【知識(shí)點(diǎn)】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃的主要任務(wù)和原則

　　1.主要任務(wù)

　　(1)“為誰建?”是解決項(xiàng)目客戶定位問題。

　　(2)“建什么?”是解決項(xiàng)目定位和產(chǎn)品定位問題。

　　(3)“能否建?”是對項(xiàng)目可行性的評價(jià)。

　　(4)“怎么建?”是解決項(xiàng)目總體運(yùn)行問題。

　　2.基本原則

　　(1)約束性原則。房地產(chǎn)開發(fā)必須以項(xiàng)目用地規(guī)劃指標(biāo)和相關(guān)法律準(zhǔn)則、社會(huì)道德規(guī)范及企業(yè)自身限制為約束條件，尤其是項(xiàng)目定位和產(chǎn)品定位應(yīng)在規(guī)劃指標(biāo)允許范圍內(nèi)。

　　(2)差異性原則。差異性是項(xiàng)目市場競爭力的關(guān)鍵。需要在競爭激烈且同質(zhì)化較為普遍的房地產(chǎn)市場，策劃出滿足特定消費(fèi)者需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，塑造出有價(jià)值的產(chǎn)品差異性。這些差異性主要體現(xiàn)在區(qū)位價(jià)值、項(xiàng)目組合、產(chǎn)品功能、經(jīng)營方式及物業(yè)服務(wù)等方面。

　　(3)系統(tǒng)性原則。每一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都不是孤立的，必須納入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總體層面、區(qū)域市場層面考慮，保持特定開發(fā)項(xiàng)目與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總體目標(biāo)、發(fā)展階段、產(chǎn)品線豐富度協(xié)調(diào)一致。同時(shí)，特定項(xiàng)目與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在該區(qū)域內(nèi)其他開發(fā)項(xiàng)目共同形成市場供給并存在一定競爭關(guān)系，必須考慮特定項(xiàng)目與其他項(xiàng)目之間的關(guān)系，形成互補(bǔ)或促進(jìn)關(guān)系。

　　(4)預(yù)測性原則。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期和經(jīng)營周期比較長，為此，必須對經(jīng)營期內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢進(jìn)行預(yù)測，依照預(yù)測結(jié)果進(jìn)行前期策劃。預(yù)測的準(zhǔn)確度越高，前期策劃效果就會(huì)越好。

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