第四節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)研的類型和方法

　　一、房地產(chǎn)市場調(diào)研的類型

　　根據(jù)房地產(chǎn)市場調(diào)研的深入程度和提供信息的目的不同，可以將房地產(chǎn)市場調(diào)研劃分為探測性調(diào)研、描述性調(diào)研、因果性調(diào)研和預測性調(diào)研。

　　(一)探測性調(diào)研

　　當企業(yè)對需要研究的問題和范圍不明確，無法確定應該調(diào)研哪些內(nèi)容時，可以采用探測性調(diào)研。

　　(二)描述性調(diào)研

　　描述性調(diào)研是對已找出的問題做如實的反映和具體的回答，并在此基礎(chǔ)上再提出一些相關(guān)問題。多數(shù)的市場調(diào)研都是描述性調(diào)研，。

　　(三)因果性調(diào)研

　　因果性調(diào)研是要找出事情的原因和結(jié)果。例如價格和銷售之間的因果關(guān)系如何?廣告與銷售間的因果關(guān)系如何?

　　(四)預測性調(diào)研

　　預測性調(diào)研是通過搜集、分析、研究過去和現(xiàn)在的各種市場情報資料，運用數(shù)學方法，估計一定時期內(nèi)市場對某種產(chǎn)品的需求量及其變化趨勢。

　　探測性調(diào)研主要是發(fā)現(xiàn)問題、提出問題;描述性調(diào)研主要是說明問題;因果性調(diào)研主要是分析問題原因;預測性調(diào)研主要是估計問題發(fā)展的趨勢。

　　二、房地產(chǎn)市場調(diào)研的方法

　　(一)房地產(chǎn)市場定性調(diào)研方法

　　定性調(diào)研就是：在房地產(chǎn)市場調(diào)研中搜集有關(guān)房地產(chǎn)市場參與者的基本特征、傾向性、感覺、動機和態(tài)度等資料的調(diào)研方法。在房地產(chǎn)市場調(diào)研中，一般集中于以下幾個方面：在土地開發(fā)潛力的調(diào)研中，周邊居民對本項目開發(fā)的態(tài)度、接納程度;在消費者需求的調(diào)研中，消費者對房地產(chǎn)開發(fā)項目某些涉及品位、文化氛圍、建筑布局、服務質(zhì)量等的主觀感受和態(tài)度;在房地產(chǎn)企業(yè)引進新的項目理念、項目形式的調(diào)研中，消費者的接受程度、基本感覺;在住宅小區(qū)安排何種配套設(shè)施的調(diào)研中，消費者的傾向性、態(tài)度和感覺;在辦公樓租戶調(diào)研中，人住租戶對物業(yè)管理企業(yè)提供的相關(guān)服務的感覺、態(tài)度。定性調(diào)研的主要方法有：

　　1.小組訪談法

　　2.深度訪談法和投射法

　　(1)深度訪談法也稱為個人訪談法，其主要特點是深入挖掘單個被訪者的態(tài)度、感受和動機。

　　(2)投射法來源于臨床心理學，目的是分析隱藏在被訪者直接反應后的真實的心理反應，以此來判斷被訪者的真實的態(tài)度、感受和動機。投射法通常包括：詞語聯(lián)想測試法、補充句子和故事法、漫畫測試法、圖片歸類法、繪圖法、敘述故事法、第三人稱法。

　　(二)房地產(chǎn)市場實地調(diào)研方法

　　1.詢問法

　　(1)人戶詢問法。入戶詢問是指由調(diào)研人員直接到被訪者家中進行調(diào)研的一種方式。如要了解某區(qū)域居民的購房意向，確定潛在市場的大小時，可以采用這種方法。

　　(2)路上攔截法。成本也較低廉，使被詢問者不能代表整個群體的特征。

　　(3)郵寄詢問法。

　　(4)經(jīng)理詢問法。經(jīng)理詢問法主要適用于對重大客戶、公司型或機構(gòu)型客戶的調(diào)研中，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果開發(fā)辦公樓，在確定市場需求時就要求助于這種類型的調(diào)研。

　　(5)電話詢問法。實施的費用較低，節(jié)約調(diào)研人員的交通費用和時間。同時，可以進行大樣本的調(diào)研，以獲得能反映擬調(diào)研群體總體特征的樣本。

　　(6)因特網(wǎng)詢問法。

　　2。觀察法

　　在房地產(chǎn)開發(fā)商確定某種物業(yè)類型的盈利潛力，需要了解物業(yè)周邊的交通流量，或者考察物業(yè)周邊已建成物業(yè)如商場、娛樂設(shè)施的顧客流量等情況時，才使用這種調(diào)研方法。

　　3.試驗法

　　試驗法也稱為因果關(guān)系調(diào)研法，調(diào)研人員通過改變被調(diào)查者面對的某些因素，來觀察這些因素變化以后對其他待考察的變量會產(chǎn)生什么樣的影響。