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四、用益物權(quán)
(一)用益物權(quán)概述
《物權(quán)法》規(guī)定的用益物權(quán)包括土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)與地役權(quán)。
【提示】雖然《物權(quán)法》規(guī)定動產(chǎn)亦可設(shè)立用益物權(quán)，但這只是為動產(chǎn)用益物權(quán)留下發(fā)展空間;目前《物權(quán)法》規(guī)定的具體的用益物權(quán)只能在“不動產(chǎn)”上設(shè)立。
(二)建設(shè)用地使用權(quán)
1.集體土地與國有土地
原則上，除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設(shè)住宅、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施以及公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有土地的外，其他對集體土地的建設(shè)利用，都必須先征歸國有，然后取得國有建設(shè)用地使用權(quán)。
2.建設(shè)用地使用權(quán)的取得(★★★)
(1)創(chuàng)設(shè)取得(一級市場)。
�、贌o償劃撥。
下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地;城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地;法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
【提示】用于商業(yè)開發(fā)的建設(shè)用地，不得以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)。
�、谟袃敵鲎�。
第一，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。
第二，建設(shè)用地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式，其中，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價(jià)的方式出讓，沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價(jià)。
第三，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。
第四，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期問屆滿的，自動
續(xù)期。
(2)移轉(zhuǎn)取得(二級市場)。
以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：①按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;②按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件;③轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。
下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：①以出讓方式取得土地使用權(quán)，但未符合上述規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件的;②司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;③依法收回土地使用權(quán)的;④共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;⑤權(quán)屬有爭議的;⑥未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;⑦法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
(3)登記——設(shè)立要件。
建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。建設(shè)用地使用權(quán)消滅的，出讓人應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記。
3.建設(shè)用地使用權(quán)的期限(★)
(1)以無償劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。
(2)以有償出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，出讓最高年限按下列用途確定：①居住用地70年;②工業(yè)用地50年;③教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;④商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;⑤綜合或者其他用地50年。
(3)土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
4.建設(shè)用地使用權(quán)的終止(★★)
(1)終止原因：使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回、土地滅失等。
(2)出現(xiàn)下列情形之一，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)：
�、贋楣怖嫘枰褂猛恋�;②為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地;③土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn);④因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地;⑤公路、鐵路、機(jī)場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢。
【例題11·單選題】下列關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)登記與期限的相關(guān)說法中，錯(cuò)誤的是( )。
A.為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的，可以由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，收回國有土地使用權(quán)
B.建設(shè)用地使用權(quán)，自交付時(shí)設(shè)立
C.建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請變更登記
D.甲以有償出讓方式取得某工業(yè)用地建設(shè)用地使用權(quán)50年，已使用15年，甲將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙，則乙使用年限為35年
【答案】B
【解析】本題考核建設(shè)用地使用權(quán)的登記。建設(shè)用地使用權(quán)，自登記時(shí)設(shè)立。因此選項(xiàng)B錯(cuò)誤。
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