二、多項(xiàng)選擇題(本大題共10小題，每小題1分，共10分)

　　在每小題列出的五個(gè)備選項(xiàng)中至少有兩個(gè)是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯(cuò)選、多選、少選或未選均無分。

　　1.以下屬于住宅投資方式的有(　　)

　　A.開發(fā)建設(shè)

　　B.購買

　　C.出租

　　D.出售

　　E.拆除

　　2.以下關(guān)于土地增值稅稅率說法正確的有(　　)

　　A.增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%

　　B.增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%

　　C.增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%

　　D.增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%

　　E.增值額超過扣除項(xiàng)目金額300%的部分，稅率為70%

　　3.土地使用費(fèi)的繳納人包括(　　)

　　A.轉(zhuǎn)讓土地的單位

　　B.轉(zhuǎn)讓土地的個(gè)人

　　C.使用土地的單位

　　D.出租土地的單位

　　E.使用土地的個(gè)人

　　4.在進(jìn)行項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)，需要注意(　　)

　　A.在預(yù)售市場不很明朗的情況下，開發(fā)商必須做好用股本資金來解決全部開發(fā)建設(shè)投資的準(zhǔn)備

　　B.在大多數(shù)情況下，只要開發(fā)商能投入占項(xiàng)目總投資30%的股本金，就基本具備了由信貸資金解決其余投資所需要的條件

　　C.在市場條件較好、項(xiàng)目對購買者有較強(qiáng)吸引力的情況下，項(xiàng)目投資所需的資金可以有很大部分通過預(yù)售收入解決

　　D.對預(yù)售收入投入數(shù)量和比例的預(yù)期，一定要與項(xiàng)目所處的市場條件相配合，詳細(xì)分析項(xiàng)目獲取預(yù)售收入的可能性

　　E.只要條件允許，項(xiàng)目投資所需的資金可以100%的通過預(yù)售收入解決

　　5.如果企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率偏低，其原因可能是(　　)

　　A.應(yīng)收賬款增加

　　B.大量賒銷

　　C.產(chǎn)品滯銷

　　D.調(diào)整銷售政策

　　E.應(yīng)收賬款減少

　　6.能夠反映房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理能力的指標(biāo)有(　　)

　　A.應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率

　　B.存貨周轉(zhuǎn)率

　　C.稅后利潤總額

　　D.銷售利潤率

　　E.權(quán)益增長率

　　7.以下關(guān)于預(yù)收帳款占流動(dòng)負(fù)債比率說法正確的有( )

　　A.預(yù)收帳款占流動(dòng)負(fù)債比率=(流動(dòng)負(fù)債/預(yù)收帳款)×100%

　　B.預(yù)收帳款占流動(dòng)負(fù)債比率=(預(yù)收帳款/流動(dòng)負(fù)債)×100%

　　C.該指標(biāo)屬非結(jié)構(gòu)比重指標(biāo)

　　D.該比率越大，說明企業(yè)的銷售能力越強(qiáng)

　　E.該比率越大，說明企業(yè)的短期償債能力越強(qiáng)

　　8.開發(fā)商在建設(shè)階段的主要任務(wù)有(　　)

　　A.財(cái)務(wù)評價(jià)

　　B.物業(yè)管理

　　C.處理工程變更

　　D.簽付工程進(jìn)度款

　　E.解決施工中出現(xiàn)的爭議

　　9.以下屬于房地產(chǎn)開發(fā)前期工作內(nèi)容的有(　　)

　　A.獲取土地使用權(quán)

　　B.征地、拆遷、安置、補(bǔ)償

　　C.規(guī)劃設(shè)計(jì)

　　D.制定建設(shè)方案

　　E.場地平整

　　10.在我國獲取土地使用權(quán)的可能方式包括(　　)

　　A.出讓

　　B.購買

　　C.轉(zhuǎn)讓

　　D.租賃

　　E.劃撥

　　三、簡答題(本大題共5小題，每小題6分，共30分)

　　1.請簡單解釋特殊房地產(chǎn)投資與商業(yè)運(yùn)營的關(guān)系。

　　2.簡述國家征收耕地占用稅的目的和對象。

　　3.簡述房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的含義及實(shí)質(zhì)。

　　4.為什么需要按照用途的不同將房地產(chǎn)市場進(jìn)行劃分?試舉出四種不同用途類型的房地產(chǎn)市場。

　　5.試舉出三個(gè)居住區(qū)開發(fā)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和三個(gè)非居住區(qū)開發(fā)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并對其進(jìn)行解釋。

　　四、計(jì)算題(本大題共2小題，每小題12分，共24分)

　　1.某房地產(chǎn)開發(fā)商以4000萬元的價(jià)格獲得了一宗占地面積為3000平方米的土地70年的使用權(quán)，建筑容積率為7.0，建筑覆蓋率為40%，樓高15層，1至3層建筑面積均相等，4至15層為塔樓(均為標(biāo)準(zhǔn)層)。建造成本為2000元/平方米，專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本預(yù)算的7%，用電權(quán)費(fèi)和電貼費(fèi)等其他費(fèi)用為300萬元，管理費(fèi)為土地成本、建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的5%，市場推廣費(fèi)、銷售代理費(fèi)和銷售稅費(fèi)分別為銷售收入的1%、3%和5%，預(yù)計(jì)建成后售價(jià)為12000元/平方米。項(xiàng)目開發(fā)周期為3年，建設(shè)周期為2年，地價(jià)于開始一次投入，建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用、其他費(fèi)用和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入;年貸款利率為8%，每半年計(jì)息一次，融資費(fèi)用為貸款利息的10%。請計(jì)算項(xiàng)目總建筑面積、標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積和開發(fā)商成本利潤率分別是多少?

　　2.某房地產(chǎn)開發(fā)商向工商銀行貸款5000萬元，期限為2年，年利率8%，若該筆貸款的還款方式是期間按季度付息、到期后一次償還本金，則開發(fā)商每次為該筆貸款支付的利息總和多少?如果計(jì)算先期支付利息的時(shí)間價(jià)值，則貸款到期后開發(fā)商實(shí)際支付的利息又是多少?

　　五、論述題(本大題12分)

　　試論述房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命的關(guān)系，不同使用性質(zhì)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命有何區(qū)別?

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