(三)

　　某人購買一套建筑面積120平方米，套內(nèi)建筑面積100平方米，套內(nèi)建筑面積單價5 000元/平方米的商品住宅，付了40%的房款，余款向銀行申請抵押貸款，需要評估該套住宅的價值。根據(jù)上述資料，回答下列問題：

　　89.該人首付的房款為( )萬元。

　　A.20 B. 24 C. 25 D. 30

　　答案：A

　　解析：首付的房款=100x5000x40%=200000(元)=20(萬元)。

　　90.為抵押貸款的需要，應(yīng)委托( )評估該套住宅的價值u

　　A.該住宅的開發(fā)商 B.銷售該住宅的經(jīng)紀機構(gòu)

　　C.貸款銀行 D.房地產(chǎn)估價機構(gòu)

　　答案：D

　　解析：房地產(chǎn)由于具有不可移動、價值量大、壽命長久、保值增值等特性，是一種良好的用于提供擔保的財產(chǎn)，為了知道該房地產(chǎn)合理的抵押價值，債權(quán)人一般會委托或要求債務(wù)人委托債權(quán)人信任的房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估，為其確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價值參考依據(jù)。

　　91.評估該套住宅的價值，適用的估價方法有( )。

　　A.市場法 B.成本法 C.收益法 D.假設(shè)開發(fā)法

　　答案：ABC

　　解析：選項D,假設(shè)開發(fā)法又稱為剩余法、預(yù)期開發(fā)法、開發(fā)法，是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將估價對象開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法，因此不適用于該套住宅的價值評估。

　　92.下列關(guān)于該項抵押貸款金額的說法中，錯誤的是( )。

　　A.該人應(yīng)該申請的貸款金額為30萬元

　　B.銀行一般要求貸款金額不超過該套住宅的價值

　　C.銀行的貸款金額與該套住宅的價值無關(guān)

　　D.該人申請多少貸款，銀行就應(yīng)發(fā)放多少貸款

　　答案：CD

　　解析：選項C,在借貸等民事活動中，債權(quán)人一般會要求債務(wù)人或者第三人將其有權(quán)處分并且法律、行政法規(guī)未禁止抵押的房地產(chǎn)抵押給債權(quán)人，要求貸款金額小于抵押房地產(chǎn)的價值;選項D,商業(yè)銀行出于業(yè)務(wù)發(fā)展及同行間競爭的考慮，不能隨意壓低房地產(chǎn)的抵押價值，即如果為了顧慮安全而少放款將會失去賺取利息的機會，但如果為了謀求更多的利息而多放款將承受損失的風險，兩全其美的辦法是要追求合理的抵押價值。

　　(四)

　　某市政府辦公樓總建筑面積6. 5萬平方米�，F(xiàn)該市政府決定將辦公室大樓物業(yè)管理服務(wù)外包，并決定通過公開招標選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　根據(jù)上述資料，回答下列問題：

　　93.該市政府辦公樓物業(yè)管理服務(wù)招標可以由( )組織。

　　A.市政府辦公大樓產(chǎn)權(quán)人 B.市政府采購中心

　　C.市政府辦公大樓建設(shè)單位 D.市政府辦公大樓全體使用人

　　答案：AB

　　解析：一些重點基礎(chǔ)設(shè)施或大型公用設(shè)施的物業(yè)(如機場、碼頭、醫(yī)院、學(xué)校、口岸、政府辦公樓等)，其產(chǎn)權(quán)人多為政府的國有資產(chǎn)管理部門，此類型物業(yè)的招標必須經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門或相關(guān)產(chǎn)權(quán)部門的批準，一般由產(chǎn)權(quán)人或管理使用單位、政府采購中心等作為招標人組織招標。因此，該市政大樓物業(yè)管理服務(wù)招標可以由市政府辦公大樓產(chǎn)權(quán)人、市政府采購中心組織。

　　94.根據(jù)《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)贊理辦法》，資質(zhì)等級為( )的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接該市政府辦公大樓的物業(yè)管理服務(wù)。

