完善國(guó)家宏觀調(diào)控體系，提高宏觀調(diào)控水平

相關(guān)材料4：房?jī)r(jià)暴漲禍害無(wú)窮

1．房?jī)r(jià)暴漲禍害無(wú)窮

房?jī)r(jià)一路狂奔的姿態(tài)，不僅背離房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的初衷，也急劇提升了中國(guó)金融系統(tǒng)的整體風(fēng)險(xiǎn)。而后者則是中央政府的最大隱憂。

央行副行長(zhǎng)吳曉靈提供的權(quán)威數(shù)據(jù)顯示：截至2005年底，房地產(chǎn)貸款超過(guò)了3萬(wàn)億元。而根據(jù)安永會(huì)計(jì)師事務(wù)所的地產(chǎn)和銀行不良貸款專(zhuān)家潘泰博的研究，隱藏在我國(guó)銀行的地產(chǎn)類(lèi)不良貸款已經(jīng)達(dá)到了5250億元人民幣，這還不包括以其它貸款形式流向房地產(chǎn)企業(yè)的隱性部分。

北京大學(xué)蔡志洲先生概括了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的四大“擠出效應(yīng)”，即抑制居民其他消費(fèi)、加劇收入不公、浪費(fèi)社會(huì)資源、影響農(nóng)村剩余勞動(dòng)力穩(wěn)定轉(zhuǎn)移。

2005年4月披露的一份由上海團(tuán)市委編寫(xiě)的《上海青年調(diào)查報(bào)告》顯示：住房問(wèn)題已經(jīng)上升為上海青年心目中最為關(guān)心的問(wèn)題。對(duì)于那些尚未購(gòu)房的人來(lái)說(shuō)，飛漲的房?jī)r(jià)已經(jīng)構(gòu)成了一次災(zāi)難性的通貨膨脹，使他們的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力嚴(yán)重貶值。

正是出于這樣一種憂患，中央政府才一再升高房地產(chǎn)的預(yù)警分貝，并在“老國(guó)八條”中將房地產(chǎn)帶來(lái)的“金融風(fēng)險(xiǎn)”放在第一醒目的位置。房地產(chǎn)可以帶動(dòng)57個(gè)產(chǎn)業(yè)，在拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中居功厥偉，但當(dāng)它潛在成本開(kāi)始超出甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出這個(gè)收益的時(shí)候，房地產(chǎn)就可能變?yōu)橐粍╋孁c止渴的毒藥。

2．新國(guó)六條還需配套措施

（1）“國(guó)六條”主要內(nèi)容：

①切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。②進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。③合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度。④進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。⑤加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)。⑥完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度�！　�

（2）新國(guó)六條還需配套措施

無(wú)論房?jī)r(jià)如何扭曲，最終總是取決于市場(chǎng)供求，哪怕這種供求是扭曲的。因此，對(duì)房?jī)r(jià)是否合理的爭(zhēng)論，應(yīng)該轉(zhuǎn)移到對(duì)房?jī)r(jià)形成機(jī)制是否合理上來(lái)。而梳理房?jī)r(jià)形成機(jī)制，政府責(zé)無(wú)旁貸。從“國(guó)六條”的內(nèi)容來(lái)看，和“國(guó)八條”有一定的連續(xù)性，對(duì)如何深化“國(guó)六條”，有十點(diǎn)政策建議。

第一、落實(shí)農(nóng)民對(duì)土地使用權(quán)的保護(hù)機(jī)制，允許宅基地和集體用地直接入市。

從2004年至今，每年土地出讓金都超過(guò)了5500億元，這大約是農(nóng)民每年純收入的2倍�；仡櫷恋卣饔玫淖兓�，1999年前后，政府國(guó)土部門(mén)扮演的角色，已經(jīng)從農(nóng)民和占地者之間進(jìn)行協(xié)調(diào)的“協(xié)議征地”，變成了地方出面直接征地的“公告征地”，對(duì)農(nóng)民土地使用權(quán)形同虛設(shè)，因此，有必要通過(guò)《農(nóng)村土地承包法》和《物權(quán)法》，使得宅基地和農(nóng)村集體用地的出讓?zhuān)芤宰匀淮鍨閱挝�，由農(nóng)民作為土地使用權(quán)的出讓方直接入市。

第二、建立“土地基金制”，使得各級(jí)政府和被拆遷征地者之間形成合理的利益制衡機(jī)制。

目前房地產(chǎn)行業(yè)的快速膨脹，和土地出讓的無(wú)序密切相關(guān)。土地出讓收益金已經(jīng)成為地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源，也使得政府在征地、供地方面的行為短期化，因此有必要建立土地出讓收益金的基金制度。其一，通過(guò)土地基金，使得當(dāng)前土地出讓收益的大部分被納入到基金賬戶，以防范當(dāng)屆地方官員無(wú)節(jié)制出讓土地以獲取一次性非稅收入，給繼任政府造成困難的局面。其二，通過(guò)土地基金，實(shí)現(xiàn)中央和地方政府在土地出讓收益分配方面的合理分享，中央建設(shè)用地項(xiàng)目的征地款項(xiàng)可以通過(guò)該基金賬戶列支，減輕地方財(cái)政負(fù)擔(dān)。其三，通過(guò)土地基金，實(shí)現(xiàn)對(duì)農(nóng)村建設(shè)和農(nóng)民征遷安置的持續(xù)投入。

