2013年注冊會計(jì)師《經(jīng)濟(jì)法》強(qiáng)化輔導(dǎo)講義(11)

　　全套講義：2013年注冊會計(jì)師《經(jīng)濟(jì)法》強(qiáng)化輔導(dǎo)講義匯總 

第四節(jié)　用益物權(quán)

　　《物權(quán)法》規(guī)定的用益物權(quán)包括土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)與地役權(quán)。

　　一、建設(shè)用地使用權(quán)的取得

　　(一)創(chuàng)設(shè)取得

　　1.無償劃撥。

　　嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，采取劃拔方式的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定。用于商業(yè)開發(fā)的建設(shè)用地，不得以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)。

　　2.有償出讓。

　　(1)建設(shè)用地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。

　　(2)土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至少遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。

　　(3)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。

　　(二)移轉(zhuǎn)取得

　　1.移轉(zhuǎn)取得的方式。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立相應(yīng)的合同。使用期限由當(dāng)事人約定，但不得超過建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。

　　提示：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：①按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;②按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件;③轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

　　2.下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：①以出讓方式取得土地使用權(quán)，但未符合《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定的條件的;②司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;③依法收回土地使用權(quán)的;④共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;⑤權(quán)屬有爭議的;⑥未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。

　　(三)登記

　　建設(shè)用地使用權(quán)的取得必須向登記機(jī)構(gòu)辦理登記，登記是建設(shè)用地使用權(quán)生效的條件。

　　【例題·單選題】根據(jù)物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定，下列關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后續(xù)期問題的表述中，正確的是(　)。

　　A.自動續(xù)期

　　B.建設(shè)用地使用權(quán)收歸國有，不得續(xù)期

　　C.經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)，可以續(xù)期

　　D.經(jīng)不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，可以續(xù)期

　　『正確答案』A

　　『答案解析』住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。A正確。

　　【例題·多選題】根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列物權(quán)變動中，以登記為變動要件的有(　) 。

　　A.甲公司將一幅土地的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司

　　B.甲公司與乙公司之間訂立合同，在甲的土地上設(shè)定地役權(quán)

　　C.甲公司將一架飛機(jī)的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司

　　D.自然人丙將其繼承的房屋轉(zhuǎn)讓給丁，該房屋尚登記在其去世的父親名下

　　『正確答案』AD

　　『答案解析』(1)建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請變更登記;A正確。(2)地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記;未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人;B錯(cuò)誤。(3)船舶、航空器和機(jī)動車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人;C錯(cuò)誤。(4)因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時(shí)發(fā)生效力;但是繼承人處分該不動產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)辦理登記;D正確。

　　二、建設(shè)用地使用權(quán)的期限

　　1.以無償劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。

　　2.以有償出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，出讓最高年限按下列用途確定：

　　(1)居住用地七十年;(2)工業(yè)用地五十年;(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年;(5)綜合或者其他用地五十年。

　　提示：土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

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