三、簡(jiǎn)答題(本大題共4小題，每小題5分，共20分)

　　1.由于房地產(chǎn)價(jià)格是由地價(jià)和房?jī)r(jià)共同組成的，其價(jià)格特征主要來(lái)源于地價(jià)與一般物品價(jià)格的差異性，主要體現(xiàn)在哪些方面?

　　2.影響土地級(jí)別的因素主要?dú)w納為哪五類?

　　3.新建房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成中，開(kāi)發(fā)成本主要由哪些方面構(gòu)成的?

　　4.基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)測(cè)定有哪些途徑?

　　四、計(jì)算題(本大題共2小題，每小題10分，共20分)

　　1.某寫(xiě)字樓建筑面積3000m2，月租金水平為140元/m2，空置率為10%，租金損失平均為毛租金收入的4%，合理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為有效毛租金的35%，求該寫(xiě)字樓的凈收益?

　　2.為評(píng)估某商鋪的價(jià)格，在該商鋪附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似商鋪的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下表：

　　上表交易情況中，正(負(fù))值表示可比實(shí)例價(jià)格高(低)于其正常價(jià)格的幅度;區(qū)域因素和個(gè)別因素中，正(負(fù))值表示可比實(shí)例的相應(yīng)因素優(yōu)(劣)于估價(jià)對(duì)象的幅度。從2009年1月1日至2009年6月31日該類商鋪的市場(chǎng)價(jià)格基本不變，以后月均遞增2%。試?yán)�用上述資料估算該商鋪2009年10月31日的正常單價(jià)(如需計(jì)算平均值，采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法)。

　　五、論述題(本大題共2小題，每小題10分，共20分)

　　1.論述房地產(chǎn)估價(jià)的現(xiàn)實(shí)意義。

　　2.論述剩余法的適用范圍。