2011年注冊會計師考試《經(jīng)濟法》預習講義(72)

　　二、抵押(P357-363)

　　(一)抵押權(quán)的設(shè)定

　　1、抵押權(quán)的取得，可以基于法律行為(簽訂抵押合同)，也可以基于事實行為(繼承或者善意取得抵押權(quán))。抵押權(quán)的設(shè)定是指基于法律行為取得抵押權(quán)。

　　2、訂立抵押合同時，抵押權(quán)人和抵押人不得約定在債務履行期限屆滿抵押權(quán)人未受清償時，抵押物的所有權(quán)直接歸債權(quán)人所有;但該條款的無效不影響抵押合同其他條款的效力。

　　【相關(guān)鏈接】質(zhì)權(quán)人在債務履行期屆滿前，不得與出質(zhì)人約定債務人不履行到期債務時質(zhì)押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有，但“流質(zhì)條款”的無效不影響質(zhì)押合同其他部分的效力。(P363)

　　3、抵押物(2009年新制度單選題、2009年原制度多選題)

　　(1)學校、醫(yī)院、幼兒園等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施，不能抵押;但當事人以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施以外的財產(chǎn)為自身債務設(shè)定抵押的，人民法院可以認定抵押有效。

　　(2)所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)，不能抵押。

　　(3)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)，不能抵押;已經(jīng)設(shè)定抵押的財產(chǎn)被查封、扣壓的，不影響抵押權(quán)的效力。

　　(4)經(jīng)法定程序確認為違法、違章的建筑物，不能抵押。

　　(5)城市房地產(chǎn)：“房隨地走、地隨房走”

　　以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押;以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。

　　(6)農(nóng)村集體土地：只能“地隨房走”、不能“房隨地走”

　　鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得“單獨”抵押;以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。在實現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序，不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途。

　　(7)以城市房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，土地上新增的房屋不屬于抵押物。抵押權(quán)實現(xiàn)時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同變價，但對新增房屋的變價所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。(2008年綜合題)

　　(8)當事人以農(nóng)作物和與其尚未分離的土地使用權(quán)同時抵押的，土地使用權(quán)部分的抵押無效(耕地不能抵押)。

　　(9)只有以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的“荒地”等土地承包經(jīng)營權(quán)，才可以抵押。

　　【例題1·單選題】根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列財產(chǎn)中，不可以作為抵押權(quán)客體的是( )。(2009年新制度)

　　A、工廠的半成品

　　B、正在建造的船舶

　　C、以招標方式取得的荒地的土地承包經(jīng)營權(quán)

　　D、土地所有權(quán)

　　【答案】D

　　【例題2·單選題】北京市甲公司與乙銀行簽訂借款合同，約定甲公司以其所有的A大廈及其建設(shè)用地使用權(quán)為抵押物，貸款5000萬元。雙方辦理抵押登記手續(xù)后，乙銀行發(fā)放了貸款。甲公司后又在A大廈項目所在地塊上增建了一幢商務配樓，尚未竣工。甲公司因另案被法院判決支付巨額債務，無法償還乙銀行的貸款。根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列各項中，正確的是( )。

　　A、商務配樓使用了乙銀行擁有抵押權(quán)的土地，當然成為抵押物的一部分

　　B、商務配樓是在建工程，不得抵押、拍賣、轉(zhuǎn)讓

　　C、乙銀行請求法院拍賣抵押物時，可以請求法院只拍賣A大廈和整個項目地塊的建設(shè)用地使用權(quán)，而不拍賣商務配樓的房屋所有權(quán)

　　D、乙銀行可以請求法院將A大廈和商務配樓以及整個項目地塊的建設(shè)用地使用權(quán)一同拍賣，但無權(quán)就商務配樓拍賣所得價款優(yōu)先受償

　　【答案】D

　　【解析】以城市房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，土地上新增的房屋不屬于抵押物。抵押權(quán)實現(xiàn)時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同變價，但對新增房屋的變價所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。