第六節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同管理

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同的概念和內(nèi)容

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同內(nèi)容：①合同的當(dāng)事人。②合同的標(biāo)的。合同標(biāo)的是當(dāng)事人雙方的權(quán)利、義務(wù)所指的對(duì)象。它可能是實(shí)物、行為、服務(wù)性工作、智力成果等。如工程承包合同的標(biāo)的是完成工程項(xiàng)目。標(biāo)的是合同必須具備的條款，無(wú)標(biāo)的或標(biāo)的不明確的，合同則不能成立，也無(wú)法履行。③標(biāo)的的數(shù)量和質(zhì)量。標(biāo)的的數(shù)量和質(zhì)量共同定義標(biāo)的的具體特征。標(biāo)的的數(shù)量一般以度量衡作為計(jì)算單位，以數(shù)字作為衡量標(biāo)的的尺度。標(biāo)的的質(zhì)量是指質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、功能、技術(shù)要求、服務(wù)條件等。無(wú)標(biāo)的的數(shù)量和質(zhì)量的定義，合同則無(wú)法生效和履行。④合同價(jià)款或酬金。價(jià)款或酬金是指取得標(biāo)的的一方向?qū)Ψ街Ц兜拇鷥r(jià)，作為對(duì)方完成合同義務(wù)的補(bǔ)償。合同中應(yīng)標(biāo)明價(jià)款數(shù)量、撥付方式和結(jié)算程序。⑤合同期限、履行地點(diǎn)和方式。合同期限是指履行合同的期限，即從合同生效至合同結(jié)束的時(shí)間。履行地點(diǎn)是指合同標(biāo)的物所在地。例如，以承包工程為標(biāo)的的合同，其履行地點(diǎn)是工程計(jì)劃文件所規(guī)定的工程所在地。⑥違約責(zé)任。合同一方或雙方因過(guò)失不能履行或不能完全履行合同責(zé)任而侵犯了另一方的權(quán)利時(shí)所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任即為違約責(zé)任。違約責(zé)任是合同的關(guān)鍵條款之一。不規(guī)定違約責(zé)任，則合同雙方難以形成法律約束力，難以保證圓滿地履行，發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)也難以解決。⑦解決爭(zhēng)執(zhí)的方法。

　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同體系

　　(一)業(yè)主的主要合同關(guān)系

　�、俟こ套稍兒贤�;②工程勘察設(shè)計(jì)合同;③工程監(jiān)理合同;④工程施工合同;⑤工程貨物采購(gòu)合同;⑥融資合同。

　　(二)施工承包商的主要合同關(guān)系

　�、俜职贤＂谪浳锊少�(gòu)合同。③運(yùn)輸合同。運(yùn)輸合同即承包商為解決材料和設(shè)備的運(yùn)輸問(wèn)題而與運(yùn)輸單位簽訂的合同。④加工合同。加工合同即承包商將建筑構(gòu)配件、特殊構(gòu)件加工任務(wù)委托給加工承攬單位而簽訂的合同。⑤租賃合同。在建筑工程中承包商需要許多施工設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、周轉(zhuǎn)材料。當(dāng)有些設(shè)備、周轉(zhuǎn)材料在現(xiàn)場(chǎng)使用率較低或自己購(gòu)置需要大量資金投入，而自己又不具備這個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力時(shí)，可以采用租賃的方式，與租賃單位簽訂租賃合同。⑥勞務(wù)供應(yīng)合同。勞務(wù)供應(yīng)合同即承包商與勞務(wù)供應(yīng)商之間簽訂的合同，由勞務(wù)供應(yīng)商向工程提供勞務(wù)。⑦保險(xiǎn)合同。保險(xiǎn)合同即承包商按施工合同要求對(duì)工程進(jìn)行投保，與保險(xiǎn)公司簽訂的合同。

　　(三)項(xiàng)目合同體系構(gòu)成圖

　　上述主要合同關(guān)系按紐帶關(guān)系或管理層次整合，可以得到如圖8—7所示的合同體系。在圖8—7中，工程項(xiàng)目業(yè)主和其他參建方直接簽訂的合同為第一個(gè)層次的合同，業(yè)主方常稱為甲方，在合同的簽訂過(guò)程中起主導(dǎo)作用。其他一些合同，業(yè)主一般并不是合同的當(dāng)事人，但業(yè)主在其中還有重要的影響。

　　常見(jiàn)的合同類(lèi)型有：

　　(1)總價(jià)合同�？們r(jià)合同要投標(biāo)人按照招標(biāo)文件的要求，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目報(bào)一個(gè)總價(jià)，合同履行后，工程款的結(jié)算以總價(jià)作為依據(jù)。工程量的風(fēng)險(xiǎn)、物價(jià)上漲的風(fēng)險(xiǎn)由承包人承擔(dān)。因此，它只適用于工程規(guī)模小、工期短和風(fēng)險(xiǎn)不大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

　　(2)單價(jià)合同。單價(jià)合同是整個(gè)合同期間執(zhí)行同一合同單價(jià)，而工程量按照實(shí)際完成的

　　數(shù)量進(jìn)行計(jì)算的合同，工程量清單計(jì)價(jià)模式即是單價(jià)合同的基礎(chǔ)。

　　(3)成本加酬金合同。這種合同是承包商向承包人支付工程項(xiàng)目的實(shí)際成本，并按照實(shí)

　　現(xiàn)約定的某一方式支付一定酬金的合同。

　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同中，比較重要的條款有：

　　(1)適用于合同關(guān)系的法律，以及合同爭(zhēng)議處理的方式。

　　(2)付款方式。如采用進(jìn)度付款、分期付款、預(yù)付款或由承包商墊資。

　　(3)合同價(jià)格的調(diào)整條件、范圍、調(diào)整方法，特別是由于物價(jià)上漲、匯率變化、法律變化、關(guān)稅變化對(duì)合同價(jià)格調(diào)整的規(guī)定。

　　(4)合同雙方風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)。即將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)在業(yè)主和承包商之間合理分配。基本原則是，

　　通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)分配激勵(lì)承包商努力控制工期、費(fèi)用、質(zhì)量三大目標(biāo)，控制風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到最好的工程經(jīng)濟(jì)效益。

　　(5)對(duì)承包商的激勵(lì)措施。各種合同中都可以訂立獎(jiǎng)勵(lì)條款。恰當(dāng)?shù)夭捎锚?jiǎng)勵(lì)措施可以

　　鼓勵(lì)承包商縮短工期、提高質(zhì)量、降低成本、提高管理積極性。

　　(6)為了保證雙方誠(chéng)實(shí)信用，必須有相應(yīng)的合同措施，如工程中的保函、保留金和其他擔(dān)保措施，合同中對(duì)違約行為的處罰規(guī)定和仲裁條款等。承包商的材料和設(shè)備進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)，則作為業(yè)主的財(cái)產(chǎn)，沒(méi)有業(yè)主或工程師的同意不得移出現(xiàn)場(chǎng)。