沒買房的會計恭喜了！3大政策告訴你春天要來了！

　　房子成了中國人逃不脫的話題了，以前是結婚買房，現(xiàn)在房價瘋漲，單身也想來套房來增加安全感。

　　還沒買房的人就很焦慮，到底該不該買?房價這么高到底以后是漲還是跌?從2016到2017這么一路瘋狂，會不會徹底崩盤?

　　因為股市和實業(yè)的動蕩，投機者把活錢從股市和實業(yè)轉移到炒房上，致使房價突然暴漲。然后去年底中央經濟工作會議確定了“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，之后全國各大城市都推出了一系列房地產調控措施。

　　2017年以來截至昨日，有關房地產內容政策已經接近180次。更有扼住咽喉的限購政策：一個人一張身份證只能新購買一套商品住房，購買第二套房商業(yè)性個人住房貸款首付款比例不能低于40%。

　　現(xiàn)在限購的城市已經達到47個，未來還要繼續(xù)往三線和四線蔓延。

　　到底該不該買房?樓市傳來的三大消息告訴我們，沒買房的會計恭喜了!

　　一 9月28日上午，國土部正式宣布：全面啟動利用集體建設用地建設租賃住房試點。

　　意思就是，城郊或者城中村農民集體所有的建筑用地，國家要拿來統(tǒng)一建造住宅用于住房租賃。武漢是試點地區(qū)，而北京已經開始著手，完善購租并舉的住房體系，租房黨的春天到了。

　　二 一直緊跟國家政策的馬云也迅速跟進，上線了全國首個智慧住房租賃監(jiān)管服務平臺——杭州市住房租賃監(jiān)管服務平臺。

　　這個平臺有杭州住保房管局和阿里巴巴兩個服務通道，可以實現(xiàn)像刷淘寶一樣選租房房源。

　　三 再加上上海公開出讓了兩幅租賃住房用地，項目建成后將至少提供1897套住房房源，這些房只準租不準買。

　　廣州也宣布了“租購同權”，即賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益。

　　住房城鄉(xiāng)建設部會同國家發(fā)展改革委、公安部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、工商總局、證監(jiān)會等九部委聯(lián)合印發(fā)了《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，明確廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。

　　雖然短期內政策落地有眾多不可抗因素，甚至優(yōu)質資源地區(qū)的房租將會大漲，但是國家推行購租并舉政策的決心勢不可擋。

　　年輕人買不起房在全世界范圍內都是很普遍的現(xiàn)象，如果租房能規(guī)范起來，享受到買房一樣的權利，以后會不會租房成為更主要的生活方式呢?大家的焦慮感也會因此下降呢?

　　在政策落地之前，咱們會計人可以未雨綢繆，先學學出租房屋的稅務處理吧!

　　一、增值稅

　　1.企業(yè)出租房屋取得的收入按“現(xiàn)代服務-租賃服務”繳納增值稅。

　　2.經營租賃方式將土地出租給他人使用、車輛停放服務、道路通行服務(包括過路費、過橋費、過閘費等)等按照不動產經營租賃服務繳納增值稅。

　　3.一般納稅人出租房屋，全額開具增值稅專用發(fā)票或普票發(fā)票。

　　(1)適用稅率為11%，可抵扣進項稅額;

　　(2)符合條件可選擇適用簡易計稅，按5%征收率計算繳納增值稅，不可抵扣進項稅額。

　　(3)一般納稅人將2016年4月30日之前租入的不動產對外轉租的，可選擇簡易辦法征稅;將5月1日之后租入的不動產對外轉租的，不能選擇簡易辦法征稅。

　　(4)一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應納稅額。(財稅〔2016〕36號)

　　(5)房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，出租自行開發(fā)的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。(財稅〔2016〕68號)

　　(6)一般納稅人2016年4月30日前簽訂的不動產融資租賃合同，或以2016年4月30日前取得的不動產提供的融資租賃服務，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。(財稅〔2016〕47號)

　　4.小規(guī)模納稅人按5%征收率計算繳納增值稅，可以全額自行開具或代開增值稅專用發(fā)票。

　　小規(guī)模納稅人出租其取得的不動產(不含個人出租住房)，應按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租與機構所在地不在同一縣(市)的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

　　5.自然人出租房屋

　　(1)自然人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。

　　應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%

　　(2)自然人出租不動產(不含住房)，按照5%的征收率計算應納稅額。

　　應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%

　　(3)自然人采取預收款或一次性收取租金的形式出租不動產，取得的租金收入可在租金對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。

