià)格水平下對(duì)房地產(chǎn)的需求量。如果在每一價(jià)格水平下需求量都增加了，需求曲線就會(huì)向右位移;反之，需求曲線就會(huì)向左位移。

　　例題1：對(duì)于某類住宅，甲、乙、丙、丙四人中，甲既有需要又有支付能力，乙有需要但無(wú)支付能力，丙有支付能力但不需要，丁既不需要也無(wú)支付能力，則只有( )有需求。

　　A 甲 B 乙C 丙D 丙

　　答案：A

　　解析：既有需要又有支付能力才能形成需求。

　　例題2：房地產(chǎn)需求曲線以縱坐標(biāo)軸表示某種房地產(chǎn)的價(jià)格，橫坐標(biāo)軸表示該種房地產(chǎn)的需求量，是一條向( )的需求曲線。

　　A 左下方傾斜 B 左上方傾斜 C 右下方傾斜 D 右上方傾斜

　　答案：C

　　解析：房地產(chǎn)需求曲線以縱坐標(biāo)軸表示某種房地產(chǎn)的價(jià)格，橫坐標(biāo)軸表示該種房地產(chǎn)的需求量，是一條向右下方傾斜的需求曲線。

　　二、房地產(chǎn)供給

　　(一)房地產(chǎn)供給的含義

　　房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁有者在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售或出租的數(shù)量。形成供給有兩個(gè)條件：一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁有者愿意供給;二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁有者有能力供給。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)供給是指在一定時(shí)間內(nèi)、一定價(jià)格水平下和一定市場(chǎng)上所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁有者對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售的數(shù)量，即市場(chǎng)供給是所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁者供給的總和。

　　在現(xiàn)實(shí)中，某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的潛在供給量為： 潛在供給量=存量—拆毀量—轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開(kāi)發(fā)量