五、住房公積金貸款

　　(一)住房公積金貸款的含義

　　住房公積金貸款是住房資金管理中心運(yùn)用公積金，委托銀行向購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修自住住房的住房公積金繳存人和離退休職工發(fā)放的優(yōu)惠貸款，是以公積金作為資金來(lái)源的政策性較強(qiáng)的委托貸款。繳存住房公積金的職工，在向銀行申請(qǐng)住房公積金貸款時(shí)，以其所擁有的住房為抵押物作為償還貸款的保證。購(gòu)買(mǎi)住房的適用范圍包括公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、商品房等。住房公積金貸款可分為純公積金貸款和個(gè)人住房組合貸款。

　　公積金貸款利率不是固定不變的，可以進(jìn)行調(diào)整。

　　住房公積金貸款與一般個(gè)人住房貸款在貸款性質(zhì)、資金來(lái)源、貸款人、貸款風(fēng)險(xiǎn)、貸款對(duì)象以及貸款條件等方面存在許多區(qū)別。一是性質(zhì)和資金來(lái)源不同。住房公積金屬于委托性個(gè)人住房貸款，資金來(lái)源為單位和個(gè)人共同繳存的公積金存款;個(gè)人住房貸款屬于商業(yè)銀行自主發(fā)放的自營(yíng)性貸款，資金來(lái)源為銀行吸收的各類(lèi)存款。二是貸款人和貸款風(fēng)險(xiǎn)不同。住房公積金貸款的貸款人是公積金管理中心，貸款風(fēng)險(xiǎn)由公積金管理中心承擔(dān)，貸款方式屬委托貸款，由住房公積金管理中心委托指定銀行辦理發(fā)放手續(xù)，并簽訂委托合同。個(gè)人住房貸款由商業(yè)銀行發(fā)放，貸款風(fēng)險(xiǎn)由銀行承擔(dān)。三是貸款對(duì)象有所不同。住房公積金貸款對(duì)象是指住房公積金繳存人和匯繳單位的離退休職工。，商業(yè)銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款可對(duì)一切具有完全民事行為能力、符合銀行規(guī)定的貸款條件的自然人發(fā)放貸款。四是貸款條件有所不同。在貸款額度、期限上有不同的規(guī)定。另外，住房公積金貸款利率比個(gè)人住房貸款利率優(yōu)惠。

　　(二)住房公積金貸款的程序

　　住房公積金貸款的基本程序包括：借款人向住房公積金管理中心提出申請(qǐng)、受托銀行初審合格、住房公積金管理中心審批借款、簽訂借款合同、辦理借款手續(xù)、使用及償還貸款等。

　　受托銀行與借款人應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式簽訂公積金借款合同。公積金借款合同主要包括以下 內(nèi)容：①借款人的姓名和住所。②貸款人、受托銀行的名稱(chēng)和住所。③貸款的金額、期限、利率范圍。⑦違約責(zé)任。⑧當(dāng)事人需要約定的其他事項(xiàng)。借款人在辦理借款手續(xù)過(guò)程中，還要提供貸款人認(rèn)可的擔(dān)保。經(jīng)貸款機(jī)構(gòu)同意，借款人可以提前償還部分或者全部貸款本息。

　　(三)個(gè)人住房組合貸款

　　個(gè)人住房組合貸款是指符合個(gè)人住房商業(yè)性貸款條件的借款人又同時(shí)繳存住房公積金 的，在辦理個(gè)人住房商業(yè)貸款的同時(shí)申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款。借款人以所購(gòu)自住住房(或 其他銀行認(rèn)可的擔(dān)保方式)作為抵押物可同時(shí)向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人住房商 業(yè)性貸款。

　　貸款銀行對(duì)抵押物或質(zhì)押物進(jìn)行處置的，應(yīng)當(dāng)采取轉(zhuǎn)讓、拍賣(mài)或者法律、法規(guī)、規(guī)章允許的其他方式。處置抵押物所得的價(jià)款應(yīng)當(dāng)先按下列順序分配：①支付與處置抵押物或質(zhì)押物有關(guān)的費(fèi)用。②扣除與抵押物或質(zhì)押物有關(guān)的稅費(fèi)。③如抵押物或質(zhì)押物為共有的，按共有產(chǎn)權(quán)的份額償還其他共有權(quán)人。④有第一抵押權(quán)人的，償還第一抵押權(quán)人的貸款本息余額及違約金、損害賠償金等。

　　個(gè)人住房擔(dān)保貸款為組合貸款的，抵押人在辦理抵押物財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)時(shí)應(yīng)明確住房公積金貸款委托人為保險(xiǎn)的第一受益人。

　　(四)個(gè)人住房貸款舉例

　　1.住房公積金貸款舉例

　　一位參加某市住房公積金繳存的居民，為購(gòu)買(mǎi)一套評(píng)估價(jià)為50萬(wàn)元的自住普通住房，擬申請(qǐng)住房公積金貸款。假定該居民目前名下的住房公積金本息余額為6000元，上個(gè)月住房公積金匯儲(chǔ)額為150元(包括單位和個(gè)人)，本人目前離法定退休年齡還剩30年，那么該居民在退休年齡內(nèi)預(yù)計(jì)可繳存住房公積金總額以下列方式計(jì)算：

　　本人在退休年齡內(nèi)可繳存住房公積金總額=目前本人名下住房公積金本息余額+上月住 房公積金匯儲(chǔ)額X剩余退休年限X12=6000十150X30X12=6(萬(wàn)元)

　　另外，假定該居民還有其他3名家庭成員，按上述相同方法計(jì)算后，其他3名家庭成員在退休年齡內(nèi)預(yù)計(jì)可繳存住房公積金總額為12萬(wàn)元，則該居民及其家庭成員在退休年齡內(nèi)可繳存住房公積金總額為18萬(wàn)元(6萬(wàn)元十12萬(wàn)元)。

　　若該居民的家庭成員同意參與本次住房公積金貸款額度計(jì)算，放棄今后住房公積金貸款 權(quán)利，則按照該市住房公積金管理中心有關(guān)貸款額度的規(guī)定，該居民可申請(qǐng)住房公積金貸款最高額度以下列三個(gè)額度中最低者為準(zhǔn)：①借款人及其家庭成員在退休年齡內(nèi)可繳存住房公積金的總額，即18萬(wàn)元。②所購(gòu)住房評(píng)估價(jià)的70%，即50X70%：35(萬(wàn)元)。③該市住房公積金管理中心每年公布的最高貸款額為10萬(wàn)元。

　　因此，根據(jù)上述規(guī)定，該居民可申請(qǐng)的住房公積金貸款最高額度為10萬(wàn)元。

　　2.個(gè)人住房組合貸款舉例

　　如果該居民申請(qǐng)住房公積金貸款仍不足以支付剩余的房?jī)r(jià)款，那么還可向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房組合貸款。但此兩筆貸款的總金額以房?jī)r(jià)的70%為限，即對(duì)于該兩筆貸款，可申請(qǐng)的最高金額為50X70%=35萬(wàn)元。其中，住房公積金貸款金額為10萬(wàn)元，設(shè)期限為15年，該居民在此后15年內(nèi)應(yīng)供款180期，根據(jù)住房公積金貸款利率，每期假設(shè)為769.6元，而個(gè)人住房商業(yè)性貸款金額為25萬(wàn)元，期限也為15年，該居民在此后15年內(nèi)應(yīng)供款180期，根據(jù)個(gè)人住房商業(yè)性貸款利率，每期假設(shè)為821.13元。這樣，兩類(lèi)貸款組合后，該居民每期供款額為769.6+821.13=1590.73(元)。