　　A.—級 B. 二級 C.三級 D.三級(暫定)

　　答案：A

　　解析：《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定，一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目;二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù);三級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

　　95.關(guān)于本次招標的評標委員會的組成，下列安排中符合規(guī)定要求的為( )。

　　A.招標人代表1人，招標人以外的專家3人

　　B.招標人代表2人，招標人以外的專家3人

　　C.招標人代表3人，招標人以外的專家6人

　　D.招標人代表1人，招標人以外的專家4人

　　答案：CD

　　解析：評標活動由招標人依法組建的評標委員會負責。評標委員會由招標人的代表和評標專家共同組成，成員為5人以上的單數(shù)，其中招標人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的2/3。

　　96.該市政府辦公大樓的招標單位和中標單位應(yīng)當在中標通知書發(fā)出之日起()日內(nèi)， 按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。

　　A. 10 B. 15 C. 30 D. 60

　　答案：C

　　解析：招標人應(yīng)當按照中標候選人的排序確定中標人。招標人和中標人應(yīng)當自中標通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。

　　(五)

　　2008年9月，老人林某不幸遇車禍身亡，去世不到半年，林某的兩個兒子為林某名下一處房產(chǎn)發(fā)生了爭執(zhí)。次子認為自己一直與老人吃住在一起，完全盡到了贍養(yǎng)義務(wù)，房產(chǎn)理應(yīng)由自 己繼承，并趁長子出差期間將房產(chǎn)登記到自己的名下。長子對此十分不滿，聲稱自己有林某去世之前的遺囑,老人的房產(chǎn)應(yīng)歸自己，向登記機構(gòu)申請了異議登記，并在異議登記的有效期內(nèi) 向法院起訴。但在異議登記的第二天，次子與甲某簽訂了房屋買賣協(xié)議，并向甲某出示有自己名字的房屋所有權(quán)證，甲某看后立即向次子支付了全額房款。法院最后認定長子所持的遺囑有效，并判決房產(chǎn)歸長子所有。

　　根據(jù)上述資料，回答下列問題：

　　97.次子以繼承方式取得林某的房產(chǎn)，申請的房屋所有權(quán)登記為( )登記。

　　A.初始 B.預(yù)告 C.轉(zhuǎn)移 D.變更

　　答案：C

　　解析：房屋所有權(quán)因買賣，互換，贈與，繼承、受遺贈，分割、合并，以房屋出資入股，法人或者其他組織分立、合并等發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當事人應(yīng)在有關(guān)法律文件生效或者事實發(fā)生后申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

　　98.如果長子在異議登記之日起()日內(nèi)不起訴，異議登記將失效。

　　A. 3 B. 5 C. 10 D. 15

　　答案：D

　　解析：不動產(chǎn)登記簿記栽的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請并議登記。異議登記是將事實上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿記栽的權(quán)利所提出的異議記入登記簿。登記機構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。

　　99.在異議登記期間，該房產(chǎn)的房屋所有權(quán)，甲某( )取得。

　　A.能夠 B不能夠

　　C.在次子贏得官司后，能夠 D.在次子贏得官司后，不能夠

　　答案：B

　　解析：異議登記期間，登記權(quán)利人在一定的期限內(nèi)不能行使其在登記簿上記栽的權(quán)利，第三人也不得主張依照登記的公信力而受到保護。所以，甲某不能夠取得。

　　100.下列關(guān)于法院判決效力的說法中，正確的是( )。

　　A.在法院判決生效時，這一物權(quán)的變更即發(fā)生效力

　　B.在法院判決生效，長子也向登記機構(gòu)辦理更正登記之后，這一物權(quán)的變更才會發(fā)生效力

　　C.長子獲得該房產(chǎn)的處分權(quán)，之后如再將房屋轉(zhuǎn)讓，不需登記即可發(fā)生效力

　　D.長子獲得該房產(chǎn)的處分權(quán)，之后如再將房屋

　　答案：AD

　　解析：選項B,因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力;選項C,不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，除法律另有規(guī)定的，必須辦理登記方能發(fā)生效力，且效力自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生。

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