第三、重新界定土地儲(chǔ)備中心的功能，打破地方政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷。

地方政府通過(guò)土地儲(chǔ)備中心，實(shí)施征地、開(kāi)發(fā)和出讓?zhuān)饕且罁?jù)2001年5月國(guó)務(wù)院的15號(hào)文而確立的,這決定了地方政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的高度壟斷，以及對(duì)公益征地名義的濫用。目前，土地儲(chǔ)備中心取得信貸支持，無(wú)論是通過(guò)使用土地使用權(quán)作為質(zhì)押品，還是通過(guò)地方政府擔(dān)保，都有違背《擔(dān)保法》和《貸款通則》的嫌疑。地方政府的征地動(dòng)機(jī)不能被濫用，各級(jí)土地儲(chǔ)備中心的土地儲(chǔ)備重點(diǎn)應(yīng)轉(zhuǎn)向基本建設(shè)用地和工業(yè)項(xiàng)目用地的儲(chǔ)備整理。

第四、差別性的按揭首付制度，通過(guò)金融手段推動(dòng)商品房供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整。

根據(jù)“國(guó)六條”，目前商品房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)仍然有待調(diào)整，尤其是需要通過(guò)政策引導(dǎo)，促使中低價(jià)位的、較小戶型的商品房的供應(yīng)。對(duì)不同區(qū)域和不同物業(yè)類(lèi)型，采取差別性的按揭首付制度安排，可以達(dá)到結(jié)構(gòu)調(diào)整的目的。房?jī)r(jià)上漲相對(duì)偏快的區(qū)域，以及別墅、高檔商住樓的首付比率可以高一些。而房?jī)r(jià)上漲相對(duì)合理，以及中低價(jià)住宅的首付比率可以低一些。值得一提的是，這種差別性首付政策，和改善按揭貸款質(zhì)量無(wú)關(guān)。如果從房地產(chǎn)行業(yè)可以有效吸收市場(chǎng)過(guò)剩的流動(dòng)性角度觀察，這對(duì)金融穩(wěn)定是有益處的。

第五、把對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)，作為考核地方政府的政績(jī)指標(biāo)。

近年來(lái)，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)的情況并不樂(lè)觀。例如2005年經(jīng)濟(jì)適用房的投資額僅為565億元，同比下降6.8%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比重為3.6%，該占比為6年以來(lái)的最低。而解決中低收入階層的住房需求，不僅需要通過(guò)市場(chǎng)，更需要通過(guò)政府來(lái)解決�？紤]到政府和市場(chǎng)的分工，如果單純針對(duì)開(kāi)發(fā)商制定量化的商品房開(kāi)發(fā)要求，不如上級(jí)政府對(duì)下級(jí)政府制定量化的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房開(kāi)發(fā)要求，可以針對(duì)這兩類(lèi)住房的投資額和開(kāi)發(fā)面積分別制定量化要求，促使這兩類(lèi)住房的投資回升到占全部房地產(chǎn)投資的8%~10%的水平。但更為有效的措施，是促使地方政府在公共產(chǎn)品和服務(wù)供給在空間上的均好性，這種政策措施可能較之“量化手段”更為有效。

第六、推動(dòng)房改過(guò)程中形成的存量房的商品化過(guò)程，活躍二手房交易。

如果能夠有效分流對(duì)商品房新房的需求，那么房?jī)r(jià)的上漲壓力就能得到較為明顯的釋放。從房改至今，已經(jīng)形成了相當(dāng)可觀的存量房規(guī)模。目前這批房改房不能進(jìn)入住房二級(jí)市場(chǎng)的原因是多方面的，包括原單位優(yōu)先回購(gòu)、補(bǔ)繳土地價(jià)款等，這些限制房改房進(jìn)入交易市場(chǎng)的因素有些是合理的，有些則可以通過(guò)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償手段有效化解。我的建議是，各級(jí)政府可以考慮進(jìn)一步推動(dòng)房改房的“商品房化”進(jìn)程，盡量放寬對(duì)房改房的交易限制，通過(guò)活躍二手房交易平抑房?jī)r(jià)。