　　(4)其他個人出租不動產，申請代開發(fā)票的，由代征稅款的地稅局代開增值稅專用發(fā)票或者增值稅普通發(fā)票。

　　6.個體工商戶出租房屋

　　(1)個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納增值稅稅額。

　　應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%

　　(2)個體工商戶出租不動產(不含住房)適用一般計稅方法計稅的，稅率為11%;

　　個體工商戶出租不動產(不含住房)適用簡易計稅方法計稅的，征收率為5%。

　　7.納稅人自行開具或者稅務機關代開出租不動產增值稅發(fā)票時，應在備注欄注明不動產的詳細地址。

　　8.提供租賃服務采取預收款方式的，其增值稅納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。

　　9.2018年12月31日前，公共租賃住房經營管理單位出租公共租賃住房，免征增值稅。

　　10.軍隊空余房產租賃收入，免征增值稅。

　　11.納稅人出租不動產，租賃合同中約定免租期的，不屬于增值稅視同銷售服務。

　　二、房產稅

　　1.企業(yè)出租房屋，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，稅率為12%。

　　2.無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅。

　　3.對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產稅。

　　4.對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房;房管部門向居民出租的公有住房;落實私房政策中帶戶發(fā)還產權并以政府規(guī)定租金標準向居民出租的私有住房等，暫免征收房產稅。

　　5.2016年1月1日至2018年12月31日，對公共租賃住房免征房產稅。

　　6.對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。

　　7.房產出租的，計征房產稅的租金收入不含增值稅。

　　三、印花稅

　　1.企業(yè)出租房屋簽定的租賃合同屬于財產租賃合同，需按規(guī)定繳納印花稅，稅率為0.1%。稅額不足1元，按1元貼花。

　　2.各地執(zhí)行口徑仍按照印花稅條例規(guī)定，依據合同所載金額確定計稅依據。合同中所載金額和增值稅分開注明的，按不含增值稅的合同金額確定計稅依據，未分開注明的，以合同所載金額為計稅依據。

　　四、企業(yè)所得稅

　　1.企業(yè)出租房屋取得的收入需按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。

　　2.租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據《企業(yè)所得稅法實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。

　　五、個人所得稅

　　個人所得稅：按20%稅率計算繳納。

　　1.由納稅人負擔的該出租財產實際開支的修繕費用(每次800元為限，一次扣不完的，可在以后期扣除)

　　2.稅法規(guī)定的費用扣除標準：每月(次)收入不超過4000元的扣除800元費用;每月(次)收入超過4000元定率減除20%費用。

　　3.個人所得稅計算公式：

　　(1)每月(次)收入不超過4000元：應納稅所得額=每次(月)收入額-準予扣除項目-修繕費用(800元為限)-800元;

　　(2)每月(次)收入超過4000元：應納稅所得額=【每次(月)收入額-準予扣除項目-修繕費用(800元為限)】*(1-20%);

　　(3)應納所得稅額=應納稅所得額*20。

　　六、其他稅種

　　根據《財政部 國家稅務總局關于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》(財稅〔2015〕139號)的規(guī)定，自2016年1月1日至2018年12月31日：

　　1.對公共租賃住房建設期間用地及公共租賃住房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅，在其他住房項目中配套建設公共租賃住房，依據政府部門出具的相關材料，按公共租賃住房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設、管理公共租賃住房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　2.對公共租賃住房經營管理單位免征建設、管理公共租賃住房涉及的印花稅。在其他住房項目中配套建設公共租賃住房，依據政府部門出具的相關材料，按公共租賃住房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設、管理公共租賃住房涉及的印花稅。

　　3.對公共租賃住房經營管理單位購買住房作為公共租賃住房，免征契稅、印花稅;對公共租賃住房租賃雙方免征簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅。

　　4.對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公共租賃住房房源、且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

　　5.企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織捐贈住房作為公共租賃住房，符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的，對其公益性捐贈支出在年度利潤總額12%以內的部分，準予在計算應納稅所得額時扣除。

　　6.對符合地方政府規(guī)定條件的低收入住房保障家庭從地方政府領取的住房租賃補貼，免征個人所得稅。

　　7.對公共租賃住房免征房產稅。公共租賃住房經營管理單位應單獨核算公共租賃住房租金收入，未單獨核算的，不得享受免征房產稅優(yōu)惠政策。

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