2009年注冊會(huì)計(jì)師《經(jīng)濟(jì)法》復(fù)習(xí)：物權(quán)法

　　四、地役權(quán)

　　(一)地役權(quán)概述

　　地役權(quán)，是指土地上權(quán)利人(包括土地所有人、建設(shè)用地的使用權(quán)人以及土地的承租人)，為了自己使用土地的方便或者土地利用價(jià)值的提高，通過約定得以利用他人土地的一種用益物權(quán)。其中為他人土地利用提供便利的土地稱為供役地，而享有地役權(quán)的土地稱為需役地。與相鄰關(guān)系不同，地役權(quán)中的供役地和需役地之間并不要求相鄰。

　　與一般的用益物權(quán)不同，地役權(quán)具有從屬性和不可分性。地役權(quán)的從屬性，是針對地役權(quán)與需役地的關(guān)系而言。具體表現(xiàn)為兩個(gè)方面：(1)地役權(quán)不得與需役地相分離單獨(dú)轉(zhuǎn)讓�！段餀�(quán)法》第164條、第165條規(guī)定，地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，不得單獨(dú)設(shè)定抵押。(2)地役權(quán)不得與需役地分離而作為其他權(quán)利的標(biāo)的。以土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。以土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。

　　所謂地役權(quán)的不可分性，是指地役權(quán)存在于需役地和供役地的全部，不能分割為各個(gè)部分或僅僅以一部分而單獨(dú)存在。

　　根據(jù)《物權(quán)法》第158條的規(guī)定，地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記;未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人�？梢�，我國對地役權(quán)的設(shè)定采用的是登記對抗主義。

　　【例題】甲公司與乙公司約定：為滿足甲公司開發(fā)住宅小區(qū)觀景的需要，甲公司向乙公司支付 100 萬 元 ， 乙公司在 20 年內(nèi)不在自己廠區(qū)建造 6 米以上的建筑。甲公司將全部房屋售出后不久，乙公司在自己的廠區(qū)建造了一棟8米高的廠房。下列哪一選項(xiàng)是正確的?

　　A、小區(qū)業(yè)主有權(quán)請求乙公司拆除超過 6 米的建筑

　　B、甲公司有權(quán)請求乙公司拆除超過6 米的建筑

　　C、甲公司和小區(qū)業(yè)主均有權(quán)請求乙公司拆除超過 6 米的建筑

　　D、甲公司和小區(qū)業(yè)主均無權(quán)請求乙公司拆除超過 6 米的建筑

　　【答案】A

　　【解析】甲乙雙方的約定實(shí)為地役權(quán)合同，甲根據(jù)該合同享有眺望地役權(quán)，甲的土地是需役地， 乙的土地是供役地。地役權(quán)具有從屬性，從屬于需役地的所有權(quán)或使用權(quán)，《物權(quán)法》第 164 條 規(guī) 定 ：“地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn) 讓。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外�！奔讓⑷�部房屋售出，意味著甲的建設(shè)用地使用權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給了小區(qū)業(yè)主，甲的地役權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓給小區(qū)業(yè)主。乙公司建造一棟 8 米高廠房的行為違反了地役權(quán)合同的約定，地役權(quán)人(小區(qū)業(yè)主)有權(quán)予以糾正， 因此本題應(yīng)選 A 項(xiàng)，BCD 三項(xiàng)錯(cuò)誤。

　　(二)地役權(quán)的效力

　　1、地役權(quán)人有利用供役地及從事必要附屬行為的權(quán)利。

　　2、地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。

　　3、地役權(quán)與其他用益物權(quán)之間的關(guān)系。根據(jù)《物權(quán)法》第162條、163條、167條的規(guī)定，地役權(quán)與其他用益物權(quán)之間的平衡采取下列方式：第一、土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負(fù)擔(dān)地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)時(shí)，該土地承包經(jīng)營權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已設(shè)立的地役權(quán)。第二、土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)上述用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。第四、需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時(shí)享有地役權(quán)。供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對受讓人具有約束力。

　　4、地役權(quán)的消滅。如果地役權(quán)人濫用地役權(quán)或者約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費(fèi)用的，供役地權(quán)利人有權(quán)解除合同使得地役權(quán)消滅。

　　(三)地役權(quán)與相鄰關(guān)系的區(qū)別

　　在考試中，地役權(quán)與相鄰關(guān)系的區(qū)別是個(gè)難點(diǎn)，也是個(gè)重點(diǎn)，因此學(xué)習(xí)中應(yīng)特別注意：

　　1、相鄰關(guān)系實(shí)質(zhì)上是相鄰不動(dòng)產(chǎn)所有人或使用人行使權(quán)利的延伸或限制，而地役權(quán)是歸屬于需役地人的一種用益物權(quán)。

　　2、兩者的設(shè)立方式不同。相鄰關(guān)系是法定的，其不需要通過登記程序。而地役權(quán)通常是由當(dāng)事人各方通過合同約定設(shè)立，而且如果沒有經(jīng)過登記程序，不能對抗善意第三人。

　　3、地役權(quán)是為了提供方便，而不是必須設(shè)立的;而相鄰關(guān)系是必須設(shè)立的。

　　4、相鄰關(guān)系的產(chǎn)生一般都是無償?shù)�，而地役�?quán)的一般都是有償?shù)摹?/P>

　　5、相鄰關(guān)系強(qiáng)調(diào)相鄰，地役權(quán)不一定相鄰。