三、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法

　　考慮資金的時(shí)間價(jià)值有以下兩種方式：一是采用折現(xiàn)的方式下的假設(shè)開(kāi)發(fā)法稱為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法;二是采用計(jì)算投資利息的方式的假設(shè)開(kāi)發(fā)法稱為傳統(tǒng)方法。

　　現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法主要有下列三大區(qū)別：

　　1.對(duì)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)等的測(cè)算，在傳統(tǒng)方法中主要是根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)(通常為現(xiàn)在)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的金額。而在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，是模擬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程，預(yù)測(cè)它們未來(lái)發(fā)生的時(shí)間以及在未來(lái)發(fā)生時(shí)的金額，即要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)。

　　2.傳統(tǒng)方法不考慮各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間不同，即不是將它們折算到同一時(shí)間上的價(jià)值，而是直接相加減，但要計(jì)算投資利息，計(jì)息期通常到開(kāi)發(fā)完成時(shí)止;即既不考慮預(yù)售，也不考慮延遲銷(xiāo)售;而現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要考慮各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間不同，即首先要將它們折算到同一時(shí)間上的價(jià)值(直接或最終折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上)，然后再相加減。例如，評(píng)估一宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地2007年8月15日的價(jià)值，要將在未來(lái)發(fā)生的收入和支出都折算到2007年8月15日。如果預(yù)測(cè)該宗土地2010年8月15日開(kāi)發(fā)完成后的房?jī)r(jià)(含地價(jià))為5000萬(wàn)元，折現(xiàn)率為10%，則需要將這5000萬(wàn)元折現(xiàn)到2007年8月15日，即在2007年8月15日來(lái)看的房?jī)r(jià)實(shí)際為:5000÷(1+10%)3=3756.57(萬(wàn)元)。

　　3.在傳統(tǒng)方法中投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項(xiàng)都不 單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)，而是隱含在折現(xiàn)過(guò)程中。因此，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分(通常的利率)，又包含風(fēng)險(xiǎn)收益部分(利潤(rùn)率)。

　　四、假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取

　　(一)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期

　　在假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是(假設(shè))取得被估價(jià)房地產(chǎn)(待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn))的日 期，即估價(jià)時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是預(yù)計(jì)未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束的日期。

　　開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期可分為開(kāi)發(fā)期和經(jīng)營(yíng)期。開(kāi)發(fā)期也稱為開(kāi)發(fā)建設(shè)期、建設(shè)期，起點(diǎn)與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)相同，終點(diǎn)是預(yù)計(jì)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收合格的日期。經(jīng)營(yíng)期可具體化為銷(xiāo)售期和運(yùn)營(yíng)期。銷(xiāo)售期是從開(kāi)始銷(xiāo)售已開(kāi)發(fā)完成或未來(lái)開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)到將其全部銷(xiāo)售完畢的日期。銷(xiāo)售未來(lái)開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)，即預(yù)售。在有預(yù)售的情況下，銷(xiāo)售期與開(kāi)發(fā)期有重合。運(yùn)營(yíng)期的起點(diǎn)通常是待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收合格的日期，終點(diǎn)是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的日期。

　　(二)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

　　開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，是指未來(lái)開(kāi)發(fā)完成時(shí)的房地產(chǎn)狀況的市場(chǎng)價(jià)值。采取預(yù)售的，則該市場(chǎng)價(jià)值是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成時(shí)的房地產(chǎn)狀況在預(yù)售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的市場(chǎng)價(jià)值;需要延遲銷(xiāo)售的，則該市場(chǎng)價(jià)值是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成時(shí)的房地產(chǎn)狀況在延遲銷(xiāo)售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的市場(chǎng)價(jià)值。

　　對(duì)于出租或營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)，例如寫(xiě)字樓、商店、旅館、餐館等，預(yù)測(cè)其開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，可以先預(yù)測(cè)其租賃或經(jīng)營(yíng)收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值。在這種情況下，收益法就不是一種獨(dú)立的方法，而被包含在假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，成為了假設(shè)開(kāi)發(fā)法的一個(gè)部分。

　　例如，根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)租金水平，預(yù)測(cè)未來(lái)建成的某寫(xiě)字樓的月租金為每平方米使用面積35美元，出租率為90%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占租金的30%，報(bào)酬率為10%，可供出租的使用面積為38000平方米，運(yùn)營(yíng)期為47年，則未來(lái)建成的該寫(xiě)字樓在建成時(shí)的總價(jià)值可估計(jì)為：

　　，

　　(三)扣除項(xiàng)目金額

　　扣除項(xiàng)目即開(kāi)發(fā)所必要的各項(xiàng)成本、費(fèi)用、稅金及應(yīng)獲得的正常利潤(rùn)，均是假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算中應(yīng)當(dāng)扣除的項(xiàng)目，具體包括開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)。

　　要注意它們均是取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)以后到把待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成，還需要的正常支出及應(yīng)獲得的正常利潤(rùn)，不包括取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)以前的支出及相應(yīng)的利潤(rùn)。

　　投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)只有在傳統(tǒng)方法中才需要測(cè)算。

　　(四)折現(xiàn)率

　　折現(xiàn)率是在采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時(shí)需要確定的一個(gè)重要參數(shù)，與收益法中的報(bào)酬率的性 質(zhì)和求取方法相同，具體應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率，它體現(xiàn)了資金的利率和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率兩部分。

　　例10—9：有一成片荒地需要估價(jià)。獲知該成片荒地的面積為2平方公里，適宜進(jìn)行“五通一平”的開(kāi)發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓;可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%;附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)摹靶K”、“五通一平”熟地的單價(jià)為800元/平方米;開(kāi)發(fā)期需要3年;將該成片荒地開(kāi)發(fā)成“五通一平”熟地的開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用等估計(jì)為每平方公里2.5億元;貸款年利率為10%;投資利潤(rùn)率為15%;當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣(mài)方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的6%，買(mǎi)方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的4%。試用傳統(tǒng)方法估算該成片荒地的總價(jià)和單價(jià)。

　　1.設(shè)該成片荒地的總價(jià)為V

　　2.該成片荒地開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值=800X2000000X60%=9.6(億元)

　　3.開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用等的總額=2.5X2=5(億元)

　　4.投資利息總額=(V+V×4%)×[(1+10%)3—1]+5×[(1+10%)1.5—1]

　　=0.344V+0.768(億元)

　　5.轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)總額=9.6X6%=0.576(億元)

　　6.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)總額=(V十V×4%+5)X15%=0.156V+0.75(億元)

　　7.購(gòu)買(mǎi)該成片荒地的稅費(fèi)總額=VX4%=0.04V(億元)

　　8.V=9.6—5—(0.344V+0.768)—0.576—(0.156V十0.75)—0。04V

　　V=1.627(億元)

　　故：荒地總價(jià)：1.627(億元) 荒地單價(jià)：81.35(元/平方米)

　　詳解：4.投資利息總額=購(gòu)買(mǎi)荒地價(jià)值至3年后轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生利息+開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用等3三年內(nèi)產(chǎn)生利息。公式中3是三年的意思，1.5是假設(shè)三年當(dāng)中發(fā)生的開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用集中在1.5年時(shí)發(fā)生，是為方便計(jì)算。