三、案例分析題(共20題，每題2分，由單選和多選組成。錯(cuò)選，本題不得分：少選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分〉

　　(一)

　　某房地產(chǎn)開發(fā)商于2008年5月1日以1.8億元合法取得一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，土地面積2公頃，用途為商品房，容積率為3, 土地使用期限為法定最高年限，現(xiàn)正進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，預(yù)計(jì)2010年5月1日建成交付使用。

　　根據(jù)上述資料，回答下列問題：

　　81.該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的樓面地價(jià)為( )元/平方米。

　　A. 1000 B.2 000 C. 3000 D. 4000

　　答案：C

　　解析：樓面地價(jià)= = 。該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的樓面地價(jià)=

=3000(平方米)。

　　82.購(gòu)買該項(xiàng)目商品房者獲得的房地產(chǎn)權(quán)利為( )。

　　A.房屋所有權(quán) B.宅基地使用權(quán)

　　土地所有權(quán) D.建設(shè)用地使用權(quán)

　　答案：AD

　　是土地只能為國(guó)家所有和集體所有，房屋可以私人所有，其中的住宅主要為私人所有。建設(shè)用地使用權(quán)是指建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。

　　83.該房地產(chǎn)開發(fā)商可能是通過(guò)( )方式獲得此塊土地的。

　　A.劃撥 B.租賃 C.拍賣 D.招標(biāo)

　　答案：CD

　　解析：建設(shè)用地使用權(quán)可通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌等出讓方式從土地一級(jí)市場(chǎng)獲取，也可通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式從土地二級(jí)市場(chǎng)獲取。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的需要和自身?xiàng)l件，選擇獲取建設(shè)用地使用權(quán)的途徑和方式。

　　84.2010年5月1日建成，商品房購(gòu)買者的土地使用期限在不續(xù)期的情況下為()年。

　　A.48 B. 50 C. 68 D. 70

　　答案：C

　　解析：目前，建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限，居住用地為70年。以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人的使用期限不得超過(guò)原出讓合同約定的使用期限減去原土地使用者已經(jīng)使用期限后的剩余期限。該宗土地于2008年5月取得，該項(xiàng)目于2010年5月建成，歷時(shí)2年，因此為70-2=68(年)。

　　(二)

　　某二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地二級(jí)市場(chǎng)上獲得一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，該宗土地面積為30000平方米，其中城市代征綠地面積為10000平方米，其余為居住建筑用地，居住建筑基底面積為9 000平方米，規(guī)劃批準(zhǔn)的總建筑面積為60000平方米。

　　根據(jù)上述資料，回答下列問題：

　　85.該房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本不低于( )萬(wàn)元。

　　A.100 B.800 C.1000 D.2000

　　答案：D

　　解析：原建設(shè)部發(fā)布了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分為一、二、三、四級(jí)：一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊(cè)資本不低于5000萬(wàn)元;二級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊(cè)資本不低于2000萬(wàn)元;三級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊(cè)資本不低于800萬(wàn)元;四級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊(cè)資本不低于100萬(wàn)元。

　　86.該宗土地的建筑容積率為( )。

　　A.2 B.3 C.3.33 D.6.67

　　答案：B

　　解析：建筑容積率簡(jiǎn)稱容積率，是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)總建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積的比值。該宗土地的建筑容積率=60000/(30000-10000)=3。

　　87.該宗土地的居住建筑密度為( )。

　　A.30% B.35% C.40% D.45%

　　答案：A

　　解析：建筑密度也稱為建筑覆蓋率，是指規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底面積占該塊用地面積的比率：建筑密度=

　　88.該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇工程建設(shè)的承包商，可采用的方式有( )。

　　A.公開招標(biāo) B.直接招標(biāo) C.邀請(qǐng)招標(biāo) D.協(xié)議招標(biāo)

　　答案：ACD

　　解析：目前，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)招標(biāo)的方式主要有三種：①公開招標(biāo)，即招標(biāo)單位通過(guò)報(bào)刊、電視、廣播等途徑公開發(fā)布招標(biāo)廣告，吸引具備相應(yīng)條件并愿意參加的投標(biāo)單位參與競(jìng)爭(zhēng);②邀請(qǐng)招標(biāo)，由招標(biāo)人向有承包能力的單位發(fā)出招標(biāo)通知書或邀請(qǐng)函進(jìn)行招標(biāo)的方式;③協(xié)議招標(biāo)，簡(jiǎn)稱議標(biāo)，適用于少數(shù)保密性很強(qiáng)的建設(shè)工程，或者條件艱險(xiǎn)、施工難度大、時(shí)間緊迫的工程，由開發(fā)商直接邀請(qǐng)施工單位進(jìn)行協(xié)商，確定工程的造價(jià)和工期。

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