第七、形成多層次的住房供求市場(chǎng)，引導(dǎo)理性的住房消費(fèi)觀念。

目前房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制扭曲的根源，應(yīng)從供求兩方面來(lái)分析。不僅僅在于地方政府和開(kāi)發(fā)商，也在于消費(fèi)者的住房投資和消費(fèi)是否理性。需要說(shuō)明的是，目前由拆遷引起的所謂被動(dòng)型房地產(chǎn)需求已經(jīng)不再是市場(chǎng)需求的主流。因此加息不如提高首付，提高首付不如形成多層次住房需求。目前自有住房率接近80%，城鄉(xiāng)居民人均居住面積均有大幅度提升。在這樣的背景下，以理性的輿論氛圍，引導(dǎo)不同收入階層、不同就業(yè)年限階層形成理性的住房投資和需求，形成從廉租房、租房、購(gòu)買(mǎi)部分產(chǎn)權(quán)房和二手房，購(gòu)買(mǎi)新房乃至高檔商品房等等多層次的商品房需求階梯，并適當(dāng)延長(zhǎng)商品房從購(gòu)買(mǎi)進(jìn)入轉(zhuǎn)讓的時(shí)間限制，這可以避免絕大部分住房需求集中在新房市場(chǎng)，追求“一次性到位”的盲目消費(fèi)。

第八、規(guī)范外資進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易市場(chǎng)的投資行為。

從我們所做的外資進(jìn)入房地產(chǎn)投資報(bào)告來(lái)看，目前外資在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的比重不超過(guò)15%，在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的比重不超過(guò)25%，但其在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的作用日益重要。外資在房地產(chǎn)行業(yè)的投資不僅有可能帶來(lái)資本流動(dòng)逆轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，也對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)直接產(chǎn)生替代效應(yīng)。從外資對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入政策來(lái)看，中國(guó)是目前全球?yàn)閿?shù)不多的、對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售環(huán)節(jié)沒(méi)有重大限制的國(guó)家。國(guó)際貨幣基金組織(IMF)《2003年各國(guó)匯兌安排與匯兌限制》顯示：187個(gè)國(guó)家當(dāng)中,137個(gè)國(guó)家對(duì)非居民投資房地產(chǎn)有各種限制。目前看來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)似乎呈現(xiàn)出早熟和過(guò)度開(kāi)放的跡象，因此有必要有針對(duì)性地規(guī)范外資進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易市場(chǎng)的投資行為。

第九、改革公積金管理制度，建立以商業(yè)銀行托管制度為核心的公積金制度。

目前，公積金的管理和運(yùn)作是通過(guò)分散的、非專(zhuān)業(yè)化的各地公積金管理中心來(lái)進(jìn)行的，這種管理方式是相當(dāng)昂貴的。一則公積金管理中心的人員構(gòu)成缺乏豐富的金融專(zhuān)業(yè)技能，二則公積金的分散也帶來(lái)了投資運(yùn)作的難度和挪用的可能性。從金融制度安排來(lái)看，個(gè)人的公積金賬戶完全可以委托國(guó)有商業(yè)銀行或者股份制銀行，通過(guò)托管方式來(lái)提高運(yùn)作效率并顯著降低運(yùn)作成本。集中托管式的公積金管理，使得具有閑置性的公積金能夠通過(guò)專(zhuān)業(yè)化的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行有效投資，也使得城鎮(zhèn)居民申請(qǐng)公積金貸款，或者公積金/商業(yè)按揭組合貸款更為便捷有效。

第十、強(qiáng)化政府職能部門(mén)信息披露的嚴(yán)肅性、專(zhuān)業(yè)性和全面性。

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息泡沫，對(duì)行業(yè)的健康發(fā)展也有相當(dāng)大的負(fù)面影響。例如，目前包括各級(jí)統(tǒng)計(jì)局、發(fā)改委、建委等均公布各自的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)信息，并且差異極大，這造成了相當(dāng)大的混亂。以房?jī)r(jià)變動(dòng)而言，有的部門(mén)以銷(xiāo)售收入與銷(xiāo)售面積之比計(jì)算平均房?jī)r(jià)的變動(dòng)，有的部門(mén)則按當(dāng)年房?jī)r(jià)增量與上年房?jī)r(jià)的比值來(lái)計(jì)算，有的運(yùn)用均價(jià)，有的運(yùn)用抽樣價(jià)。對(duì)住房空置率、房?jī)r(jià)收入比等的爭(zhēng)議也同樣普遍存在。因此，政府部門(mén)應(yīng)該形成協(xié)調(diào)和溝通機(jī)制，并根據(jù)《統(tǒng)計(jì)法》的要求，由統(tǒng)計(jì)調(diào)查部門(mén)統(tǒng)一發(fā)布區(qū)域或者全國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)信息。在披露相關(guān)數(shù)據(jù)的同時(shí)，還應(yīng)該披露數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)抽樣過(guò)程，增強(qiáng)其專(zhuān)業(yè)性和全面性。

【命題視角點(diǎn)撥】

宏觀調(diào)控前幾年已經(jīng)考過(guò)，今年考生還要關(guān)注。本題主要是以材料題的形式出現(xiàn)，在分析回答問(wèn)題時(shí)，除過(guò)考慮宏觀調(diào)控的知識(shí)以外，考生也要兼顧規(guī)范市場(chǎng)秩序的相關(guān)知識(shí)以及法律的手段和必要的行政手段，將相關(guān)因素都考慮進(jìn)去，力求使問(wèn)題回答得圓滿些。

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