三、不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的取得與喪失

　　在物權(quán)理論中，不動(dòng)產(chǎn)是指形體上不可移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)，特別是土地和附著于土地的財(cái)產(chǎn)，如建筑物。動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)是所有權(quán)中最重要的物的劃分，而不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)是最重要的物權(quán)之一。

　　(一)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的取得

　　對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)，我國(guó)目前允許取得所有權(quán)的，只有房屋以及其他土地附著物。作為不動(dòng)產(chǎn)取得原因的法律行為主要有兩種：一是合同，如買(mǎi)賣(mài)合同、贈(zèng)與合同以及互易合同;二是單方法律行為，如受遺贈(zèng)。作為不動(dòng)產(chǎn)取得原因的法律行為以外的事實(shí)主要有如下幾種：一是繼承;二是建造或種植，如房屋的建造、樹(shù)木的栽種等;三是法院判決或強(qiáng)制執(zhí)行以及沒(méi)收等行政行為。

　　不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的取得必須采用特定方式。我國(guó)將登記作為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的特別生效要件。登記的作用主要在于：一是由有關(guān)機(jī)關(guān)對(duì)該項(xiàng)權(quán)利轉(zhuǎn)移事宜進(jìn)行審查，以確保交易的合法性。二是將此項(xiàng)權(quán)利變動(dòng)公之于眾，以保護(hù)第三人的利益。

　　(二)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的喪失

　　不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的喪失是指不動(dòng)產(chǎn)所有人因某種法律事實(shí)而喪失其所有權(quán)。引起不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)喪失的原因主要有：

　　1.所有人拋棄不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，即不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人主動(dòng)放棄其對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。 2.出讓人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，如出賣(mài)。

　　3.不動(dòng)產(chǎn)滅失。

　　4.所有權(quán)被強(qiáng)制消滅。即國(guó)定司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)為了公共利益或者因?yàn)樗�有�?quán)人的違法或違約，而對(duì)某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)征用、征購(gòu)、拍賣(mài)、沒(méi)收等。

　　5.所有權(quán)主體消滅。比如法人被撤銷(xiāo)等。

　　四、動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的取得與喪失

　　(一)動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的取得

　　與不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)一樣，動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)也可因法律行為和法律行為以外的事實(shí)取得。其中，因法律行為取得所有權(quán)的情形與不動(dòng)產(chǎn)不同。因法律行為以外的事實(shí)取得所有權(quán)時(shí)，除不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)取得中所列舉的情形外，還包括動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)取得的特有原因。

　　1.先占

　　先占是指以自己所有的意思，先于他人而占有無(wú)主的財(cái)產(chǎn)。其要件為，占有的客體是無(wú)主的動(dòng)產(chǎn)，占有者以自己所有的意思而不是作為他物權(quán)或債權(quán)來(lái)占有，先于他人占有。一般西方民法規(guī)定，獲得遺失物、漂流物、埋藏物在一定期問(wèn)內(nèi)無(wú)人認(rèn)領(lǐng)的，即成為無(wú)主財(cái)產(chǎn)，歸拾得人、發(fā)現(xiàn)人所有0在我國(guó)所有權(quán)歸屬不明的物屬于國(guó)家所有,一般不發(fā)生先占問(wèn)題。

　　2.拾得遺失物

　　依我國(guó)《民法通則》第79條第2款之規(guī)定，拾得遺失物、漂流物或失散的飼養(yǎng)動(dòng)物，應(yīng)當(dāng)歸還失主，因此支出的費(fèi)用由失主償還�？梢�(jiàn)，我國(guó)法律明確規(guī)定遺失物、漂流物及失散的飼養(yǎng)動(dòng)物的所有權(quán)歸于失主(即原所有人或占有人)，拾得人有義務(wù)將拾得物返還失主，否則，視為對(duì)他人所有權(quán)的侵犯。也就是說(shuō)，返還拾得物并不僅僅是道德上的或任意性的義務(wù)，而是法律規(guī)定的必須履行的強(qiáng)制性義務(wù)。

　　3.發(fā)現(xiàn)埋藏物

　　依我國(guó)《民法通則》第79條第1款之規(guī)定，所有人不明的埋藏物、隱藏物，歸國(guó)家所有。接收單位應(yīng)當(dāng)對(duì)上繳的單位或個(gè)人給予表?yè)P(yáng)或物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)。此外，我國(guó)最高人民法院《民通意見(jiàn)》第93條還規(guī)定，公民、法人對(duì)于挖掘、發(fā)現(xiàn)的埋藏物、隱藏物，如果能夠證明屬其所有，而且根據(jù)現(xiàn)行的法律、政策又可歸其所有的，應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。因此，在實(shí)踐中，應(yīng)把握以下三個(gè)原則：

