收益法概述

　　收益法：是預(yù)測(cè)被估價(jià)房地產(chǎn)未來(lái)收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取被估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值的方法，類(lèi)似于利用利息到推出本金，成為資本化。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來(lái)收益為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)價(jià)值。測(cè)算出的價(jià)值稱(chēng)為收益價(jià)格。

　　價(jià)值的高低取決因素：(1)未來(lái)凈收益的大小;(2)獲得凈收益期限的長(zhǎng)短;(3)獲得凈收益的可靠性。

　　收益法適用：評(píng)估有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)的價(jià)值，例如住宅(特別是公寓)、寫(xiě)字樓、旅館、商店、餐館、游樂(lè)場(chǎng)、影劇院、停車(chē)場(chǎng)、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉(cāng)庫(kù)(用于出租的)、農(nóng)地等。它不限于被估價(jià)房地產(chǎn)本身現(xiàn)在是否有收益，只要其所屬的這類(lèi)房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。

　　收益法估價(jià)4個(gè)步驟：(1)搜集并驗(yàn)證可用于預(yù)測(cè)被估價(jià)房地產(chǎn)未來(lái)凈收益的有關(guān)數(shù)據(jù)資料;(2)預(yù)測(cè)被估價(jià)房地產(chǎn)的未來(lái)凈收益;(3)求取報(bào)酬率;(4)選用適宜的收益法公式計(jì)算收益價(jià)格。

　　二、收益法的計(jì)算公式

　　(一)最一般的公式

　　式中，y為房地產(chǎn)的收益價(jià)格;Ai為房地產(chǎn)未來(lái)第i年的凈收益(假設(shè)發(fā)生在年末，下同。實(shí)際估價(jià)中如果凈收益不是發(fā)生在年末，做相應(yīng)的調(diào)整);Y為房地產(chǎn)的報(bào)酬率;n為房地產(chǎn)的收益年限(自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)可獲收益的年限)。

　　(二)收益年限無(wú)限年且其他因素不變的公式

　　此公式的假設(shè)前提：(1)凈收益每年不變?yōu)锳;(2)報(bào)酬率大于零為Y(3)收益年限n為無(wú)限年。

　　例10—5：某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)每年的凈收益為8萬(wàn)元，收益年限可視為無(wú)限年，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8.5%。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為：