　　(1)如果當(dāng)事人不能證明某埋藏物或隱藏物歸其所有，則就應(yīng)確定該埋藏物或隱藏物歸國(guó)家所有。

　　(2)對(duì)于法律規(guī)定歸國(guó)家所有的埋藏物或隱藏物，一律屬于國(guó)家所有。比如，依照《中華人民共和國(guó)文物保護(hù)法》第4條的規(guī)定，我國(guó)境內(nèi)地下、內(nèi)水和領(lǐng)海中遺存的一切具有歷史、科學(xué)和藝術(shù)價(jià)值的文物以及古文化遺址、古墓葬等，均屬于國(guó)家所有。

　　(3)對(duì)于埋藏物、隱藏物在發(fā)現(xiàn)時(shí)所有人不明，而以后所有人又明確的情況下，所有人應(yīng)當(dāng)可以依法請(qǐng)求國(guó)家返還。

　　4.善意取得

　　原物由占有人轉(zhuǎn)讓給善意第三人時(shí)，善意第三人一般可取得原物的所有權(quán)，所有權(quán)人不得清求善意第三人返還原物。這里的原物只限于動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)不能善意取得。

　　在我國(guó)司法實(shí)踐中，根據(jù)不同情況，本著既要保護(hù)所有人的合法權(quán)益，又要維護(hù)第三人的合法權(quán)益，來(lái)決定是否返還原物。

　　在我國(guó)目前司法實(shí)踐中，適用善意取得制度應(yīng)具備以下條件：

　　(1)善意取得的標(biāo)的必須是法律允許自由流通的動(dòng)產(chǎn)。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)所有權(quán)的取得、變更、喪失均以登記為生效要件，交易中不易使人誤信占有人為所有人，所以一般不適用善意取得制度。

　　(2)善意第三人必須是有償取得動(dòng)產(chǎn)的占有。一般認(rèn)為，無(wú)償取得動(dòng)產(chǎn)者的利益較之物的真正所有人的利益，后者更值得保護(hù)。

　　(3)善意第三人須自無(wú)處分權(quán)人處取得占有。即該無(wú)權(quán)處分人可能有占有權(quán)，并且事實(shí)上占有原物，但無(wú)處分權(quán)，其轉(zhuǎn)讓系非法轉(zhuǎn)讓。

　　(4)第三人必須是公然和善意取得占有。所謂公然，即非隱秘;所謂善意，是指第三人不知且不可能知道占有人系非法轉(zhuǎn)讓?zhuān)�包括兩層意思：一是第三人誤信轉(zhuǎn)讓人為所有人或其他有處分權(quán)的人。二是依轉(zhuǎn)讓物時(shí)的環(huán)境，他可不可能知道占有系非法轉(zhuǎn)讓人。

　　(5)非法轉(zhuǎn)讓人的占有須是基于所有人的意思而取得。

　　5.添附

　　所謂添附，指民事主體把不同所有人的財(cái)產(chǎn)或勞動(dòng)成果相結(jié)合，從而形成一種新形態(tài)的財(cái)產(chǎn)。如果要恢復(fù)原狀，在事實(shí)上不可能或者經(jīng)濟(jì)上不合理，則法律規(guī)定由一人取得添附物的所有權(quán)或者共有合成物。因此，添附為動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)取得的原因。

　　添附有附合、混合、加工三種類(lèi)型。

　　(1)附合。附合分為動(dòng)產(chǎn)附合與不動(dòng)產(chǎn)附合。動(dòng)產(chǎn)附合，指所有人各異的動(dòng)產(chǎn)互相結(jié)合，非經(jīng)毀損不能分離或者分離的費(fèi)用太高時(shí)，發(fā)生的動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)的法律事實(shí)。

　　(2)混合�；旌现杆�有人各異的動(dòng)產(chǎn)互相合成為一物，不能識(shí)別或者識(shí)別費(fèi)用太高，從而發(fā)生所有權(quán)的變動(dòng)的法律事實(shí)�；旌系臉�(gòu)成要件為：第一，須為動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)的混合。第二，須動(dòng)產(chǎn)所有人不同。第三，須不能識(shí)別或費(fèi)用太高�；旌系奈餀�(quán)效果，原則上各動(dòng)產(chǎn)所有人按照混合時(shí)的價(jià)值共有混合物;但是混合后的動(dòng)產(chǎn)中有可以視為主物的，該主物所有人取得混合物的所有權(quán)，如咖啡與糖混合，咖啡可視為主體，由咖啡所有人取得其所有權(quán)。

　　(3)加工。加工，指就他人動(dòng)產(chǎn)加以制作或改造，做成新物，從而發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律事實(shí)。

　　6.天然孳息之取得

　　天然孳息是一種動(dòng)產(chǎn)，天然孳息由產(chǎn)生孳息的原物的所有權(quán)人取得。如奶牛的所有權(quán)人取得牛奶，母畜的所有權(quán)人取得仔畜所有權(quán)。

　　(二)動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的喪失

　　參見(jiàn)第三節(jié)第二個(gè)大問(wèn)題，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的喪失。

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